Question

怎样用住房公积金贷款买房？详细流程给你支招

提示借贷有风险，选择需谨慎

Answer 1

      住房公积金个人购房1~5年期年预期年化利率为3.6%，比购房商业贷款低1.17%。6~30年期年预期年化利率为4.05%，比购房商业贷款低0.99%。近来，关于购房的政策和新闻将买房人的注意力都集中在“第二套房”、“贷款利息”、“还款方式”等等说法上。可是，对于关系密切的住房公积金，很多人却不会应用到位。
      在职市民缴纳的个人住房公积金，是一项强制缴存、统一存储、专项使用的长期住房储金，由员工和其所在单位缴存两部分构成，属于个人所有。那么这笔钱到底该怎么用？如何巧用它？下面就介绍几种巧妙运用的方法。
      策略一：额度可灵活使用
      按规定，如果夫妇双方都缴公积金，只能用其中的一个，不能双方同时使用。王女士和他的先生都是公司的白领，准备结婚买房时设计出一个绝妙的点子：在和丈夫领结婚证前，两人先以各自的名义购买了4楼与5楼上下相邻的一室一厅的房子，这样算来可节省一大笔钱。
      因为两个人如果共买一套房子，只能用夫妇一个人的公积金额度10万元，而两个人分开买房子就可以各自申请10万元的公积金，可以多获得公积金贷款10万元。当两套房子全部装修好以后，他们把其中的一套以每月1600元的价格租了出去，这样又可以做到“以租养贷”，减轻了还款的压力。王女士还打算将来在孩子出生后，把现在的4楼和5楼两套居室打通，装上楼梯，成为一套复式公寓。王女士将公积金贷款的使用真是算计到家。
      策略二：组合贷款省万元
      如果你申请下来的公积金贷款额度不够支付房价款，可以同时办理个人住房商业贷款，这种二者相结合的贷款被称之为组合贷款。
      于女士以40万元购买了某高层单元，在委托按揭公司办按揭贷款时，要求帮她争取到32万元的公积金贷款。办理公积金贷款的条件较严格，有时未必能完全按买家的要求进行办理。32万元公积金贷款是该套物业成交价的八成，办这个额度的公积金贷款显然是不可能的，一来公积金贷款规定不能超过成交价的七成，二来公积金贷款的最高限额为25万元。但亿达按揭公司人员发现，因为于女士是保险公司的精算师，月收入过万元，是银行的“优质客户”，所以她申请占成交价八成的总贷款额，银行是可以批准的。于是，在亿达按揭公司的帮助下，于女士与银行等进行了协商，最终办理了33万元的“组合贷款”，即由25万元公积金贷款和8万元的商业性贷款组合而成。
      尽管同样是贷款，但商业贷款与公积金贷款的预期年化利率就相差了一大截。商业贷款的预期年化利率是4.77%，而公积金贷款的预期年化利率是3.6%，这一笔公积金贷款一下就帮王女士省下了好几万元。
      策略三：巧用公积金购车
      汽车消费热潮正不断升温，有的市民购房时资金充裕，没有申请住房贷款，可不久后需要购车时资金不足，只好申请购车贷款。其实，更好的做法是在购房时申请住房贷款，留出资金购车，这样其实就是巧用住房贷款购车。
      如果同样是10万元5年期的贷款，住房公积金贷款的月预期年化利率是3‰，每月还款额是1823.66元，而汽车贷款的月预期年化利率是5.025‰，每月还款额要2169.2元。有些汽车销售商10%的预期年化利率优惠，即使这样每月还款额也要达到1952.28元。5年下来，两者相差7717.72元。
      此外，住房贷款期限更长，可以降低每月还款的金额。汽车贷款的期限一般在5年以下，同样借款10万元，5年期汽车贷款每月还款要2169.2元，而20年期的公积金贷款每月还款只要608.62元。这样就大大减轻了还款的压力。
      因此，购房者即使买房时资金充裕，也应该事先考虑其他的大宗消费需求，比如购车、装修、子女教育等，而申请一定比例的购房贷款，比较合算的是申请纯公积金贷款。
      策略四：公积金存款无利息税
      很多人看到自己公积金账户里的钱越来越多，常常会觉得不划算：除了买房或一些特定情况下才能使用，要“套现”只有等退休，这么大笔钱不能用实在可惜。很少有人知道：钱存在公积金账户里是不收取利息税的，在国家规定的预期年化利率下，钱存在公积金账户里，绝对比存银行活期、零存整取1年期、整存整取1年期要合算。
      职工当年存储的住房公积金比照居民储蓄活期存款预期年化利率即0.72%计息，上一年结转的住房公积金存储本息比照三个月整存整取的预期年化利率即1.71%计息。而商业银行存款整存整取一年的利息是1.98%，除去20%的利息税为1.58%，比公积金的预期年化利率要低0.13%。
      因此，如果不是急于用公积金抵扣房款的话，钱存在公积金里绝对省心省力又合算，更何况存在那里还有及时贷到第二套房房款的机会。如果既贷了公积金又贷了商业贷款，与其用公积金账户里的钱抵扣公积金贷款，还不如另外准备一笔钱，先还商业贷款。
      策略五：相当可观的“养老金”
      很多人只知道“三金”(医保金、失业保险金和养老金)是必缴的，而没有“公积金”则问题不大。事实上，公积金也是法定必缴，员工放弃了“公积金”，也等于放弃了一块很重要的福利，甚至可以说是放弃了一份养老金。
      首先是丧失了购房低息贷款的权利。住房公积金个人购房贷款预期年化利率是，1~5年期年预期年化利率为3.6%，6~30年期年预期年化利率为4.05%。而购房商业贷款的预期年化利率是，1~5年期年预期年化利率为4.77%，6~30年期的预期年化利率为5.04%。
      此外，员工如果一直不动用公积金买房，在退休、或遭遇不幸完全丧失劳动能力时，个人可以提取住房公积金的全部本息余额，这可是一笔相当可观的“养老金”。
      因此，随着生活节奏加快，跳槽、换岗已被市民普遍接受，你应该时刻注意保护自己的“公积金”。签订劳动合同时，员工可以要求企业为其缴纳公积金。当变动工作时，住房公积金本息应转入新调入的单位职工公积金账户下，员工住房公积金账号也作相应调整。这样，你才能充分享受到公积金给你带来的这些无形“财富”。
      个人住房公积金贷款的对象及条件
      一、贷款对象
      购买、建造自住住房的在职职工。
      二、贷款条件
      (1) 借款人具有完全民事行为能力;
      (2) 具有本市城镇正式户口或有效居留身份;
      (3) 具有稳定的经济收入，信用良好，有偿还贷款本息的能力;
      (4) 借款前正常缴存住房公积金且连续交足半年以上;
      (5) 能提供购买自住住房的有效合同或协议;
      (6) 借款人和购房合同中的购房人必须一致，购买共有产权的(除配偶外)共有人必须出具同意住房抵押的书面承诺;
      (7) 具有不低于购买自住住房价值30%以上(二手房40%以上)的自有资金;
      (8) 借款人同意办理住房抵押和保险;
      (9) 购买商品住房的，应由开发商提供阶段性担保并报备相关资信材料;
      (10)借款人同意在贷款承办银行开立个人帐户，并同意由贷款承办银行每月直接从该帐户划收贷款本息。
      个人住房公积金贷款申办流程
      (一)借款人提出申请： 借款人按要求向省直单位公积金管理中心提供贷款所需资料。
      (二)资信调查及贷款审批： 贷款承办银行对借款人进行贷前资信调查，提出意见并填制《个人住房公积金贷款及组合贷款调查审批表》送有关人员审批。借款人可在借款申请受理7个工作日后，向贷款承办银行咨询审批结果。
      (三)签订借款合同： 借款人接到贷款承办银行通知后，与共有权人一同带上身份证、扣款账号等资料前来办理借款合同签订手续，并将借款合同送开发商签字盖章后交承办银行。
      (四)办理保险及抵押登记手续： 借款须办理保险和抵押登记手续，相关费用由借款人承担。
      (五)贷款划拨： 贷款承办银行在确认抵押登记已办妥、借款合同生效后，按合同约定日期将贷款转入借款人与售房人共同指定的账户，并将放款回单寄送借款人。
      (六)贷款回收： 借款人自放款次月起按借款合同约定归还借款。借款人借款满一年后方可申请提前还款。如借款未满一年，借款人因出国、调离本市、房产转让、退房等原因需提前还款的，应提交相关证明。
      (七)清户撤押： 借款人还清借款本息后，由承办银行出具贷款结清证明并负责办理抵押登记注销手续。