Question

如何成功地签订二手房买卖中的补充协议做一个合格的买家？

Answer 1

上周花了几天时间陪同事小飞买一套二手房，大家快速恶补了二手房交易的知识就开始披挂上阵和中介机构下场叫板过招了。
目前在二手房买卖中买卖双方要签订的主要合同有两个，即买卖双方的房产交易合同以及买卖双方、中介三方一起签署的三方居间合同，这两个合同一般都会由中介机构提供格式合同；其中买卖双方的房产交易合同一般不会出现重大陷阱，因为这是买卖双方的事情，中介提供的格式合同基本会一碗水端平，同时保护买卖双方的利益。后一个买卖双方和中介三方一起签署的居间合同就要格外小心了。可能的情况下一定要再签署一个补充合同来规避居间合同及买卖合同中的一些潜在的陷阱。
一、我们这么大，有几百家门店，每天都收几百万现金定金，不会骗你的；
二、我们首先要互相信任，不信任这合同就没法签了，不可能签这么细，你说的情况从来都没出现过等等诸如此类。
要记住合同本来就是防小人不防君子的，不是因为信任而签合同，而是因为不信任才签合同，否则就闭眼睛交钱了事了。所以合同的要点就是把各种常人不可能想象的小人行径提前定义出来并规避化解掉。以便日后一旦有人违约可以有依法起诉的凭证，不至于陷入多方扯皮，踢皮球的郁闷境地。至于对方是否会悍然违约，起诉后能不能执行得到赔偿那是另外一个事情。 下面举一些我们在这次买卖中采取的一些对策：用软件流程的眼光看,从交定金开始，到房产转移到买家手上就应该是一个严格的闭环。流程中的节点就是一个个工作里程碑，要定义出什么条件下可以进入这个节点，进入节点的标志是什么？这个节点上应该交给参与各方什么文档，何时进入下一个节点。这么一量化，整个流程的花费时间及结果就可以预期了。 举例来说，进入交定金这个节点或环节，需要补充的合同条款就是，首先的条件是居间方要担保卖方的真实合法性，如果一旦卖方是假的，买方应该要求居间方先行赔付，如果居间方不承诺或只是口头承诺，就需要考虑是否由买方自己花时间去核实还是根据现场的情况实时评估卖家的真伪，冒险一搏。
再比如付首付款节点，进入这个节点的条件是一定要拿到银行的批贷书，才能付首付，很多中介的格式合同是拿到评估书后就要求付首付，这就存在一旦批不下来或者批到的贷款小于买方的预期，而导致买方后续无力支付造成事实违约，被居间方轻易扣掉费用的局面。
每个节点都存在不止一个走向，不能只的说法，比如不是因为买方个人的原因造成贷不到钱则不扣钱。这时就要不怕麻烦明确用穷举法定义什么是买方个人的原因，比如买方有不良记录、在其他银行有贷款等。在三方协议中可以约定："在买方提交完备资料（包括月收入为×元的收入证明）的前提下，如果×银行不同意买方的贷款申请，则本协议终止，三方互不负违约责任，卖方退还全部/一半定金给买方，中介费退还全部中介费给买卖各方。自买卖双方向上述银行办理贷款手续之日起超过5个月，该银行仍然没有出具同贷通知书的，视为不同意贷款，亦按照上述规定处理。"
第三是控制节点间的时间。居间方往往会说我们无法保证时间，因为是银行的或房产机关的业务，这时就要居间方明确给出进入诸如银行流程的标志文档，如贷款受理通知书等，这样买卖双方能知道是不是真的进入了外部节点，防止居间方过长时间地占用或挪用资金。
另外目前政策变化无常，要有类似"如果国家政策变化，买卖双方同意按照国家新的规定各负各税，不得因此要求终止合同。"的条款来预防。 这次买二手房发现了一个问题，就是中介提供的合同首先是确保自己万无一失，快速稳赚居间费用而设计的。他们会有意无意地忽略买卖双方的利益和自己的义务责任，只强调买卖双方的义务责任和如何赔偿。我们最后提出的补充合同条款在对方的门店、中心店都不敢签，最后是到总部经过他们的律师审核后才签的。
反思起来因为我们买方是着急买房结婚，最终的结果是房价和中介费用没有砍下来。过程虽然完美但结果却不尽如人意。