Question

为什么说房地产行业本质上就是金融业？

9月29日，人民银行、银保监会联合召开房地产金融工作座谈会。

Answer 1

房地产的本质上是金融的生意，如此高的负债比，特别是现金短债比，那真是赚了是自己的，亏了是银行的啊！但金融业是一个复杂、庞大的体系，借钱这个听起来很low的行为，怎么可以和金融划等号？金融并不是简单地借钱，金融指的是借钱的秩序。借钱很简单，但是要建立起秩序，建立与之配套的规则，并且有条不紊地去执行，这就非常复杂了。

整个金融业解决的其实是借钱的秩序问题。在商业社会，钱是力量的单位，越有钱说明力量越大。什么人可以更早更多地借钱呢？答案是阶层相对高的人。人在社会上是有阶层的，排序方式取决于你对管理者的有用程度，越有用你的排序就越高，就越容易借到钱。

银行收储蓄，集中全社会财富，然后按一定的秩序借出。你越要借得多，门槛就越高。国企、到各大金融机构、大私企、再到小微企业，每个层级都按照对管理者的有用程度来划分，对管理者越有用，能获得的借款就越多。借到钱了，也就有了力量，你可以干你想干的事情，这是管理者对你的褒奖。即使本金确实可以一直续贷，不用还，但是利息呢？利息总要还的吧？其实，利息本质上是一个管理费，你在路边摆摊，大哥的小弟过来收取的那个费用。大哥建立了这个秩序，让一部分人先拿到钱，先获得力量，在市场上先拔头筹。现在的借款利息已经是很优惠了，你借了钱，有机会可以向下打赢绝大多数人，你是从这个秩序借的钱、获得了力量，那么你给这个秩序交点管理费也是应该的。

对于普通老百姓来讲，一生中能从银行大额借款的机会，只有通过房子才能得到。善用这个机会，是普通人参与社会财富分配的一条有效路径。房子是什么？只有达到一定段位的人才能深刻领会，房子其实是一个金融工具，是融资的最佳通道。只要有办法保证现金流不断裂，就尽可能利用房子多从银行借钱出来，越多越好。能做到这一点，才是这个社会的真正玩家。

Answer 2

房地产本质是什么？
在经济学角度来看，其实就是积累劳动剩余的工具，也可以说是税收的一种工具。
那么劳动剩余是什么？
你买房花的钱，包括存进银行的钱，只要你的存单上还是一串数字，或者任何登记在册的固定资产。本质上这些劳动剩余都是没有兑现的。
这些暂时没有兑现的劳动产出都是国家可以使用的，它和税收一样，都可以支撑国家的经济发展。
只有当你把钱拿去吃喝玩乐，这些劳动剩余才是你自己的，才等于是没有被真正上交。
而房地产它比税收更好的一点，是既可以积累劳动剩余，就不会太打击劳动者的劳动积极性。
比如你月收入8000 ，我直接收入你五千，你是不是很难受？
但如果把这5000换成买房的月供，你的感觉是不就好了很多。
因为你觉得这是给自己买的，但房地产在国家层面上是几乎不用支付什么成本就能产生的资产。
土地没什么成本，而房子上附带的福利，像子女上学、户口落户等等也没什么成本。
当成千上万的人去买房子，拿出自己劳动剩余的时候，国家就能把这部分劳动剩余转换为经济发展的资本积累，然后才能去修公路、建高铁，搞城乡建设，社会才能实现经济发展。
本质上，这是个双赢的事情。
而现在我们国家劳动社会的积累很大一部分都在房地产里，所以它绝对不能崩盘，但也不能大涨。
再涨的话。我们的经济压力也会更大，但是以后出手卖，肯定会越来越难。
只有当未来出现一种能替代房地产成为新的劳动剩余积累工具的时候，才是房地产真正结束的时候。
也许是高度的发达的所得税征收体系或者货币全球化，再或者产业升级全面完成所带来的经济增速。
什么时候会出现，我们并不清楚，但在此之前，房地产是不可能会出现大问题的。
而在此之后，即使没有了房地产，也会有其他东西继续完成劳动剩余积累的实力。

Answer 3

为什么说房地产行业本质上就是金融业？你买房花的钱，包括存进银行的钱，只要你的存单上还是一串数字，或者任何登记在册的固定资产。本质上这些劳动剩余都是没有兑现的。
这些暂时没有兑现的劳动产出都是国家可以使用的，它和税收一样，都可以支撑国家的经济发展。
只有当你把钱拿去吃喝玩乐，这些劳动剩余才是你自己的，才等于是没有被真正上交。
而房地产它比税收更好的一点，是既可以积累劳动剩余，就不会太打击劳动者的劳动积极性。
比如你月收入8000 ，我直接收入你五千，你是不是很难受？
但如果把这5000换成买房的月供，你的感觉是不就好了很多。
因为你觉得这是给自己买的，但房地产在国家层面上是几乎不用支付什么成本就能产生的资产。
土地没什么成本，而房子上附带的福利，像子女上学、户口落户等等也没什么成本。
当成千上万的人去买房子，拿出自己劳动剩余的时候，国家就能把这部分劳动剩余转换为经济发展的资本积累，然后才能去修公路、建高铁，搞城乡建设，社会才能实现经济发展。
本质上，这是个双赢的事情。
而现在我们国家劳动社会的积累很大一部分都在房地产里，所以它绝对不能崩盘，但也不能大涨。
再涨的话。我们的经济压力也会更大，但是以后出手卖，肯定会越来越难。
只有当未来出现一种能替代房地产成为新的劳动剩余积累工具的时候，才是房地产真正结束的时候。
也许是高度的发达的所得税征收体系或者货币全球化，再或者产业升级全面完成所带来的经济增速。
什么时候会出现，我们并不清楚，但在此之前，房地产是不可能会出现大问题的。
而在此之后，即使没有了房地产，也会有其他东西继续完成劳动剩余积累的实力。

Answer 4

“利润率降低、土地成本翻倍、竞争惨烈……”越来越多的迹象显示，中国房地产“已进入下半场”。如何在此背景下保持速度，已成诸多房企面临的首要问题。“不到5%的资本投入，分享项目40%以上的收益”，美国铁狮门的地产运营+地产基金的发展模式，颇让国内房地产企业艳羡。

　　谋划“联姻”金融的房企不在小数，但是建立成功模式的案例却甚为少见，其难点何在？

　　地产基金的诱惑

　　“轻资产”成为今年房地产行业最流行的一个热门词语。最早叫出这一口号的，正是万科所谓的“小股操盘”。万科总裁郁亮表示：“这是学习铁狮门模式。”

　　但是按铁狮门总裁徐睿柏的说法，铁狮门通过不到5%的资本投入，提取地产开发链的各个环节的相关管理运营费和旗下地产基金超额收益的分配，“分享地产项目开发40%以上的收益”。可是万科的“小股操盘”模式往往只能获得股份比例以内的收益及部分营运费用，远达不到5%投入分享40%收益的红利。

　　“房地产到最后本质是金融问题，但是金融方面对房地产并没有开口。”万科董事长王石在今年4月北京的一场论坛上表示。在他看来国外产融结合模式在国内很难复制。

　　其中一个原因是国内房企很难获得金融牌照，这让王石不得不“曲线救国”，去年10月万科成为徽商银行的单一最大股东。而其他开发商如恒大、绿地也都纷纷抢滩金融牌照。但是什么时候可以反哺房地产，在业内人士看来“为时尚远”。

　　事实上，同一时间国内金融行业推动的房地产基金也在野蛮生长，2013年人民币房地产基金募集规模超1381亿元，同比增长了一倍。如果与2009年相比，募集规模更增长了16倍，当中大比例都是金融行业推行的地产基金或者资管产品，最近这类地产基金也屡屡曝出兑付困难的风险。与铁狮门相类似，由房企主导的基金却甚为少见。

　　2013年，越秀地产（0123.HK）与基金的合作，让人看到“类铁狮门”模式的出现。一年间，该公司撬动了200多亿的土地项目，其中有超过140亿资金源于地产基金。四个与基金合作的项目中，越秀地产占股都在20%以下，但是都有着绝对控制权，且有机会获得项目的大部分收益。

　　比如2013年9月，越秀地产子公司与广州越秀仁达四号基金斥资90亿元拍下武汉精武路项目，其中越秀地产出资7.2亿元，占该地块8%的股权，剩余的均由基金出资。按越秀地产的说法，所有与基金合作的项目，将于一至两年内回购股权，精武路项目给予基金的“回报不会超12%”。越秀地产财务总监欧俊明在中报业绩会上透露，去年与基金合作的其他三个项目，给予基金回报的上限在11%至12%之间。

　　地产基金与房企从来都是各有诉求。“房地产基金关注的是回报率、周转期，以及承受的风险。”亚银国际首席分析师李大伟表示，“房企关注的则是资金成本以及对项目的控制力。”

　　国内的基金管理者希望有一个明确的回报时间，用以说服投资者；而地产商则希望获得更多的收益。两种不同方向的妥协下，房企与国内基金的合作普遍带有额外条款，如，约定股权赎回的时间，回购的金额等等。

Answer 5

“利润率降低、土地成本翻倍、竞争惨烈……”越来越多的迹象显示，中国房地产“已进入下半场”。如何在此背景下保持速度，已成诸多房企面临的首要问题。“不到5%的资本投入，分享项目40%以上的收益”，美国铁狮门的地产运营+地产基金的发展模式，颇让国内房地产企业艳羡。

　　谋划“联姻”金融的房企不在小数，但是建立成功模式的案例却甚为少见，其难点何在？

　　地产基金的诱惑

　　“轻资产”成为今年房地产行业最流行的一个热门词语。最早叫出这一口号的，正是万科所谓的“小股操盘”。万科总裁郁亮表示：“这是学习铁狮门模式。”

　　但是按铁狮门总裁徐睿柏的说法，铁狮门通过不到5%的资本投入，提取地产开发链的各个环节的相关管理运营费和旗下地产基金超额收益的分配，“分享地产项目开发40%以上的收益”。可是万科的“小股操盘”模式往往只能获得股份比例以内的收益及部分营运费用，远达不到5%投入分享40%收益的红利。

　　“房地产到最后本质是金融问题，但是金融方面对房地产并没有开口。”万科董事长王石在今年4月北京的一场论坛上表示。在他看来国外产融结合模式在国内很难复制。

　　其中一个原因是国内房企很难获得金融牌照，这让王石不得不“曲线救国”，去年10月万科成为徽商银行的单一最大股东。而其他开发商如恒大、绿地也都纷纷抢滩金融牌照。但是什么时候可以反哺房地产，在业内人士看来“为时尚远”。

　　事实上，同一时间国内金融行业推动的房地产基金也在野蛮生长，2013年人民币房地产基金募集规模超1381亿元，同比增长了一倍。如果与2009年相比，募集规模更增长了16倍，当中大比例都是金融行业推行的地产基金或者资管产品，最近这类地产基金也屡屡曝出兑付困难的风险。与铁狮门相类似，由房企主导的基金却甚为少见。

　　2013年，越秀地产（0123.HK）与基金的合作，让人看到“类铁狮门”模式的出现。一年间，该公司撬动了200多亿的土地项目，其中有超过140亿资金源于地产基金。四个与基金合作的项目中，越秀地产占股都在20%以下，但是都有着绝对控制权，且有机会获得项目的大部分收益。

　　比如2013年9月，越秀地产子公司与广州越秀仁达四号基金斥资90亿元拍下武汉精武路项目，其中越秀地产出资7.2亿元，占该地块8%的股权，剩余的均由基金出资。按越秀地产的说法，所有与基金“利润率降低、土地成本翻倍、竞争惨烈……”越来越多的迹象显示，中国房地产“已进入下半场”。如何在此背景下保持速度，已成诸多房企面临的首要问题。“不到5%的资本投入，分享项目40%以上的收益”，美国铁狮门的地产运营+地产基金的发展模式，颇让国内房地产企业艳羡。　　谋划“联姻”金融的房企不在小数，但是建立成功模式的案例却甚为少见，其难点何在？　　地产基金的诱惑　　“轻资产”成为今年房地产行业最流行的一个热门词语。最早叫出这一口号的，正是万科所谓的“小股操盘”。万科总裁郁亮表示：“这是学习铁狮门模式。”　　但是按铁狮门总裁徐睿柏的说法，铁狮门通过不到5%的资本投入，提取地产开发链的各个环节的相关管理运营费和旗下地产基金超额收益的分配，“分享地产项目开发40%以上的收益”。可是万科的“小股操盘”模式往往只能获得股份比例以内的收益及部分营运费用，远达不到5%投入分享40%收益的红利。　　“房地产到最后本质是金融问题，但是金融方面对房地产并没有开口。”万科董事长王石在今年4月北京的一场论坛上表示。在他看来国外产融结合模式在国内很难复制。　　其中一个原因是国内房企很难获得金融牌照，这让王石不得不“曲线救国”，去年10月万科成为徽商银行的单一最大股东。而其他开发商如恒大、绿地也都纷纷抢滩金融牌照。但是什么时候可以反哺房地产，在业内人士看来“为时尚远”。　　事实上，同一时间国内金融行业推动的房地产基金也在野蛮生长，2013年人民币房地产基金募集规模超1381亿元，同比增长了一倍。如果与2009年相比，募集规模更增长了16倍，当中大比例都是金融行业推行的地产基金或者资管产品，最近这类地产基金也屡屡曝出兑付困难的风险。与铁狮门相类似，由房企主导的基金却甚为少见。　　2013年，越秀地产（0123.HK）与基金的合作，让人看到“类铁狮门”模式的出现。一年间，该公司撬动了200多亿的土地项目，其中有超过140亿资金源于地产基金。四个与基金合作的项目中，越秀地产占股都在20%以下，但是都有着绝对控制权，且有机会获得项目的大部分收益。　　比如2013年9月，越秀地产子公司与广州越秀仁达四号基金斥资90亿元拍下武汉精武路项目，其中越秀地产出资7.2亿元，占该地块8%的股权，剩余的均由基金出资。按越秀地产的说法，所有与基金合作的项目，将于一至两年内回购股权，精武路项目给予基金的“回报不会超12%”。越秀地产财务总监欧俊明在中报业绩会上透露，去年与基金合作的其他三个项目，给予基金回报的上限在11%至12%之间。　　地产基金与房企从来都是各有诉求。“房地产基金关注的是回报率、周转期，以及承受的风险。”亚银国际首席分析师李大伟表示，“房企关注的则是资金成本以及对项目的控制力。”　　国内的基金管理者希望有一个明确的回报时间，用以说服投资者；而地产商则希望获得更多的收益。两种不同方向的妥协下，房企与国内基金的合作普遍带有额外条款，如，约定股权赎回的时间，回购的金额等等。合作的项目，将于一至两年内回购股权，精武路