Question

临沂的房价今年会降吗?

有没有房产专业人士来分析一下,临沂的房价今年会降吗?

Answer 1

　　2009年临沂楼市走势如何详解
　　目前临沂楼市受到全球经济不景气的波及，成交量及成交价格让很多的开发商感受到了寒意。在此背景下，包括临沂相当多的开发商在内的地产人士在不断地提示“必须做好过冬的准备！勒紧裤带子提前做好防御”。他们思路的前提是长期看好房地产，但认为房地产行业短期内缺乏资金的态势不会得到扭转，当然中央政府已经放松金融管制，但是目前为止仍未有任何一家银企明确表态支持地产开发商进行高额借贷。低迷的地产市场至少会延续几年。大部分开发商都已经意识到缺乏资金将产生致命性的风险。
　　那么这个楼市调整期会持续多长时间？这是目前市场由为关心的问题。在早些时候的文章就这个问题探讨了不少时间，比较乐观的估计临沂房价见底应该在09年春节后。调整周期回归本位，我预测时间可能会到2010年，也就是两年的调整期。何时预示楼市可以走出调整期呢？在中国主要还是看政策，比如政府什么时候开始调整地产交易环节政策、税收政策可能就意味着地产市场开始往好的方向走。目前已经看到政府着力解决这个问题，那么最关键的一环是什么？或者说楼市的平稳抑或上行需要的是什么呢？
　　临沂楼市营销战已经无所不用极其，“无理由退房”、“一口价”、“买房送车”、“送精装修”一系列的营销上演仍然扭转不了成交量不理想的局面。其中主要的因素是，一是受大势预期低迷影响，置业者认为价格仍有下探空间；二是临沂楼市放量过大，同类地段、产品叠加严重；三是消费信心不足，储蓄求安是主流基调。面对多重因素困扰，临沂楼市近期形势较为严峻。一是年关将至，开发企业回笼资金任务重，这点可以在较大型企业身上体现；二是交易价格仍然继续走低，市场信心的重建未能形成；三是临沂的需求后劲缺乏动力。
　　面对严峻局势，目前临沂地产行业已经出现较大的动作。常规的栽员降薪、部门重组，到收缩开发战线，更有极端行为停工待建，不排除资金链断裂的可能，但前者的可能性较大。那么市场关键的环节开发及需求都出现不同程度的萎缩后，临沂楼市下一步什么办？我认为临沂房地产市场基于以下三点，走出阴霾的空间很快得以扭转。一是依托西部商贸市场，加快产业升级，临沂经济总量继续保持高速增速；二是临沂城市化进程处于起飞阶段，城镇新增的人口为房地产行业发展提供驱动力；三是临沂的人口红利将持续到2020年，后劲需求仍然得到补充；那么09年的房地产市场形势如何？我将从八个方面做分析：
　　1、市场销售压力巨大
　　2008年12月底，临沂的可供销售房源为500多万平米，预计2009年，临沂的房产供应面积有可能突破1000万平米，而未来的可开发土地已经突破 3000多万平米，而今年的销售从部分数据上可以看出，和去年的销售基本持平甚至略低，也就是说，2008年临沂的房产销售面积还是在200万左右.那么我们可以判断的是，目前的临沂市场的可消化面积足以支撑临沂10年的发展。而政府持续不断的土地出售，自然将这个过程延长，大量的楼盘集中上市，加之市场的消费力下降。使得大家都吃不饱，甚至会饿着，体质差的开发商会陆续倒下。
　　2、房价将出现小幅震荡下调
　　2008年1-8月份临沂的房产均价为3270元左右，虽然近2年来，临沂的房产价格的确出现一定幅度的上扬，但价格攀升的主要原因来自升成本的上涨，尤其是土地及建安成本的上涨加快，2007年是临沂土地上涨最为迅猛的一年，部分地段土地价格上涨达到50%，而上半年钢材、水泥等建筑材料上涨的速度也非常惊人。所以，众多开发商的开发成本大幅度上扬。进入2008年下半年，随着全球经济危机波及中国，整个中国的房地产形势出现一定的颓势，临沂的房产市场也出现一定销售困难，这个时候，钢材水泥等价格虽然出现降价，但是对整个市场的影响是有限的。建安成本每平米最多下降5%左右。
　　但是从开发商回收成本的角度我们认为，2009年，受到部分开发商尾盘折扣回款促销，多个新楼盘在开盘上会调低价格需求，导致整个临沂房价将出现一个震荡下调整的状况。
　　开发商的成本增加，肯定会有所嫁接，但是，在市场状况不好的情形下，其有可能，减少暴利的销售模式，而采取薄利多销的方式尽快回收资金，目前临沂市场降价的楼盘主要集中在一些尾盘上，这最大的原因就是尾盘的开发商的利润基本就是这些尾盘，减少利润收入，赚取资金，是目前降价楼盘的初衷。
　　3、品质楼盘取胜
　　2009年的整个楼市是弱市，成交量弱，供应量弱，价格也很弱。但即便是再弱的市场里，也一样有热销项目出现。这样的项目要具备刚性需求创新产品、性价比高、营销策略对路、销售团队执行力高等特点。专业度将成为地产服务企业生存和发展的根本，一些拥有深厚底蕴的企业可能通过模式创新、服务创新迎来发展机遇。
　　通过近阶段对临沂近30个项目的走访与了解，个人发现，市场竞争越是激烈的情况下，越能体现开发商在前期定位的重要性。前期定位偏差在户型或者产品品质上存在缺陷的楼盘，销售普遍困难，甚至出现剃光头的局面，而与此同时的是，一些前期定位准确，地段位置较好的楼盘在销售上一直保持了平稳的的销售速度。
　　4、临沂进入别墅年
　　2007年鲁商凤凰城别墅的热销，其实是点燃了整个临沂别墅大战的序曲，真正的别墅大战在2009年，临沂在2009年将有近2000套别墅产品上市，日月城、奥林匹克花园、滨河阳光、联合世纪新筑、月澜湾温泉别墅、欧洲城、新港龙庭、滨河国际等项目纷纷上市，其大体量的别墅将在一定程度上，将临沂的富人真正带入别墅生活时代。
　　当然，体量过于集中上市，及产品的同质化，以及目前的市场低迷，众多企业经营困难，也将在一定程度上影响目前的市场发展。
　　5、片区竞争趋向明显
　　2006、2007年，临沂土地市场快速膨胀，2年出让土地的总面积达到1150余万平米，2008年1-10月份，临沂总成交土地507万平米，总体来看，保持了去年的速度，但是，我们发觉今年的工业用地增加比较突出，而住宅的供应量较去年有了明显的减少。
　　时间

　　成交宗数

　　成交面积（万㎡）

　　出让总金额（亿元）

　　平均单宗土地成交面积（㎡）

　　平均单宗土地成交价格（亿元）

　　平均地价（元/㎡）
　　06年

　　81

　　576.3

　　44.12

　　71148

　　0.55

　　765.57
　　07年

　　110

　　613.84

　　57.73

　　55803.36

　　0.53

　　940.5
　　08年

　　128

　　524

　　52

　　40938

　　0.42

　　1026
　　涨幅

　　18%

　　-11%

　　-0.8%

　　-26%

　　-26%

　　8.6%
　　截止08年12月24日，08年临沂共成交土地128宗，总规模成交达到524万平方米，平均每宗成交面积为4.1万平方米，较2007年平均5.58万平方米的面积下降26%，总成交金额为54.38亿元，平均地价1026元/平方米。
　　2007年相比，2008年临沂土地成交放量较去年有了明显的下降，且成交价格也有了大幅度地增长，其中南坊新区与经济开发区成交比例明显放大，市区的土地成交比例缩小。
　　6．空置率将继续攀高
　　空置房这个词在临沂一直没有引起重视，但是这个并不是说目前临沂没有商品房空置率了，长期以来，舆论和公众的关注焦点都集中在房价以及市场走势方面了。事实上，临沂商品房空置问题从来也没有因为房地产市场的红火而有所好转。
　　来自国家统计局最近一次的统计数据显示，截止到9 月末，全国商品房空置面积为1.3 亿平方米，同比增长10.2%。其中，空置商品住宅6641 万平方米，增长14.1%。这是非常值得担心的一个指标，空置房面积的明显增长，意味着滞销房屋增加，企业资金回笼影响较大。
　　按照临沂目前的销售速度，2009年，临沂的的商品房控制率将达到一个非常严峻的数字，预计临沂目前的控制商品房，大约需要26个月左右的时间才能消化。也就是说，临沂市场全面回暖，需要2年的时间。
　　7、经济适用房冲击明显
　　2008-2009年度，临沂经济适用房的开工面积为60万平米，相当于临沂每年消化面积的1/4，这个数字对整个市场的冲击是很大的，每年3000套左右的经济适用房供应，在一定程度上抑制了临沂房价的上涨，但是也对临沂的商品房市场产生了一定的打压。继中央公布9000亿住房保障投资计划后，临沂在既定住房建设规划的基础上，应该也会追加安排建设资金。临沂目前多个经济适用房也开始浮出水面，其1500元左右的低廉价格，满足了绝大多数城镇普通居民的居住需求。
　　一方面，是政府即将启动的大规模保障性住房的投入，另一方面，是日益增多的商品房库存。今后，如何加快消化房地产市场的库存房源，将是政府面临的重要问题之一。
　　8、2009年下半年到2010年年初楼市回暖
　　不同于股市的“牛短熊长”，楼市拥有“牛长熊短”的特征，房地产周期包括7-8年的上升周期和3-4年的下降周期。考虑实体经济的疗伤期、以及上海世博会的经济拉动作用，预计中国楼市将在2009年下半年到2010年年初重拾升势，但是回暖的速度比较慢，也不可能出现众多专家预料的爆发式回暖。
　　可以预见，09年将是考验开发商、置业者的关键一年。送一句话“飓风过岗，伏草安兮！

Answer 2

全国整体都会降,但因为临沂房价炒做不大,所以下降空间不大,但应该有所下降
下降后会在底部运行一段时间,在2010年中可能开始反弹

Answer 3

临沂房地产老板都跳楼自杀了，也有跑了的，临沂的房价肯定降，但降幅不大。下半年应该有好转。