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商业网店布局分析的重点是什么

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Answer 1

商业网点的选址与布局是企业经营管理战略决策中的重要内容之一。地址一旦选定将会在很大程度上影响企业未来的规划与发展。由于传统分析与研究方法的局限性，促使现代商业的发展迫切地需要新技术的支持以适应现代商业经营方式的根本性转变。
传统零售商业网点选址模型主要是基于统计的静态模型。分析了影响零售商业网点选址的"人口"、"经济"、"市场竞争"三个关键要素，结合GIS，提出了一种基于权重设置的零售商业网点选址评价模型，并阐述了模型的应用流程。该模型在深圳市罗湖区公共信息服务平台中进行了典型应用实现，并检验了模型的应用可行性。
一、概述
零售商业网点是指那些把商品和劳务出售给最终消费者的具
体经营单位，其主要经营活动是从批发企业进货后向城乡居民和
社会集团直接销售各种商品，直接为城乡广大居民提供商品服
务。零售网点选址具有长期性和固定性，一经确定就难以变动。
利用GIS的空间分析功能，实现图形矢量化和缓冲区分析，将GIS
技术与模型结合应用于商业选址，开展商圈特点、状况分析，可
帮助经营者科学的决定零售商业网点，调整经营策略,提高专业
实际操作、分析能力。
二、基于GIS的零售商业网点选址的特点
GIS在零售商业网点选址中可将人口、客流、交通、市场竞争
等与地理位置密切相关的商业数据，通过图形、图表等方式将相
关商业数据的统计分析结果输出给用户，以满足商业企业选址决
策人员对空间信息的要求。还可利用其空间分析功能及可视化表
达功能，使选址更加科学化、直观化，提高选址效率，改善选址
的质量。与传统的选址方法相比，基于GIS的选址分析具有以下
四方面的特点：一是可整合RS、GPS信息，在地图上直观、实时
地反映待选址网点周围的人口分布、设施布局以及交通道路情况
等选址要素的信息，从而更有助于决策者进行科学的分析和决
策；二是利用GIS方法调查数据，用户可以通过对不同地图图层
的控制，对需要的信息进行分层、叠加等操作，还可以自由设置
这些要素显示的风格和样式，有利于选址决策的科学化；三是能
够直接进行空间分析，根据需要进行多种类型的商圈分析，给出
商圈内的客户分布模式。能够根据需要按照道路、行政区以及指
定的空间区域统计分析网点的数量和市场饱和情况，并为网点的
建立和撤销提供信息；四是通过专题地图的分析，用户能够快速
发现可利用的市场空间。在确定预选位置后，系统还可进行模拟
分析和评估预测，确定优选方案，并以定性和定量的方式将结果
反馈给用户，极大地提高了用户的决策效率。
三、基于GIS的零售商业网点选址的影响因素
零售商业网点选址需要考虑很多因素，如自然环境因素、社
会环境因素等，其中相对较为重要且操作性强的因素是交通状
况、人口以及市场竞争。
1.交通便利性因素
优良店址的一个必备条件就是进出畅通。交通便利性包括商
业网点与公路、城市道路、铁路、航空等各种运输通道网的衔接
情况以及与道路站、火车站等各种枢纽口岸的配套以及城市交通
管制的协调状况等。城市交通的便利性尤其体现在该地是否具有
较密集、发达的公交汽车路线。各公交路线的停靠点能否均匀、
全面地覆盖整个市区,直接关系到大多数消费者购物的便利程度。
一般而言，城市中某一地区的交通便利性越强，其聚集效应也越
明显，即该地区人流、车流、物流也越集中。利用GIS工具进行
零售商业网点选址时，可以通过缓冲区、路径分析等方法对交通
便利性进行定量分析。
2.人口因素
零售商业网点的分布与人口规模分布形态密切相关，一定
规模或密度的人口是商业网点布局的必要条件。人口因素主要
包括站点的客流聚散量、站点所在地区的人口密度、人口构
成、收入水平等。所在区的第二、三产业越发达，人口密度越
大，收入水平越高，其地面商业网点越密集。流动人口在一定
程度上也影响着零售商业布局，随着流动人口的增加，消费和
购物量相应扩大。在人流密集的地段，如客运车站、码头和各
种娱乐场所，出入人口很多，也是零售商业网，特别是流动售
货车和摊位较密集的地方。
3.市场竞争因素
当零售商打算在某区域建立商业网点时，该区域内现有的市
场竞争状况会直接影响到将来可能的销售业绩，市场竞争状况是
选址的重要因素之一。本文选用市场饱和度作为市场竞争状况的
指标。衡量城市或区域的零售饱和度，涉及供给和需求两个方面。
从供给角度分析，直接的方法是核算区域内的某类商店总数，但
不同的商店规模存在差异，考虑到零售业最基本的生产资料是店
铺，核算区域内的某类商店营业面积总量，则较为精确。从需求
角度出发，决定商店需求的是商店销售收入，包括零售额和批发
额。饱和指数反映了特定商圈内零售商店单位时间内单位营业面
积的潜在需求,决定了该地区商店的盈利空间的大小。饱和指数
IRS值越大,意味着市场饱和程度越低,零售潜力大;饱和指数
越小,意味着市场饱和程度越高,零售潜力小。
四、基于GIS的零售商业网点选址模型
1.商圈划分模型
商圈是指以零售商业网点所在地点为中心，沿着一定的方向
和距离扩展，吸引顾客的辐射范围。简单地说，也就是来店顾客
所居住的区域范围。商圈具有稳定性、重叠性、不规则性、动态
性4个特性。不同的商店由于所在地区、经营规模、经营方式、经
营品种、经营条件的不同，使得商圈规模、商圈形态存在很大差
别。开展商圈构成、特点和影响因素的综合性研究，对零售商业
网点选址具有重要的意义。商圈划分是零售商业网点选址的重大
步骤，也是重要的基础工作。选址时，首先要明确商圈范围，了
解服务对象，确定经营范围，评估经营效益，然后确定大致地点
和商店规模。
商圈划分一般用两种方法:经验法则和雷利法则。其中经验
法则是根据经验确定不同商业的业态、不同规模等级商业网点的
服务半径。例如,大型综合超市一般占地5000m2以上,其服务半
径在3km左右。雷利法则是由美国Reilly W教授通过对美国的150
个都市圈进行调查后，根据牛顿力学的万有引力理论提出的“零
售引力规律”。 城市商圈的规模由临近地区人口的多少，和距离城市的远近
不同而不同，城市人口越多，则说明该城市越发达，对周边地区
顾客的吸引力也就越大，如果某城市离周边特定区域的距离越
远，顾客前往该城所需时间就越长，则其对此特定区域的吸引力
也就越小。
2.人口分布的一致性模型
零售商业网点的设置主要通过居住区人口来确定其基本规模。
将人口密度图与零售商业网点分布图进行空间叠加，运用GIS空
间分析功能，即可找出商业网点辐射区人口最密集的区域。