房地产行业的前景如何
就房地产市场而言，其未来发展受到国内外市场变化、经济形态、人口结构、消费功能、舆论环境、产业规划、政治金融等多个方面的因素影响，不能单一而论。
首先，从综合层面分析：房地产作为一个不可缺失的产业形态，随着国内城镇化建设的持续推进、产业经济和消费供求关系不断发展变化，在未来发展中，功能分化开发、产品精细分化、政策把握大方向而市场催化主导行业成熟，是一个不可阻挡的大趋势。
但，由于近阶段的“哄抢式”、“多数盲目型”、“产品形态多数雷同”形式的开发，市场需求选择面扩大及刚性需求减弱，以及政策金融舆论等层面的导向因素，近期内房地产行业将会出现一次“渐段式”的洗牌和市场重新调整优化。
十八大明确了要把房地产行业在国民经济的支柱行业地位转变为重要行业，支柱和重要的区别大家都知道，防止经济硬着陆触礁，银行逐步抓紧自己的裤腰带，融资贷款条件限制提高，所以部分过快发展地区，可能会出现一定形式上的泡沫破裂。
其次，从行业发展层面分析：未来20-30年内，房地产行业将会出现以下几种潮流形态。
1、以产业地产为主的开发建设潮流。政策上，不再单以GDP论，行政责任延续追究制，等等，都将促使城市发展不再只顾眼前利益和既得利益，而是要求从城市发展规划、经济持续发展层面去考量。城市房地产的开发也不再停留住宅、综合体开发，产业经济建设将逐渐、真正融入到房地产开发形态中，形成另一种复合体。这一复合体的出现，不但能带动城市经济发展，更可以保障房地产项目的供求关系。
2、养生养老及休闲度假综合体。中国这一阶段的社会老龄化，给养老住区建设提供了大机遇。众多的投资开发商竖起了这一大旗，在物质形态日益繁荣过程中，养老养生、休闲度假都将成为一种复合的形态，房地产建设作为其中的核心之一，在考虑空间、产品的基础上，还应该注意未来人们的生活方式变化、空闲时间对交通距离的要求。
3、房地产功能分化，精耕细作。大型城市对外辐射影响所形成的城市集群，城市生态环境变化要求的城市功能分解，经济发展需求和消费需求对接，等等因素，要求房地产投资建设形态功能不断分化，投资商将更注重专业型深耕细作，文化地产、教育地产、工业地产、园区地产、专业市场地产、住区地产、商业地产、小城镇地产、旅游地产、养老养生地产、高端精品地产、产业地产等等，将出现不同产品领域的品牌开发连锁。这是房地产行业功能分化的一个潮流。
最后，在产品供求层面分析：
1、大规模社区、城市商业综合体将逐渐萎缩，小规模精品开发、定制开发将是未来城市开发的主要潮流。过去和现阶段，由于中国处于快速的城镇建设进程中，规模开发、聚集效应是主要特色。但是随着城市化程度的提升、成熟，人口需求的规模化程度降低，小众群体的针对性消费，商业区规模和需求空间的相对稳定，城市住区和商业开发规模都将缩小，并呈现差异化，更多的以补充形态出现。
2、商业开发注重全过程消费体验，线上线下商业形态仍将并存。线上商业需求线下流通和体验支持，线下商业注重纵横组合、不同消费阶层现场体验效果、人群和单体的休闲娱乐效应，全过程身心多维体验。
3、未来刚需产品将逐渐稳定在一定数量水平上，不再出现大的阶段性起伏。
4、生活品质的提升，对二次、三次换房，人生第一居所产品，都将提出更加针对性的需求，“私人定制”、“小众定制”将会更多出现，这也要求产品功能、空间体验、附加价值、服务品质、持续发展、生态健康、交通交流等趋严格和小众化。
2、房地产行业的黄金时期终结了，自从98年房地产市场化改革以来，地产行业辉煌了20年，各种社会资本通过各种方式进入房地产，地产行业的高利润，使得制造业举步维艰。房地产行业必然要回归社会平均利润率水平。否则实业不振，制造业很难转型升级。
3、中美对抗还会长期化，这种对抗不仅仅在政治、经济、科技方面，还有国家组织力和意识形态塑造等方面。这种大背景下，资产泡沫不宜过度膨胀。
4、最近10来年人口出生率急剧下降，现在整个社会的生活成本越来越高，年轻人结婚和生育率持续下滑。如果没有人口持续增长以及人口的活力，财富创造也成了泡影。国家现在为了扭转这种趋势，势必要对房地产动刀子。 现在不光房地产行业，阿里、滴滴等资本反垄断、还有教育培训、医疗、影视传媒等行业大整治， 都是大背景下的必须。 一句话，一切为生育让路。
5、整个居民负债现在已经到了极限，很难在拖动地产行业向前了。10多年前，一套房子六七十万，贷款个四五十万。现在一二线城市一套房子，动辄四五百万， 贷款二三百万，全家所有积蓄都砸进去也不够。 而且这两年香港的社会动荡也有房地产过度市场化的原因，大陆的房地产模式也在慢慢从香港模式转让新加坡模式， 甚至早先国企办社会办地产的模式后期也会借鉴。
6、房地产行业的金融属性慢慢被剥离，现在招拍挂开始要求自有资金，从金融机构贷款有三条红线，金融机构对地产行业总的贷款有量的限制。居民买房开始限购限贷。 目前在深圳等地政府开始发布二手房指导价。失去金融支持，地产行业在慢慢回归居住属性。
7、房地产行业在加速优胜劣汰。高负债、高杠杆的地产企业很难再生存下去，看看万科、保利、龙湖地产等企业的融资成本，总体融资成本也就4-5个点，再看看恒大的融资成本，12-15%，怎么不出问题？ 以后房地产行业只有那些经营稳健、注重品质，有自己的核心竞争力的企业才能生存下来，有央企、国企背景的开发企业可能更有优势。
8、中国的城市化进程基本已经完成，一二线城市很难再大拆大建，三四五线大拆大建很难有投资收益。 房地产行业的使命也基本完成，地产行业慢慢要回归民生。一句话，房子是用来住的不是用来炒的。
行业主要上市公司：目前国内房地产开发行业的上市公司主要有万科A(000002)、中国海外发展(00688)、华润置地(01109)、保利发展(600048)、龙湖集团(00960)、碧桂园(02007)、金地集团(600383)、绿地控股(600606)等
本文核心数据：操盘金额、操盘面积、毛利率、净资产收益率、营收增长率、净利增长率
——腰部企业操盘金额在400-800亿
根据克尔瑞统计数据，2022年前5月中国房地产企业销售排行榜中，TOP20房企操盘金额在287.9亿元以上，前5月操盘规模在400-800亿元之间的，属于中国房地产开发行业腰部企业。
注：2022年度数据统计截至2022年5月。
——腰部企业偏好布局华东及华南区域
从腰部企业销售区域布局来看，多数企业偏好布局华东、华南区域。金地集团华东区域销售占比36.55%、华南占比19.49%;绿地控股华东占比39.56%、华南占比24.47%;滨江集团业务主要集中在浙江省;新城控股华东区域销售占比47.99%。
——企业毛利水平整体较为平稳
从2020-2022年腰部企业销售毛利率来看，腰部企业毛利率整体较为平稳。2022年第一季度，金地集团毛利水平达到19.72%，在腰部企业最高;而绿地控股毛利率为12.74%，毛利率水平较低。
注：此处建发股份仅统计其房地产开发业务指标，一季报未披露该项数据。
——多数企业净资产收益率下滑
从2020-2022年腰部企业净资产收益率来看，腰部企业净资产收益率变动态势不一。2022年第一季度，除了旭辉集团外，其余企业净资产收益率水平呈现下滑趋势。
——企业营收成长性相对较好
从2020-2022年腰部企业营业收入增速来看，企业变动态势不一，但营收增速弹性相比头部企业更大。2022年第一季度，金地、旭辉、建发、新城营收增速均为正值，其中金地营收增长83.78%，旭辉增长50.19%;而滨江集团、绿地控股营收增速均为负值。
——企业盈利成长性仍需改善
从2020-2022年腰部企业净利润增速来看，2022年以来多数企业净利润增速远不及营收增速。2022年第一季度，建发、金地、旭辉净利润均实现正向增长，其中建发房产同比增长29.84%，金地同比增长10.82%;新城、绿地、滨江均为负增长。
更多本行业研究分析详见前瞻产业研究院《中国房地产行业市场需求预测与投资战略规划分析报告》。
目前部分不在此行业或者刚进入此行业的都是盲目评价房地产行业。放眼其他行业，目前真有房地产好么？另外很多总用国外案例类比中国房地产，什么日本房价破裂，欧美人均住房，甚至各种房产破裂前的预警……只能说还是成功蒙骗了大多数吃瓜群众。
那套欧美发展了几百年的城市理论，在中国，不好意思，不怎么行得通
对于中国经济的评判，特别是中国地产经济的判断，错了多少自己百度
中国地产是一个独特的存在，体量大（数量级完全是之前国家无法比拟的），消费人群多样（欧洲一个小镇几千上万人口了不起了，中国一个小村镇5万10万还被说太小，县城人口规模更不用说），需求类型多元，市场与政治调控香结合等等，以后注定是世界房地产经济浓重的一笔。
所以地产未来还是经济支柱产业之一。
目前来看的话，就业前景还是可以的，但是长期发展可能会到达饱和状态，可能发展会遇到瓶颈期。
