Question

山东省济宁市关于旧村改造补偿办法

现在许庄这边正在开发 国家下发的文件是怎么补偿的 有谁能告诉一下 我 感觉现在开发商给的补偿太少了 。

Answer 1

　　宁市人民政府办公室关于印发济宁市城市规划区内旧村改造实施方案的通知

　　市中区、任城区人民政府，济宁高新区管委会，市政府有关部门：.
　　《济宁市城市规划区内旧村改造实施方案》已经市政府研究同意，现印发给你们，请遵照执行。
　　济宁市人民政府办公室
　　二○○四年九月十日
　　济宁市城市规划区内旧村改造实施方案
　　为改善人民群众居住环境和生活质量，提升城市品味形象，加快城市现代化建设步伐，市政府确定在济宁市城市规划区内开展旧村改造建设工作。现根据国家有关法律法规，结合我市实际，制定如下实施方案。
　　一、指导思想、原则和目标
　　(一)指导思想：以“三个代表”重要思想和党的十六大、十六届三中全会精神为指导，以改善村民居住环境和生活质量为目标，坚持规划先行，合理利用城市土地，优化城市空间布局，因地制宜、综合开发、配套建设，提升城市化水平，促进全市经济持续快速协调健康发展和社会全面进步。
　　(二)原则：
　　1.严格按照城市总体规划，实行统一规划，成片开发，并村改造，配套建设。
　　2.依法用地，保护耕地，节约用地，保障用地，优化配置土地资源，实现集约利用。
　　3.政府指导，市场运作，尊重群众意愿，确保村民利益。
　　4.统筹规划，积极推进，稳步实施，确保社会稳定。
　　(三)总体目标：从2004年开始，用2--3年时间，把城市规划区内的村庄基本改造完毕。
　　二、组织领导
　　成立由市政府分管副市长任组长，市规划、国土资源、建设、财政、监察、公安、信访等部门和市中区、任城区、济宁高新区负责人为成员的济宁市旧村改造工作领导小组(以下简称市领导小组)，全面负责城市规划区内旧村改造的指导与协调工作，领导小组办公室设在市规划局。
　　市中区、任城区、济宁高新区也要成立相应的旧村改造领导小组(以下简称区领导小组)，具体负责辖区内旧村改造的组织实施工作。
　　市领导小组的职责是：制订济宁市城市规划区旧村改造计划和规划，并进行宏观管理;审定旧村改造规划建设方案;制定旧村改造配套政策;对城市规划区内旧村改造工作进行监督、检查、指导。
　　区领导小组的职责是：按照市旧村改造总体计划编制辖区旧村改造计划;组织拆迁人和由拆迁人委托的拆迁公司制定旧村改造拆迁补偿安置方案;按国家、省、市拆迁法规和政策做好拆迁安置工作;协调旧村改造的相关问题;组织实施辖区内旧村改造建设工作。
　　三、实施方法和步骤
　　(一)旧村改造按照“统一规划，分步实施，先易后难，突出重点”的原则进行。首先，由各区领导小组选择区位较好、难度较小、群众认识程度较高，通过改造能较快完善城市功能、提升城市品味形象的村庄，向市领导小组提出改造申请。
　　(二)区领导小组根据市领导小组的意见，并按照市规划、国土资源部门的规划设计条件等有关要求，指导村委会委托具有规划设计资质的单位编制旧村改造建设规划方案，经初审后报市领导小组办公室。
　　(三)规划方案经市领导小组办公室组织专家委员会审查认可，报市领导小组审定。
　　(四)旧村改造规划建设方案经市领导小组批准后，市规划部门核发《选址意见书》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》，国土资源部门核发《国有土地使用证》，建设部门核发《房屋拆迁许可证》、《建筑工程施工许可证》，并由村所在区领导小组组织实施。
　　四、政策措施
　　(一)旧村改造采取政府主导、市场运作方式进行。通过市场竞争确定信誉好、实力强、具有相应资质的开发企业实施改造。
　　(二)列入旧村改造范围用于安置与开发的集体土地依法转为国有土地。
　　旧村就地改造的，安置村民住宅用地采取划拨方式供应;结合旧村改造进行商品房(含住宅和商业设施)开发的，其开发用地与安置村民住宅用地之比控制在2：1的范围内，商品房开发用地通过招标、拍卖、挂牌方式出让。改造旧村腾出的土地可以预留20%～30%，作为必要的生产经营用地，用于安置原集体经济组织成员，供地方式可采用协议出让，但不得用于经营性房地产开发。其他多余的土地，按照市有关规定办理。在领取土地使用证和房屋产权证后，产权人转让房屋的，按规定补交土地出让金。
　　(三)旧村改造易地置换的，应整村迁移，由市政府按照城市整体规划另行划拨土地。土地指标根据实际情况，按有关政策具体确定。腾空的土地由市政府收回，纳入土地储备。
　　(四)没有或基本没有耕地的村庄居委，可留出部分商业经营建筑作为集体资产，集体经济组织改组为股份合作公司，集体资产以股份形式量化到村民个人，股权收益作为村(居)民的生活保障，以解除旧村村民转为居民的后顾之忧。
　　(五)旧村改造要按批准的规划进行，可以分步实施，滚动开发。分步实施的住宅项目、配套项目和应由旧村改造实施单位承建的相关道路、各类管线、绿化、路灯等应同步建设，同时验收，同时交付使用，否则不予办理改造范围内新的项目开工和竣工项目的产权产籍登记发证手续。
　　(六)实施旧村改造的补偿安置应按土地管理法律、法规及市城市房屋拆迁管理政策执行，产权可按等面积置换，也可作价评估后进行货币补偿，两种形式由被拆迁人选择。对具备产权确定条件而未办证的房屋，由三个区的房屋确权部门审查认定后，按拆迁政策给予补偿;也可以根据国家现行对村民划拨宅基地的土地面积标准，测算本村平均容积率来确定标准建筑面积，按拆迁政策给予补偿。具体安置补偿办法由各区根据实际情况自行确定。
　　(七)旧村改造工程中应缴纳的行政事业性收费按有关规定予以减免。
　　(八)停止办理旧村改造范围内的村(居)民住宅新建、改建和扩建审批，对擅自进行建设的，依法予以拆除，拆迁改造时不予补偿安置。