Question

北京二手房的税费问题？

想买一处二手房，房本够两年不够五年（03年的房子），除了契税印花税还要交什么营业税吗？（是不是改成2年以上就不用交了？）
还有，因为我母亲年前刚卖出了一套房子，所以想用她的名字买（她名下已无房产）的话是不是就可以享受免税？如果可以，免税的范围和额度有没有规定？
谢谢，好的话可追加分数。

Answer 1

海淀区二手房交易缴税操作指南
政府机构办公地点：海淀区地方税务局
1、海淀区地税相关缴税政策
A印花税
印花税是对经济活动和经济交往中书立、领受凭证征收的一种税，这里特指交易印花税
征税对象：经济合同、产权转移书据、营业账簿、权利、许可证照和经财政部确定征税的其他凭证
纳税人：买卖双方
税率：0.05%
征收范围：现个人交易住宅类房屋免征印花税
房产证印花税：每证5元；属于市局房屋并已取得土地证的，房产证、土地证各5元印花税共计10元；属于贷款客户需支付他项权利证印花5元。
B契税
税种解析：契税是以所有权发生转移变动的不动产为征税对象，向产权承受人征收的一种财产税。
征税对象：发生使用权转移的土地和发生所有权转移的房屋
纳税人：买方
税率：商用、非普通住宅3%；普通住宅1.5%（现个人首次购房且所购普通住宅面积小于90平方米按1%征收）
契税优惠政策
（1）拆迁户可减免契税,拆迁人的直系亲属均可使用
（2）城镇职工按规定第一次购买公有住房，免征契税；
（3）居民上市出售已购公有住房前后一年内新购各类商品房，按新购商品房与出售已购公房成交价的差额计征契税；
（4）房屋交换价格相等的，免征契税；交换价格不相等的，由多交付方缴纳款；
（5）按《继承法》规定的法定继承人继承房屋权属，免征契税
（6）对于夫妻离婚，因财产分割涉及房屋所有权证变更登记，免征契税 。
注：北京市普通住宅及非普通住宅区分标准
由于普通住宅按1.5%征收，而非普通住宅按3%征收，因此，契税缴纳的关键是界定房屋是属于普通住宅还是非普通住宅
普通住宅需同时满足三个条件，只要有一个条件不满足，即为非普通住宅
（1）住宅小区建筑容积率在1.0（含）以上；
（2）单套建筑面积在140（含）平方米以下；
（3）实际成交价低于住房平均交易价格1.2倍以下。
C营业税
税种解析：营业税是对有偿提供应税劳务、转让无形资产和销售不动产的单位和个人,就其营业收入额征收的一种 税。
征税对象：提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产的营业额。
纳税人：卖方
税率：5.5%（含城建税和教育费附加）
营业税征收范围及优惠政策
征收范围：对购买住房不足5年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税；个人购买普通 住房超过5年（含5年）转手交易的，销售时免征营业税；个人购买非普通住房超过5年（含5年）转手交易的，销售时按其售房收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。
优惠政策：对个人购买普通住宅超过5年（含）转手交易的，销售时免征营业税, (海淀区的已购公房如果房本不满5年的话,原购房协议或者第一笔购房款的收据够5年的话也可以免征收营业税)
营业税的征收时间界限由5年改为2年：
普通住宅产权证时间未满2年的，如提供原购房发票可征收差额部分的营业税，产权证时间满2年的免征营业税。（注：以房产证或原契税票或原公房购房收据时间为准）
非普通住宅产权证不满2年的，全额征收营业税；产权证时间超过2年的，按照买、卖的差额征收营业税。
注意事项：个人所得税的征收，时间界定还以5年为界限。办理中如果提供原购房发票的，个人所得税按照买、卖差额的20%征收；办理中如果不提供原购房发票的，个人所得税按售房款全额的1%征收。 另外需要注意的是，一旦营业税按照买、卖的差额进行申报，则个税必须按照差额的20%的进行征收。
D个人所得税
税种解析：个人所得税是对个人(自然人)取得的各项应税所得征收的一种税，房屋出售所得也是应税所得之一
征税对象：财产转让所得
纳税人：卖方
税率：成交价的1%或差额的20%
优惠政策：对个人转让自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征个人所得税
个税征收方式
第一种计算方式：按核定税率1%计算
第二种计算方式：差额的20%
计算公式为=（转让收入—购房原值—转让环节交纳的税费—合理费用）×20%
购房原值：商品房购房原值是指购置该房屋时实际支付的房价款及交纳的相关税费
转让住房过程中缴纳的税金是指：纳税人在转让住房时实际缴纳的营业税、城市建设维护税、教育费附加、土地增值税、印花税等税金。
合理费用是指：纳税人按照规定实际支付的住房装修费用、住房贷款利息、手续费、公证费等费用。
最高扣除限额：已购公有住房、经济适用房扣除限额为房屋原值的15%；
商品房及其他住房扣除限额为房屋原值的10%
E土地增值税
税种解析：土地增值税是对有偿转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物而就其增值部分征收的一种税
征收对象：增值部分
纳税人：卖方
税率：1%（现个人二手房住宅类交易免征土地增值税）
F土地出让金
税种解析：国家作为土地所有者将其一定年限的国有土地使用权出让给受让人，并向受让人收取的土地使用权价格。是政府要收取的土地收益(地租)，即土地所有者出让土地使用权的交易价款。
纳税人：买方（无论是成本价，还是优惠价或标准价，买方都需要按照1560×建筑面积×1%缴纳土地出让金）；
卖方（所出售的房屋是当初卖方以优惠价或标准价购买的，由卖方另外向原单位或建委按1560×建筑面积×6%支付土地出让金）
回迁房的土地出让金:成交价×3%
G综合地价款
税种解析：国家为照顾中低收入居民购房而实施优惠措施，建造 经济适用房所用的土地是国家以划拨方式无偿给开发商使用的，与已购公房所缴纳的土地出让金的性质相同
征收对象：再上市交易经济适用房
纳税人：卖方
税率：成交价的10%
征收范围：再上市交易的5年以上（以产权证或完税证明准）并以市场价出售的经济适用房
由于一类经济适用住房的政策有变化，所以综合地价款的征收也有变化:在2008年4月8日以前下发房产证的经济适用房，在其满5年以后的情况下仍按照成交价的10%的比例来征收；在2008年4月8日以后下发房产证的经济适用房，在其满5年以后的情况下按照:(现在交易的价格-当时购买的价格) ×70%的比例进行征收

2、海淀区地税缴税资料要求
个人卖单位：
个人：房屋所有权证，原始购房合同和第一次购房款收据（公房如需提供满5年的依据）买房的发票，契税票，公共维修基金票，银行利息等（商品房没满5年需避税的）央产上市表（央产房），身份证，护照(外文的需做翻译本公证)
单位：营业执照副本，税务登记证，组织机构代码证，法人授权委托书，总公司授权书或股东决议书（针对不是独立法人的）涉外审批单（外籍单位）授权人身份证件。
个人卖个人：
个人卖：房屋所有权证，原始购房合同和第一次购房款收据（公房如需提供满5年的依据），买房的发票，契税票，公共维修基金票，银行利息等（商品房没满5年需避税的）央产上市表（央产房），身份证，护照(外文的需做翻译本公证)，
个人买：身份证,军官证，护照(外文的需做翻译本公证) 等有效证件，暂住证（外地户口），涉外审批单（外籍个人），居留状况证明（外籍人）。
单位对单位：
单位卖：营业执照副本，税务登记证，组织机构代码证，法人授权委托书，总公司授权书或股东决议书（针对不是独立法人的），单位对买方开具的房款发票，国资委评估（国有单位），授权人身份证件，买房的发票，契税票，公共维修基金票，银行利息等（需避税用的）。
单位买：营业执照副本，税务登记证，组织机构代码证，法人授权委托书，总公司授权书或股东决议书（针对不是独立法人) 涉外审批单（外籍单位），授权人身份证件。
单位对个人：
单位卖：营业执照副本，税务登记证，组织机构代码证，法人授权委托书，总公司授权书或股东决议书（针对不是独立法人的），单位对买方开具的房款发票，国资委评估（国有单位），授权人身份证件，买房的发票，契税票，公共维修基金票，银行利息等（需避税用的）。
个人买：身份证。军官证，护照(外文的需做翻译本公证) 等效证件，暂住证(外地户口）居留状况证明（外籍人）。涉外审批单（外籍个人）。
备注：所有有单位的交易，复印件和签字的地方都要单位盖公章（最好带上公章）

3、海淀区地税缴税办理流程
有营业税的：
备齐资料→取号→1、2、3号窗口递件审核→开营业税票→去工行缴费→复印营业税票→将营业税票原件/复印件/房本交回受理窗口→4号窗口领取房款发票→复印房款发票第二联→二楼取号→递交契税资料→开契税票
没营业税的：
备齐资料→取号→1、2、3号窗口递件审核→4号窗口领取房款发票→复印房款发票第二联→二楼取号→递交契税资料→开契税票

4、海淀区地税缴税办理时效
交税申报资料齐全后工作日内可随时办理
税票开出后30个自然日内必须到银行缴纳（逾期不交按日收取滞纳金）
5、海淀区地税办理注意事项
收到开好的土地出让金票/营业税票/房款发票/契税票后须认真核对买卖双方名字、物业地址

本资料来源于链家地产.

Answer 2

房本满2年的话只交契税就行了(此优惠还要根据你现在要买的房屋面积来决定,如果是公房的话要交土地出让金.
还有若年前卖出的一套是公房的话,可以享受减免契税.
免税的范围和额度:自卖出公房的那一天起计算前后一年都可以享受减免优惠,额度是用公房的契税来抵充现在所购房的契税,若不够的话是需要补的,但是多的话是不给退的
呵呵.不过卖公房的契税再买房的话好象是没有多的.
如果还有什么不明白的可以发邮件给我lqcgame@sohu.com

Answer 3

评估价在银行认可的区间内就是可以的。

网签价高于指导价，按照网签价征收；网签价低于指导价，按照指导价征收。贷款28万网签价为40万（按照带7成计算），按照5成算是56万。

二手房商住两用的性质产权年限又不确定所以可能还会涉及营业税和个税，所以直接咨询税务工作人员比较靠谱。契税是肯定避免不了的。