新房和二手房在购买过程中有什么区别?

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二手房与新房购买办法不同,具体到实际购买过程中,也有一些不一样的注意事项。具体都有哪些?今天购房指南就来帮你梳理一下。

二手房购房步骤与新房有哪些不同

区别一:看房时需要验明产权

与新房需要检查五证二书不同,二手房看房,验明产权是关键,产权不明确、有纠纷的一定不能购买,这往往是市民在购房时最容易忽视的一个环节,也是产生购房风险的根源。

所以,在购买二手房时一定要看土地、房屋产权的关系是否明晰,有无遗留纠纷问题,防止一房两卖;审定房屋产权的完整性、真实性、可靠性。注意产权证上的业主姓名与售房者是否相符,有无抵押或共有人等。

区别二:签合同是三方合同

一般购买二手房的合同有两种,如果是通过中介购买二手房,除了直接同房屋产权所有人签署的《买卖契约》,还要同中介公司签署《房产中介合同》。既然是三方一起签合同,需要留意的地方更是多一些。

房产中介合同在法律上叫做居间合同,签署前一要审查其资格,看是否办理了工商登记手续。二要审查对方的委托授权书,以确认对方是卖主的合法代理人。要与中介公司签订统一规范的委托代理合同。合同上应写明代理方式、代理报酬、代理期限与代理权限等内容,特别要注意是否盖章及写清有关日期。

区别三:实际购买时还需做评估

在经过选房、看房、签合同三个步骤后,将进入买房的实质性阶段。具体是:房屋面积测绘、房屋价值评估、房屋抵押贷款、房屋产权过户、取得回执。购房后应尽快办理房产证,并督促卖方尽快迁出户口;办理二手房 贷款环节较多、需要时间较长,手续繁琐。千万不要因为亲戚朋友介绍而简化程序,不要私下交易,要合法、彻底办理过户手续。产权过户必须报经产权部门才能完成过户手续。

区别四:交房税费也不一样

按照合同约定执行办理完所有手续后,买卖双方按合同条款交接房屋,验收房内不得拆除的房屋装修和附属设施,验收合格后买方付款。

关于税费的交纳应在《买卖契约》中注明由哪一方缴纳,未注明的要按照规定各自承担;最后,按照房地产交易中心规定,领取房地产证时,必须本人到场,如本人因故不能到场领证,应提前办理委托领证公证手续。

另外,与新房不同,二手房如果没有满5年,还有不同程度的营业税,具体按多大比例收取,还应该具体情况具体分析。

买二手房需要注意些什么?

知道了这些区别后,去买房时要注意些什么呢?购房指南也专门为您整理了以下四点提醒,掌握了这些,相信您再买二手房,就可以避免很多麻烦了。

提醒一:核实卖方身份 选择可靠中介

一定要核实卖方的身份。如果是个人,看他的身份证;如果选择中介,要选择选择正规的、有一定信誉度的房地产中介机构作为二手房交易双方资金、房屋交割的监管方,确保交钱后能顺利过户,过户后房与款两 清。必要时可查阅中介机构应具备的“两证”,一为工商部门颁发的营业执照,二为房屋土地管理局颁发的中介代理资质证书,这是买二手房注意事项的前提。

提醒二:到房管局查验卖方的房产证。

具体而言,需要查看这些内容:

1、产权证上的房主是否与卖房人是同一个人,核对卖方身份证或工商档 案中的名称与房产证上的房屋所有人是否一致,原则上是一个字也不能错。

2、产权证所确认的面积与实际面积是否有不符之处 。

3、看该房屋是否有房屋共有权人,如果房屋为多人共有,则须卖房人提供所 有共有人的身份证件及同意出卖房屋的书面文件;如是夫妻共有财产,是否经过卖方配偶的书面同意;如果房屋已出租,则须卖房人提供承租人同意出售的书面意见;如果房屋已被抵押,则须卖房人提供抵押权人同意房屋出售的书面文件。

提醒三:核实房屋是否允许买卖

以下情况的房屋千万不要买:

1、已列入拆迁公告范围的房屋或被国家征用的房屋

2、被人民法院或行政机关依法查封的房屋

3、属违法或违章建筑的房屋

此外,如果要购买的房屋是公房,卖房人要提供政府部门对其上市交易的批准书;由于公房原单位对公房一般都保留优先购买权,因此,应要求卖房人提供单位放弃优先购买权的书面意见;另外,军队、医院、学校的公房,由于其特殊性,在没有取得单位同意的情况下,一律不得出售,必须要原单位盖章后 才能出让。

保证房子不存在私自搭建的情况,所以要查看是否有占用屋顶的平台、走廊的情况;或者屋内是否有搭建的小阁楼;是否改动过房 屋的内、外部结构,如将阳台改成卧室或厨房、将一间分隔成两间等。

提醒四:合同中的补充协议要写清楚

对交易的任何关键性约定或卖方的任何承诺均应体现在合同中,不能以口头约定 代之,因为口头约定在一旦发生纠纷时则无法举证。

合同的必备条款主要包括:房屋面积及附属设施、价款及给付方式、土地使用年限、房屋交付期限、违约责任等。

在签定合同过程中,必须注明什么时间卖方将房屋以何种方式交付给买方,如果届时不能按时交房,买家将得到什么样的赔偿,房屋是否仍存在租赁情况等。

而付款和交接也要写明,先交钱再过户还是先过户再交钱是一个重要问题;可以考虑将房款押在一个双方都信得过的单位,如律师楼或信誉较好的代理公司处,等过户完成后,再将房款转入卖方的账户。

(以上回答发布于2016-01-31,当前相关购房政策请以实际为准)

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新房二手房的对比:

地区选择:目前新房大都集中在上海的外环,二手房集中在城市的内环,中环,外环之内。

价格对比:二手房的价格因为在市区,普遍会比较高,不太好转手;新房市区目前基本没有在售新盘,城市副中心以及上海新城镇的建设规划,导致新房集中在郊区。

房屋质量:新房的房屋质量不是现房的时候,一般人会选择大一些的开发商,这样品质会有保障。二手房相对于新房的房屋质量可以实地考察,有些潜在问题需要注意,购买时可通过街坊领居了解房子的质量状况。

配套设施:新房的配套设施的完善是需要时间的,一般的基本生活配套都可以满足,但是大型的配套需要时间建设。二手房周边的配套相对来说较为健全,商业医疗教育配套相对来说较为完善,日常生活会比较方便。

产权情况:在二手房交易过程中,房子可能会出现多个共有产权人,在交易过程中需要注意,如果有产权人不同意卖方,已经签订过过户合同的购房人,就算过户了,房子也可能会被收回,所以购买时需要注意产权的问题;另外,在产权年限方面,二手房的房产年限相对于新房要短,购买二手房时,需要全面了解房子的信息,注意产权年限以及是否可以过户的风险,建议了解清楚再做对比。

税费的对比:购房主要包含增值税(5.3%),个税(1-2%),契税(1-3%),中介费(2%),,二手房和新房的区别在于,新房只有契税(1-3%)。

总结:购买二手房是需要注意价格,房子是否好转手,房屋质量需要多方询问,物业管理方面也需要慎重,注意房屋的产权年限,以及是否满五唯一(与税费有关系)。

买房子的侧重点

自主的话需要考虑交通,教育,医疗,商业和环境的配套,房子的开发商和物业,房子自身的品质,户型,位置等。

另外还需要注意这个房子周边未来的政策,交通的发展规划,房子是否容易出手,房子本身的一个价值(配套,开发商,物业)。


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