买司法拍卖房要注意什么
司法拍卖房可能会遇到的几大主要法律风险。
1、实物风险
拍卖公告中，都会有这察拆敏样一句话：标的物以实物现状为准，法院不承担本标的瑕疵担保责任。
房产标的现状包括但不限于地理位置、房屋结构及附属设施、房屋实际用途、装修情况、周边配套、物业服务水电气、小区环境等，请务必实地看样，详细了解。
一般来说，房屋内家具、电器及可移动物品不包含在拍卖范围内。房屋外观、结构、固定装修及内在质量以移交时的现状为准。房地产的实际面积以交易过户时登记机关登记为准。法院御宽对房屋外观、质量、结构、固定装修损坏、房地产面积差异等不作担保，由买受人自行承担相关责任，由此产生的问题也不影响拍卖成交结果及成交价格。如果拍卖房存在违章搭建，那么拍卖面积和实际登记面积可能不ー致，并且买受人必须要自行拆除违章搭建后才能正常办理过户。
2、保证金规则
参加法拍房竞拍需要竞拍人提前交纳起拍价10%左右的保证金，如起拍价350万元，则保证金为35万元。如果竞拍成功但是悔拍，保证金将不予退还。关于成交规则，法拍房遵循一人参拍即可成交。如果竞买人以试试看的心态举牌一次，最终有且只有竞买人ー人一次参拍的话，那这套房子就以竞买人的出价成交。
并且，按照《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第24条，梅拍后重新拍卖的败枝，原买受人也不得参加竞买。
3、货款风险
法拍房的竞买公告中一般规定，买受人在拍卖成功后的10-20天内缴足尾款。时间非常有限，因此，如果资金短缺需要申请货款，那么货款手续必须在考虑参加竞拍初期就着手办理。如果货款没有及时拿到，短时间内又凑不齐全款，超过规定期限，那么不仅房子没买到还亏了保证金。
4、税费问题
税费是法拍房非常重要的问题。法拍房的最终支付费用=拍卖成交价+税费+拍卖佣金+其他费用(如配资成本等)。一套200万左右的住宅，如果房主为个人，房屋不满2年非唯一，税费差额高达17万多而法院的公告中并不提供房子是否满五唯一等这类具体信息。
举一个极端的例子，去年有一位竞拍人以369万元拍下某地区某花园小区房产，事后经计算发现税费高达242万元。如果以拍卖价成交这位竞拍人至少要支付611万元，高出市场成交价格45万元。原来这套房子原先由公司持有，登记总价不足5万，与成交价相差太大，按照当地政策，土地增值税按差额的60%收取。这一间拍卖房之前被拍中后也被悔拍，原因就是因为高额税费。
房产过户税费可能因房屋用途(住宅或非住宅)、买卖双方身份(个人或企业)、房屋面积和卖方拥有的房产数量、房屋交易年限、当地房产政策等存在较大差异，请务必提前确认税费金额及承担方。如房子上一手交易未出证，则过户要交2次税。除税收外，房产还可能存在欠缴的物业、水电气暖等费用，需竞买人自行了解由谁来承担，逐一核实确认。
5、租赁问题
房屋有租赁的情况下，若租赁为有效租赁，拍下房产后租赁关系并不自然解除，需竞买人提前确认租赁关系及处置方式。如果需要解除有效租赁、变更租赁条件等，需竞买人确认是否存在障碍，是否需要承担额外费用等。如果是无效租赁，买受人可以向法院主张合同无效。
举一个真实案例，某房产标的公告写明房屋“租赁期19年”，竞买人参拍前未仔细阅读公告，拍下后，去办理手续时发现租赁合同无法解除.无竞买人只能放弃此标的物，损失保证金20万。
6、腾房问题
有人居住或者放置物品的房产，需要竞买人先白行确认是否存在清场障得，法院如果不负责清场，需自行想办法处理。
如果民间借贷的抵押合同没有在房管局对抵押物进行登记，那就不存在抵押权。这类债主可能在拍卖后对新业主进行骚扰，需要报警解决。
总体来说，清场问题主要集中在4类人群中。第一类是原权利人，虽然法院已强制执行，但是原权利人坚持不离开房子，特别是老弱妇孺孕人群清场难度较大；第二类是债权人，原权利人有其他债务未解决，债权人占有其房屋；第三类是无效租赁的人，租赁合同不被法院认可，但是其依然凭借租赁合同占有房屋；第四类是身份不明的人。
7、土地性质
如房产土地为划拨性质，则无法正常过户，例如经济适用房。按照政策，过户需额外申请政府审批同意并额外缴纳土地出让金。举一个例子，执行法院在描述中说明土地性质是“划拔”，竞买人并未发现或理解，拍下后去办理过户时，划拨土地无法过户，如需过户，需要申请政府审批同意并纳土地出让金，最终客户选择放弃保证金。
8、注意时机
此处的时机指拍卖出手时机。法拍房最多经历二次拍卖，首拍起拍价不低于房产评估价的70%，如果没有人参拍，则进入第二次拍卖拍的起拍价最低是70%*80%，即评估参考价的5.6折。如果到变卖程序，房产价格降到保留价。
从理性投资的角度，拍卖过程中出价不宜超过首拍起拍价的10%后续还有税费等支出，要保证最终的投资收益。
湖南法拍网建议大家在购买法拍房的时候：实地调查，走访物业、工商、街道办、周边房产中介机构，访谈邻居、小区保安等，调取内档资料，制作尽调报告。了解税费情况，了解租赁情况，了解，注意腾房问题等。
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1、评估价与市场价的磨段比较（是否划算）；
2、是否有实际使用人；
3、标的房产内是否存在长期租约（买卖不破租赁）
（2、3事项均涉及房产的清场和竞瞎芦誉拍者实际入住、使用司法拍卖房的问题）；
4、是否有工商注册登记未涤除；
5、是否有未交清的水电费、物业费等费用；
6、需要缴付的税费（税费政策复杂且多变）；
7、是否有足够的经济实力在竞拍后7天内付清全部款项等。
1、房子的产权年限
目前住宅产权的最长年限为70年，而很多司法拍卖的房屋的产权仅剩下50年或更短时间，产前迟权年限直接影响房屋的价值。
2、房屋的装修状况
有的法拍房是对房屋现状进行拍卖，而有的拍卖则不包括室内装修，像这种不包含室内装修的法拍房，消袭困费者购买之后还要承担一笔房屋装修费用。
3、房屋的占有状况
拍下房产之后，发现房屋时被“占有”的是法拍房交易后无法清场的最重要原因，有的法慧禅李院在执行中，要负责清场并交付，而不少法院只负责协助办理过户手续，并不负责房屋清场交付。所以拍卖之前首先需要了解房子是空置的、是被执行人居住、还是涉案债权人或者案外人居住，以防引来不必要的纠纷。
法中拍拍专做房产过户
1、房屋权属可能存在某种瑕疵，如未交齐土地出让金；没有房产证（或暂未办理，或无法办理）；未交清物业费、取暖费；房屋里面带有租客等等情况，这些法院是不负责解决的，如果参加竞买，这些东西要由竟买人自行承担和解决；
2、参加竟拍后，一旦成交，是不能散薯办理按揭贷款的，竟买人一般需要在很短枣做的时间内一次性交齐全部款项。
