Question

房地产相关法律作业。。急急急！！~~

一、甲将自己所有的三间房子出租给乙。甲因为做生意缺少资金，对乙表示愿意将此三间房子出卖。乙愿意购买，甲与乙签定房屋买卖合同，约定价格为6万元，同年12月底以前交清房款。不久，乙按照约定在12月底以前交清了全部房款。甲的朋友丙听说此事后，愿以7万元购买这三间房子。于是，甲告知乙，房价提至7万元，若乙补交1万元，则房子卖给乙，否则，房子卖给丙。乙坚决反对提价，认为自己早已交清房款，房子已经属于自己所有，甲既无权再要求补交房款，也无权将房子卖给丙。1个月后，甲将房子以7万元的价格卖给了丙，并办理了过户手续。丙以自己是房子的所有权人为由，要求乙腾房。乙认为自己买房在先，而且房子的租期并未到，因此拒绝腾房。问：
（1） 乙是否取得了这三间房子的所有权？为什么？
（2） 甲与丙的买卖行为是否侵犯了乙的优先购买权？为什么？
（3） 丙要求乙腾房是否合法？为什么？
二、2002年10月，王女士与杰宝公司签订《商品房买卖合同》，购买该公司一套价值81万元的公寓，并约定2003年2月底交房。随后，王女士按约定向杰宝公司支付了首期购房款41万余元。但杰宝公司迟迟不办理商品房预售登记，房屋直到今年起诉前始终未予交付。在此期间，王女士意外发现杰宝公司在与自己签订合同前，已经将这套公寓抵押给了某银行支行，而签约时却未将这一情况如实告知自己。适值最高法院2003年4月28日公布了审理商品房买卖合同纠纷案件的司法解释，王女士发现，自己遇到的这种情况恰巧和司法解释中规定的情形相吻合，于是起诉到北京东城区人民法院，请求法院依据司法解释的相关规定，确认双方订立的商品房买卖合同无效，判令杰宝公司退还已付购房款41万余元，并支付相同数额的赔偿金41万余元。2003年6月20日，北京东城法院开庭审理此案。在庭审中，被告人杰宝公司承认上述事实，也同意原告王女士提出的部分请求但认为41万元的赔偿金数额过高，请求法院确定适当数额。问：
（1）杰宝公司的行为违反了哪些规定？
（2）该《商品房买卖合同》的效力如何？其法律后果应是怎么样？
（3）杰宝公司认为41万元的赔偿金数额过高是否合理？为什么？

Answer 1

一、（1）乙没有取得房子的所有权，因为不动产的所有权转移是以房产管理部门的 过户登记 为准的；
（2）甲与丙的买卖行为是侵犯了乙的优先购买权。因为第一，乙方是承租人，有优先购买房子的权利。
（3）丙要求乙腾房是民事行为，不存在是否合法，只是违约而已，因为丙购买甲的房子，乙和甲的租房合同依然有效，丙要求乙腾房就看甲和乙的合同如何约定违约金了。
二、（1）杰宝公司的行为违反了合同法的规定；
（2）该《商品房买卖合同》是属于无效的；
（3）杰宝公司认为41万元的赔偿金数额是否过高，要看当事人签订合同有没有约定违约金，虽然最高法院2003年4月28日公布司法解释，赔偿金可以等于购房款的规定，但是时间和2002年10月不符合，所以法无溯及力，所以41万的赔偿金是可以商量的。