Question

请教如何能确定一处地段或商铺有升值潜力？

例如有哪些硬指标可以作为参考的，如人流要多少、车流、附近物业商场情况、本地消费能力等等？

Answer 1

我把我们项目总案的目标人群分析发给你，希望对你有所帮助

3、目标客户群
根据商业物业的市场特征和结合本项目实际情况，其目标客户群体可分为：
（1）有一定事业发展基础和经济实力，并在本区域和行业内有较高商业地位的私营经销商；
（2）有强烈投资意识或事业小有成就并有一定闲余资金的中小投资者；
住宅物业的目标客户群体可分为：
（1） 政府机关老、中、青年公务员、企事业单位年轻中层干部、职工、政府机关企事业单位退休职工；
（2） 公司中、高级白领、外地在齐市工作人员和经商人士；
（3） 项目周边区域内的个体经商户；
（4） 有迫切居住需求，对总价承受力较弱的客户群体；
（5） 认同本区域居住环境和项目周边原住民、周边公司员工。
商务公寓的目标客户群体可分为：
（1）周边区域的中小型公司和商务机构；
（2）银行、保险、证券等中介金融经营机构；
（3）入驻新玛特商场经商户和中小投资者；
4、目标客户群特征描述
（1）商务公寓/住宅/中小商铺投资者：这是一群属于城市中年富力强，社会经验丰富群体，经济水平较高，经过风雨、见过世面的群体，他们无论居住在这个城市的哪里，都有一种强烈的投资欲望，他们兜里有闲钱，他们不一定是富翁，但他们有丰富的投资经验和独到的经营眼光，他们希望通过稳妥的投资，将兜里的积蓄变成流动的资本。因此，区位优势，是衡量投资价值的首要因素。此群体年龄段宽泛，应以30岁以上的群体为主。他们一般不受地域限制，看重本项目无法复制的地段、环境、配套设施等优势，看重地块、项目的商业地位和巨大的增值潜力、投资增值性强。以投资做为财富积累的方式，赚取房屋租金，或期待房价升值后转手卖掉赚取房屋中间差价。本项目开发商和运营商的品牌价值是项目的附加价值，是齐市市场上任何商业项目都无法比拟最大优势，这是他们进行购买择决的砝码。
我们前期推广如能“造势”成功，将吸引众多此类消费者前来投资。此类客户占本项目销售比例的10%-20%左右，如住宅户型选择一般在65平米/套以下，商务公寓在30——100平米/间，以求低总价低投入来降低投资风险。而在投资商铺时，有实力的投资人会选择100平米以上的商铺作为其目标。
（2）商铺部分：
商业经销商：对商业物业的要求，商业事业发展到一定层次，积累了较丰富的商业经营经验和一定的经济实力，渴望在更高层次、崭新的商业空间提升自身商业经营发展平台，事业期望得到更高层领域的发展。年龄在35—55岁左右，在本地本行业内处于领先地位的经营者。
国际国内一线、二线品牌服装经销商：这样的客户因为经营的需要，对于地段和形象是其考虑的首要因素，所以他们常占据城市核心商业圈的黄金商铺；
本市运动、休闲品牌产品连锁、代理商：本项目原来就是本市运动休闲服饰、鞋类等产品非常集中的商业区域。这部分客户群体经商时间长，具有较强的经济实力，加上产品厂家的支持他们完全有能力购买本项目商铺。
本地的个体经营商：活跃在本市商业领域内的黄金珠宝商、品牌眼镜店、皮鞋城、美容美体中心、休闲西式餐厅及餐饮类等业内顶尖经营商，会在本项目的不同位置占据一席之地。
商务公寓：
入驻新玛特商场的经销商：他们对大商信任度和忠诚度较高，跟随大商集团一路攻城掠地，只要大商的商场开在哪里，他们就跟到哪里。本项目是东北最大的新玛特店，这部分客户群体入驻商场后随着经营规模的扩大，非常需要在商场之外的较独立商务空间。
银行、保险等行业的中介金融机构：这是一个高利润值的行业，他们往往选择中央商务区的地标性建筑物作为
其办公场所。本项目将会是这类型公司置业办公的最佳选择。
周边区域的中小型公司和商务机构：他们虽然属于事业发展的成长期，对于工作环境质量非常重视，由于发展的需要或自身的客户群体主要处于周边区域，他们长期在此处工作对此地产生较为深厚的感情，而且更重要的是，企业在对外联络上可以保持原有的联系模式，主要是为了工作的需要而在周边选择办公机构。主要购买力在总款25—40万，面积60—100㎡之间，此类客户应占30%左右。
（3）住宅部分：
本市的中小个体经商户：本市的商业批发、零售业虽然经营水平不高但相当发达，是一个巨大的消费群体。他们长期搏杀于商品批零的战场，对于区域环境十分敏感，在居家方面对周边环境的依赖十分严重，渴望在城市商业中心有一个生活交通便利程度高，既舒适，又方便的家。
周边企业公司中层员工：新婚不久尚无子女的年轻夫妇、准备结婚的年轻人。他们并非高收入群体，对购房总额的承受力有限，但收入较稳定，加之该群体多为单身或二人世界，因此，对居住空间的要求较为实际。小面积低总额的物业可有效提升他们的购买力和扩大客源层面。年龄在25 --30岁左右。
单身族：参加工作不久的年轻人，收入不高，相应积蓄不多。但他们追求个性生活，崇尚都市现代快节奏生活，追逐时尚，追求享乐，交往成为他们生活中的重要组成部分，为拥有个人空间满足其独立自主的生活方式的强烈需求而选择总价不高但功能完善的小户型住宅，是一个自我的时尚空间，一个可以互动的朋友圈子，一种纯粹享乐的生活方式。年龄在25-30岁之间。
SOHO一族：因现代高节奏的生活方式以及工作方式网络化，在现代都市里活跃着一批特殊的群体，他们精致生活、精细消费、高效的工作方式，休闲、快乐、自由的生活理念决定了新一族群体精致品味的消费定位。他们为满足工作和生活方面的需要个人的隐私空间、工作空间而购房。年龄在30-40岁之间。
外地在齐齐哈尔经商工作的有钱人：他们往往具有一定的投资意识，因为长期在外对房地产行业有独到的认识，所以选择小户型以做暂住之用，满足自身生活工作的需要，一旦不再居住，又能出租，作为投资之用；
周边原住民或工作人员：他们已习惯于在本区域工作生活，对周边的生活环境和工作环境已十分依赖和留恋，非常认同本区域的居住环境，而将在本区域购置住房成为其首选。
总之，本项目除商业物业（含商务公寓）的客户群体外，住宅的目标客户群体主要以中青年人为主，积极型消费者占比例较大，他们紧跟潮流、关注时尚。对待住房这样昂贵的产品，更是求新逐异。他们在购房关注因素的排序中，地段及交通便利、完善的生活配套要求为首选，对居住环境、结构和理性的要求次之。项目的地段好、交通非常便利，易被认可接受，对此恰可弱化项目在环境、规模及结构等方面的不足。由此，只要我们创建出产品特色，迎合其生活方式和生活习惯，将差异化营销模式作为项目开发的战略重点，就有可能赢得市场。
5、目标群体特征分析
通过上述潜在购买者需求分析，结合本项目特性，我们面对的主力客户群是这样一群人：

有一定市场影响力、商业地位高的本地成功经营商（商铺）

经济基础较好、时髦有一定品位、追求较高生活质量的中青年为主的群体（住宅）

经济基础较好、重品牌、重发展、重投资回报的中小型公司和投资者（写字间）

 目标消费群排斥本项目理由
A、项目均价较高，受城市经济发展水平影响，收入有限，自身经济承受能力不足；
B、地处商业繁华地段，噪音污染严重，无法达到人们对现代居住环境品质的要求；
C、商住一体，整体形象和立面效果欠缺；
D、对电梯公寓的三高现象（高价、高公推、高物业费）有排斥心理；
E、商铺总价较高投资较大，提高了进入门槛；
F、商铺投资者投资收益和热情受到其他项目一定程度上的打击，风险意识加强，信心不足持观望态度；