Question

买二手房一定要知道“居住权”，小心你的房子自己却住不了！

Answer 1

随着房价上涨，一号难求的情况出现，于是现在很多人开始考虑购买地段佳、房龄较新、条件好的二手房。
      但是二手房相对于开发商出售的商品房而言，在实际操作的过程中更容易发生纠纷。
      并且今年民法典的出台，增加了关于房屋“居住权”这一崭新的法律内容，因为如果你准备买二手房，那么你一定要注意房屋是否设立居住权!
      居住权顾名思义，是解决居住需要，权利人有权对他人住宅享有占有、使用的权利。用大白话翻译，你对一套房子有居住权，就意味着这房子虽然不是你的，但是你有权住。
      因此，居住权会直接影响房屋买卖。试想你从卖家处购买房屋一套，但这套房屋第三方有居住权，有居住权就有权居住，你买的房屋别人有权居住，这就很糟心了。

      那如果真买了设有居住权的房子，这种情况怎么办?
      其实居住权设定的目的在于将房屋所有权在居住权人和所有人之间进行分配，从而满足各自不同的需求，既可以实现特定弱势群体的住房保障，也可以灵活地满足当事人的其他住房需求。
      更重要的是，居住权具有稳定性和灵活性，能够充分保障所有权人对房屋的自由支配，为利用房屋提供了更多方式，还可以填补“房屋所有权”和“租赁期”的中间地带，有利于最大限度地发挥房屋的效用。
      那么当我们购买二手房屋时，一定要查清楚房屋上是否登记了居住权，想知道自己购买的二手房屋是否已经设定了居住权可以到房屋登记机构查询。
      并且需要注意的是，居住权是可以设定到居住权人死亡时才归于消灭的。如果居住权人没有死亡，就可以一直在该房屋里居住。

      所以基于以上规定和特点，当二手房遇上“居住权”，买家和卖家该如何做?
      1、对于购房者来说
      在二手房交易过程中，除了要关注房子的房屋权属、抵押查封情况，还必须对“居住权”一并进行核实查验。如果没有设置居住权，那后面很多的麻烦都可以省去了。
      但如果设置了居住权，而且购房者也对房子有意向，那么接下来就需要重点了解居住权期限。
      如果居住权期限较短，购房者愿意等待，倒也无妨。
      不过，从理论来讲，只要没有约定居住权的期限，那么居住权就可以延长下去，直到居住权人去世。
      因此，对于此类房子，小尊觉得还是放弃购买，毕竟即便真的购买了，只要居住权期限未到，也无权将居住权人赶走。因此，为了规避麻烦或者避免卖家刻意隐瞒等情况，购房者可以要求在二手房买卖合同当中对居住权相关的内容进行约定，同时明确好双方的违约责任。

      2、对于卖房者来说
      基于《民法典》的规定和居住权的特点，我们已经知道，一旦设置了居住权，房屋所有权人对房屋的处置将会受到一定程度的限制。
      因此，在要不要设置居住权这个问题上，应该谨慎考量，否则会大大影响房子的流通性。
      如果房子设置了居住权，不应该向购房者刻意隐瞒真实情况，否则后期会带来很多麻烦甚至损失。最后，一旦居住权消灭，房屋所有权人应当及时办理注销登记，避免给买家造成不必要的误会，从而影响到房子的流通。
      实际上，对于很多购房者来说，目前“居住权”还是一个比较陌生的词语。
      比如，对于一些独居老人来说，可以将房子转让给相关机构或者他人，同时为自己设置居住权，这样既可以获得一笔收入来源，也可以大大提高晚年的生活质量。再比如，夫妻双方在分割房产的时候，获得房产的一方可以暂时为没有房产的一方设置一定期限的居住权等等。

      除了要格外关注居住权之外，买二手房时还要注意这几点!
      1、房屋的证儿齐了没?
      房产证或不动产权证书是证明房屋所有权的唯一凭证。本本在手，你才能说这房子是你的。
      没有房屋权属证书的房屋，各位选择需谨慎，不要贪图了一时的“便宜”在日后丢了大头。
      2、你要买的房“干不干净”?
      在二手房买卖合同履行过程中，经常会有房屋存在抵押的情况，如果有抵押，是否存在多重抵押等，如果要进行交易首先要涤除全部的抵押权，如果不解除，会直接影响下一步合同的履行。
      同时，买方在购买房屋时也要核实这个房有没有被法院查封的情况，如果房子被法院查封，后续可能会存在无法办理过户登记的情况。

      3、房屋存在出租情况吗?
      租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。
      因此，根据“买卖不破租赁”的法律规则，如果房屋此前已经被出租，那你即使在办理了房屋产权变更登记以后，也存在不能入住或正常使用的可能。
      即使你愿意购买明知已经被出租的房屋，也要核实下租房的那位有没有放弃优先购买这个房屋的权利，如果不想节外生枝，我建议各位让卖方提供承租人放弃优先购买的书面材料。
      4、房屋是否处于禁售期?
      买房对于大部分家庭来说，都是一笔不菲的开支。按中国人的传统认知，拥有一套自己的房子才是在这个城市真正安了家，才会有归属感，同时一线城市的房产作为投资品极有升值潜力。因此面对规则繁杂的二手房市场时，一定要擦亮眼睛，对于不熟悉的环节多方求证，签订合同前逐条仔细审查合同条款，要培养自身的契约意识，对签署合同的风险有适当的预判。