Question

合同法案例分析，急

2003年8月，吴买一房，开发商未办理三证，2004年10月，吴将放转让给丁，签订协议。丁在为办理过户手续的情况下，于2006年1月按协定将房款付清给吴，并入住。2007年5月，开发商给该房办理三证，丁要求吴办理过户手续，吴已转让时房屋未取得三证，私下交易不合法为由拒绝过户，并要求按原价退还购房款。

1.该合同是否成立？为什么？
2.该合同是否有效？为什么？
别吧。。。。。。我考试要考的仅仅是合同法。。。。貌似没有修改过的物权法和担保法。。。。。。。

Answer 1

你是什么考试没呢？法律是一个体系，这个问题不是单独涉及《合同法》的，这里是法律对这种不动产买卖的特别规定，依照现在的规定，这种特殊性已经不存在。结论就是合同成立生效。按照我们国家以前的有关规定，此种买卖房屋的合同是需要过户登记之后才生效的，现在通过物权法改掉这点，实现了物权行为和债权行为的分离。具体结论，你再看看，你要不理解，实在是无能为力。（看一下《物权法》15条，和《合同法》32，33，44条，应该能明白。）
首先，合同既成立了，也生效了。

吴某与丁之间存在的合同，不违反公共利益和法律的强制规定，依照我国现有法律规定，只要此合同形式内容合法，则，合同自合同书签订时成立，自成立时生效，但并不产生物权效果，我国实行物权行为与债权行为分离，故房屋仍归吴某所有，但是同时吴某也必须承担向丁过户房屋的义务，如吴某拒绝过户房屋，其必须承担基于合同的违约责任，承担此责任后，其仍可保留对房屋的所有权，这是物权优先性和无因性的要求，也是新物权法的明文规定。
不动产的产权确认，以房产登记为准，此房尚未过户登记，所以房屋仍属于吴，这是物权公示公信原则的必然要求。