Question

签购房合同要注意的十大细节有哪些？

Answer 1

1、看自己是否具备购房资格。

为了抑制房价非理性上涨，多数城市都实施了限购政策，但这一政策也导致刚需买房门槛提高，甚至因此而丧失了买房资格，这种情况下，就算你签了购房合同也是无效的，而且已经交付的定金也很难要回来。

2、看自己是否具备贷款资格。

首先要看有没有被政策限制贷款；其次要看征信是否良好，之前有没有多次逾期还款或者欠债不还的记录；最后还要看收入能否覆盖月供两倍。只有确定了能贷款，再去交定金，签订认购合同。

3、定金和订金的区别。

前面两点都提到，不能轻易交定金，因为定金具有担保性质，如果单方面违约的话，定金肯定是不退的，就算去打官司也没用。而订金不同，相当于预付款，不具有法律效益，如果不想买了，这笔钱能全额退还。

4、贷款失败的相关事宜约定。

很多人流水不够，不能贷款，售楼人员为了卖房，就承诺说找人做假流水，银行肯定能通过，但这种做法是有风险的，如果抱着这样的侥幸心理，万一被银行发现作假，肯定是贷不到款了，这个时候首付和定金就很难要回来，所以，一定要在补充协议中，约定贷款失败后，定金和首付的退还事宜。

5、查看对应楼栋的预售证。

这一点大家要注意，预售证是一栋楼一个证，所以你一定要看看中的楼栋有没有预售证。只有有了这个证件，才能放心签合同。

6、配套落实到合同中，尤其是教育配套。

每个售楼部都会把自己楼盘的配套描绘的天花乱坠，周边商场、电影院、公园、小初高一体化教育配套等等应有尽有，但这仅仅是售楼人员口头的说辞，不具有说服力，说不定过段时间就换个售楼部继续卖房了，但是不一样，是要住一辈子的，所以一定要重视这些细节，要么去相关部门查询配套是否属实，要么把配套落实到合同中，并且明确好相关违约事宜。

7、看合同中约定的土地性质。

在开发商拿地的时候，土地性质已经确定好了，而且土地的用途也绝对不能变，否则就是违规建筑，会面临被拆除的风险。

8、约定交房日期。

很多开发商故意用模糊的字眼来代替交房日期，比如楼盘质量检验合格之后，看似是为了楼盘质量角度考虑，实际是为了掩盖延期交房的违约责任。

9、面积差。

关于面积差，有法律方面的规定，就是面积误差在3%以内的话，是多退少补，但是面积误差在超过3%的面积就要由开发商承担，相当于是开发商白送给购房者的。开发商是很精明的，早就在合同中规定了，面积误差要由购房全部承担，如果是这样的话，那么这份合同中有违反法律的条文，就是无效的。

10、交首付后尽快网签和备案。

交首付后，要尽快网签和备案，网签和备案的好处是可以防止开发商一房多卖，而且只有五证齐全的开发商才有网签和备案的资格，通过这一步，购房者也能了解到自己所购买的房子是否靠谱。

Answer 2

1、查看开发商五证

有些开发商在对外销售商品房时，五证并不齐全，但由于价格较低，很多购房者都会忽视查看五证，签合同时一定要看五证。五证即《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》和《商品房预售许可证》。

2、明确合同主体

购房者由于缺乏法律常识，往往会犯一些比较初级的错误。有时代表发展商签约的人并不是法人代表，或者合同上的开发商并不是该房产土地拥有者，这些都是可能导致合同无效的问题。

3、使用含糊的字眼

购房合同中出现含糊的字眼是比较常见的，实践中开发商往往会给购房者很多诸如“如果发生问题，在最短时间内解决“、“在装修材料上，选择最好的国外进口的”等一些看上去很诱人但没有实际意义的承诺。

4、明确违约责任

交易双方必须在合同中明确违约责任，最好在合同中直接定下具体数额的违约金(别定太高，超过20%的部分没有法律效力)。另外违约方要承担守约方的诉讼费、律师费等等花费。

5、注意霸王条款

合同是房产交易最重要的文件，购房者一定要逐字逐句搞清楚，一些地方可能隐藏有霸王条款。看到类似的霸王条款，现场马上提出质疑，对方不更正坚决不签字。

6、明确时间

双方应该在合同中明确付款方式和时间。如首付款、尾款的支付比例、数量和时间，确保买方出现拖欠或减少阶段支付金额的情况时有据可依。

7、不留空白

如同在填写银行存取款时需要在金额前加写$以防有人篡改存取款现金一样，合同中留下空白，往往会给开发商作弊留下可乘之机。

8、注意补充协议

开发商在签约时会主动出具一份对自己有利的补充协议，购房者同样也可以出具一份对自己有利的补充协议。最好将开发商在其广告宣传中的条款和楼书中的内容都签进补充协议中。

9、签完合同要备案

《商品房买卖合同》中规定：“商品房预售的，自本合同生效之日起30天内，由出卖人向某房管所申请登记备案。”

10、保留证据

签订买卖合同只是房产交易开始的一个过程。所以，买房过程中注意保管好收据。如双方做两份书面确认书，共同签字，各自保存，这样可以同时保证双方利益。

Answer 3

查验对方身份签订购房合同之前，要明确商品房真正的产权人是谁，它是购房合同的主体。审查有效证书，商品房预售和销售必须应当具备“五证”，确保买卖安全，除了具备上述“五证”之外，法律规定，被查封、被抵押和已销售而未经原买受人同意的商品房是不能销售的，否则，买受人则面临巨大的风险，直至财房两空。约定定金规则，目前商品房买卖的通常做法是购房人买房时先签订认购书并且支付定金，然后才签订购房合同。
由于购房人事前没看到合同，在签约与不签约之间陷入两难境地，不知道到底该不该签。
在审查购房合同，确认没有问题之后才交定金，不签认购书，直接签订购房合同同时支付定金，在认购书中写明如果双方就商品房买卖合同协商不成，出卖人必须向买受人退还定金。

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