Question

为什么说房地产行业本质上就是金融业？

9月29日，人民银行、银保监会联合召开房地产金融工作座谈会。

Answer 1

这个问题提的有失偏颇，一是概念错误，保险应该涵盖在金融范畴内，我们暂且把它列为平行一个行业。二是把这三个行说成三个坑，要么是题主对行业缺乏了解，要么是题主抱着羡慕、嫉妒、恨的心理提出这样的问题。
不清楚题主是指的哪一方面，其意思就是只有进了这三个行业，就等于跳进火坑。我们来看看真的这样吗？
从行业来分析，金融，保险、房地产在国家经济中，几乎占据了半壁江山。保险业迎来了十年黄金发展期，就看中国太平洋保险公司2017年投资收益增长18.1%，其中增速超过了银行业，成为最挣钱的公司。房地产行业，一线，二线的城市发展空间有限，三四线城市仍然较大。银行业受到冲击，每年的利润增速放缓，但是很多厂矿、企业无可比拟。
从这几个行业的工作条件和薪酬待遇看，和其他行业相比较也是比较优越的。

Answer 2

房地产是金融行业热点，也没有什么特别惊世骇俗，海外做得大的房地产公司基本不是开发商，开发商在世界历史上没有进入国世界500强，在我的印象当中，一个纯粹的开发商进入世界500强仅仅发生在2005年，但是之后次贷危机爆发了，他们就出来了。中国有一家企业有一半的业务是房地产，进入了世界500强，纯房地产公司下一个进入500强的就是万科，排在美国四个企业之后，但是这至少是5年以后的事情。也就是说房地产开发事业在全世界并没有做得特别大。但是房地产基金和做不动产管理的公司有做得非常非常大的，他们的规模远远超过开发商。也就是说，在海外我们看行业分类的时候，说到不动产行业，它是金融行业下的一个分支。我说到金融，到底什么是金融？就是一种基于钱的交易，有人借钱给别人，有人从别人那里借钱。在我看来，金融不是这样，金融是一个人和你不同时间段的自己来交易，也就是说金融是和时间在交易，和未来的自己在交易。在今天之所以你会把一笔钱借给别人，或者说你会从别人那里拿到一笔钱，是因为在另外一个时间点上，在若干时间段之后，你会和他做一个相反的交易，也就是说你今天借出去一笔钱，这不是借给别人的，而是借给未来自己的，你今天从别人那么得到一笔钱，也不是别人给你而是未来的你给你的。所以我们房地产每个人参与的人都在和时间轴上不同点上的自己交易。房子是生产周期最长而使用周期更加长的产品，世界上除了飞机，没有别的产品生产周期有房子这么长，我现在盖房子通常要3-4年，超高层时间更长。而房子用多少年呢？现在盖得好的房子刚刚出现，不知道需要多少年。我们去欧洲看，一个50年的房子叫做全新，70年叫九成新，90年是半新。现在买下房子的过程不可能不和你的未来交易，除非你爹有钱。所以房地产行业本质上是一个金融行业。

　　第二，为什么房地产的未来是属于互联网的？我在进房地产行业之前是做互联网的，从阿里巴巴刚开始冒头时开始，我一直有一个感觉，房地产这个行业迟早也会变成一个互联网行业。我看到互联网解决的问题是人和人之间的距离，这个世界上存在很多行业，有不同名字，有些是经济，有些是资源整合，所有这些行业做的事情是拉近人和人的距离，当两个人之间可以直接进行交易的时候，例如你现在想吃饭，有人会做饭，他做饭给你吃，这叫直接交易，他不是直接做饭给你吃，而是有个老板开了饭馆，雇了他做给你吃，这就是经济行业。世界上绝大多数行业都属于这种情况，真正的需求和真正的供给之间并不是直接交易的，而是会有一个媒介或者桥梁，如果它是站在卖方就是代理，是买方就是经济，站在中间就是中介。尤其对于一些比较复杂的交易，买和卖之间没有那么简单的，不是一对一的关系，可能是一百个买家和一个卖家，他们之前不认识，彼此间没有信任。一个共同的买家或者共同的卖家不容易达成共识，这个时候代理、经济、资源整合组织就变得很重要。但是在互联网时代，我认为一切都改变了。房地产行业是一个资源整合行业，没有理由不被互联网化，被互联网所取代。

Answer 3

“房地产到最后本质是金融问题，但是金融方面对房地产并没有开口。”万科董事长王石在今年4月北京的一场论坛上表示。在他看来国外产融结合模式在国内很难复制。　　
其中一个原因是国内房企很难获得金融牌照，这让王石不得不“曲线救国”，去年10月万科成为徽商银行的单一最大股东。而其他开发商如恒大、绿地也都纷纷抢滩金融牌照。但是什么时候可以反哺房地产，在业内人士看来“为时尚远”。　　
事实上，同一时间国内金融行业推动的房地产基金也在野蛮生长，2013年人民币房地产基金募集规模超1381亿元，同比增长了一倍。如果与2009年相比，募集规模更增长了16倍，当中大比例都是金融行业推行的地产基金或者资管产品，最近这类地产基金也屡屡曝出兑付困难的风险。与铁狮门相类似，由房企主导的基金却甚为少见。

Answer 4

“利润率降低、土地成本翻倍、竞争惨烈……”越来越多的迹象显示，中国房地产“已进入下半场”。如何在此背景下保持速度，已成诸多房企面临的首要问题。“不到5%的资本投入，分享项目40%以上的收益”，美国铁狮门的地产运营+地产基金的发展模式，颇让国内房地产企业艳羡。谋划“联姻”金融的房企不在小数，但是建立成功模式的案例却甚为少见，其难点何在？地产基金的诱惑“轻资产”成为今年房地产行业最流行的一个热门词语。最早叫出这一口号的，正是万科所谓的“小股操盘”。万科总裁郁亮表示：“这是学习铁狮门模式。”但是按铁狮门总裁徐睿柏的说法，铁狮门通过不到5%的资本投入，提取地产开发链的各个环节的相关管理运营费和旗下地产基金超额收益的分配，“分享地产项目开发40%以上的收益”。可是万科的“小股操盘”模式往往只能获得股份比例以内的收益及部分营运费用，远达不到5%投入分享40%收益的红利。“房地产到最后本质是金融问题，但是金融方面对房地产并没有开口。”万科董事长王石在今年4月北京的一场论坛上表示。在他看来国外产融结合模式在国内很难复制。其中一个原因是国内房企很难获得金融牌照，这让王石不得不“曲线救国”，去年10月万科成为徽商银行的单一最大股东。而其他开发商如恒大、绿地也都纷纷抢滩金融牌照。但是什么时候可以反哺房地产，在业内人士看来“为时尚远”。事实上，同一时间国内金融行业推动的房地产基金也在野蛮生长，2013年人民币房地产基金募集规模超1381亿元，同比增长了一倍。如果与2009年相比，募集规模更增长了16倍，当中大比例都是金融行业推行的地产基金或者资管产品，最近这类地产基金也屡屡曝出兑付困难的风险。与铁狮门相类似，由房企主导的基金却甚为少见。

Answer 5

课堂里就有老师传道授业说“金融、地产不分家”，金融核心内容就是利率，但从一个房地产开发商嘴里听到这话，还是不由得唏嘘。​因为利率的问题难搞，世界上多少经济学大师经典之作都是以利率为研究前提的，就连所谓宏观经济学鼻祖凯恩斯那本成名作《就业、利息与货币通论》依然把利率研究作为核心，可见宏观经济本身就是一个利率问题。所以我们看到，美联储在这几个月接连削减QE并没有引起市场太大的震动，但投资者却对美国明年准备的加息十分敏感。

看着吧，如果一两年后，美国结束为期数年的利率之后，中国房地产会什么样子。当然，这是后话。​有人说，中国房地产泡沫是因为释放货币过多引起的，这话不假，但没有说到根子上。说到根上，货币释放过多是因为利率的压制引起的，如果没有利率及利率的变种——汇率的人为压制，贸易部门不可能创造那么多的盈余，中央银行也不可能释放过多的货币。