Question

买二手房注意啦！这6大忠告都是血的教训！

Answer 1

伴随着城市土地的紧缺和房产开发的城市边缘化，越来越多的人挑选购买二手房。但我们并不懂得该如何处理购买过程中的签合同、缴纳税费、贷款、过户等等相关流程，为了保障我们的利益，就一起来探讨一下房屋买卖过程中的注意事项吧：
一：确认产权、核实身份
确认产权和卖家是否是同一个人，因为如果不是同一个人的话，就有可能遇到二房东啊、不法分子啊等等情况，就有可能造成自己血本无归。那该如何确认呢？
1、查看产权证及身份证，看是否是一个人。要注意的是，如果产权证是夫妻共有或者多人共有的房子，那么所有人的身份证都要仔细查验，且确认所有人都有卖房的意思，以便减少后期过户过程中的不必要的麻烦。
2、到当地房屋主管部门确认房屋产权归属无异议。
3、查看房屋是否属于出租状态，如果处于出租状态，要查看出租合同时间。因为法律一般认为的是买卖不破租赁，也就是说如果是在出租的，承租人不搬走你也没有权利进去入住的。
4、查看产权证登记面积与实际面积是否有出入。有的房子登记的面积比实际的小，有的房子登记的面积大就要注意了，如果你们是按照单价谈的，那要确认你们计算单价的面积是按照产证还是实际面积计算，有可能会有不小的差距的。也尽量避免自己的损失。
二：确认房屋是否允许买卖
即使是有房产证，且房产证与卖房人相关信息都吻合一致，也不能完全确定房子是可以正常过户买卖的。比如有以下情况的房屋千万不要买：
1、已列入拆迁公告范围的房屋或被国家征用的房屋；
2、被人民法院或行政机关依法查封的房屋；
3、属违法或违章建筑的房屋。
可能还会存在其他的不能出售的情况，到房产管理部门查验时一定要注意查验是否可以正常买卖。
三，所有约定体现在合同中
在签合同的过程中一定要特别注意。所有在洽谈过程中的约定尽量都体现在合同中。因为一旦发生纠纷，口头约定因无法取证并不能作为合同的一部分。
签订合同时有部分条款是一定要有的，比如房屋基本情况、面积、附属设施、单价总价、付款方式、合同签订时间、交付时间、家具是否赠送、违约责任等等。
四：留存付款证据及时间
在付款时，一般建议通过银行转账的方式进行付款。将转账凭证留存，作为自己买房时的付款凭证。
另外就是，在约定时，尽量留存部分房款作为交房保证金最后支付约定卖家按时交房，也可以在卖家交付房屋时在支付尾款。
五：装修状况检验
1、墙壁。一般来说，如果二手房没有经过临时的粉刷，那么墙壁有渗水的话，会有泛黄或者乳胶漆＂流涕＂的迹象。主要是要看清楚踢脚线部位有没有渗水迹象，包括乳胶漆或者墙纸表面有没有异常。另外，犹其是要看是否有发黑的部位。
2、防水。旧房子验防水的难度可能更简单点。下去楼下借看一下天花板，看看是否有漏水现象。另外，洗手间与厨房的邻近墙面（另一面）也是可以看到一些迹象的。
3、有无违规建筑，占用屋顶平台、走廊的情况，或者屋内是否有搭建的小阁楼是否改动过房屋的内外部结构，如将阳台改成卧室或厨房、将一间分隔成两间等，阳台是否是业主自己封闭的，这涉及到面积如何计算的问题。
4、确认房屋的准确面积。包括建筑面积、使用面积和房内的实际面积，产权证上一般标明的是建筑面积，最保险的办法是测验量一下房屋内从墙角到墙角的面积，即所谓地毯面积。
5、观察房屋的内部结构。户型是否合理，有没有特别不适合居住的缺点；管线是否太多或者走线不合理；天花板是否有渗水的痕迹；墙壁是否有爆裂或者脱皮等明显的问题。
6、考核房屋的市政配套设施。打开水龙头观察水的质量、水压；打开电视看一看图像是否清楚，能收视多少台的节目；确认房子的供电容量，避免出现夏天开不了空调的尴尬；观察户内外电线是否有老化的现象；煤气的接通情况，是否已经换用了天然气；冬天暖气的供应以及费用的收取。
7、了解住宅的内部结构图，包括管线的走向、承重墙的位置等，以便重新装修。
六：产权交接，保障顺利过户
产权过户必须在当地的房屋主管部门办理完成才算完成房屋过户手续。像什么代理公司的保证啊，律师保证啊，公证处的公正啊这是都不算是完成过户交易。只有在房屋主管部门完成过户交易，在法律上才属于你，在此之前，卖方随时可以毁约。产权过户与不要随便相信对方，先交钱再过户还是先过户再交钱是一个重要问题；可以考虑将房款押在银行，等过户完成后，再将房款转入卖方的账户。
总之，买房过程中有很多需要注意的地方。这只是其中一部分，如果你还有其他的需要注意的地方，咱们就一起讨论一下吧。