Question

想要提前收回出租的房屋，目前的情况要怎么处理？

合同签了三年，目前因为家里需要用钱，所以打算将房子卖掉。签订合同的时候，对方也没有把握说他们会租满三年，于是口头约定如果提前解约，不管是我们还是租客，都提前至少1个月，与对方协商，他们也答应了。但是现在与租客沟通过程不是很顺利，第一次告诉对方我们要将房子卖掉是在3、4月份的样子，但是当时没有正式通知他们退租，上个月我正式告知对方房子要卖，希望他们提前搬出去，按照合同流程走，但是对方也不是很配合。
合同里对于违约说的是“如果合同期未满，甲方未与乙方协商，擅自强制收回房屋，则是违约”，现在我正在跟对方协商，并没有强制收回房屋，这种情况算不算违约呢，是不是应该支付违约金？
我还是希望能够跟对方好好沟通商量的，但是要是对方一定不配合，该怎么办呢？

Answer 1

你们只是口头约定双方可以提前解约，而签订的租赁合同则要求需要租满3年，口头约定只要对方不承认就很难有证明力。因为看不到你们的具体合同内容，所以不知道合同里还有没有对你有利的条款。按照你表述的情况来看，对方不配合的话，确实很难让他们搬出去。实在着急卖房子的话，跟他们好好协商，给他们点小优惠（如当月房租少收点）或许他们会搬的。

Answer 2

你好，江苏源博律师事务所 宋莹律师为您解答。
1、买卖不破租赁，如果购买你房屋的买方并不急着入住，可以等到房子到期后再清退房客。
2、如果买方购买房屋是为了自己居住，那么你首先要与租客协商解除合同事宜，根据合同约定“如果合同期未满，甲方未与乙方协商，擅自强制收回房屋，则是违约”你可以留证据比如“录音、短信”证明已经与租客协商过了，并不是强制收回。

3、至于退租的事，你要补偿租客因搬出房屋所产生的实际费用，如果租客已经对该房屋进行装修，可以补偿更多。
以上意见仅供参考。