Question

二手房交易买卖如何防范风险

Answer 1

第一种情形：交易双方为确定合理的交易价格，可以委托评估事务所进行评估，避免交易双方因对房产价值不了解，而影响交易的正常进行。

第二种情形：缴纳房产税费 交易后申报成交价时，如主管部门认为其低于市场价值，会委托具有专业评估机构对该房产评估，并以评估的价格作为缴纳税费的依据。

第三种情形：房产保险 房地产保险估价，分为房地产投保时的保险价值评估和保险事故发生后的损失价值或损失程度评估。

第四种情形：申请银行贷款 申请贷款时，银行为确定抵押物的担保价值需对抵押人抵押的房地产进行估价。借款者为了证实其拥有的房地产价值，确定其可能获得的贷款金额，也会委托估价机构对自己的房地产价值进行评估。

第五种情形：解决房产纠纷 发生纠纷时，可委托具有权威性的专业房地产评估机构对纠纷案件中涉及有争议的房地产价值进行科学的鉴定，以协议、调解、仲裁、诉讼等方式解决纠纷提供参考依据。

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Answer 2

一、购买二手房存在的风险1、自行缴税风险
（1）购房人应缴的契税和出售方应缴的个人所得税、增值税等，一旦发现偷税漏税行为，不仅税金会被无限期追缴，还会处以高额罚金，得不偿失。
（2）如果使用虚假税票，银行将会拒绝发放贷款，导致卖房无法收到剩余房款，购房人亦将因此承担违约责任。
（3）未来购房者想卖出这套房子时，税务部门会核查当年缴税记录，如有虚假，会导致房屋无法交易。
（4）根据《刑法》第二百零一条规定，偷漏税、伪造税票将可能导致双方承担刑事责任。
2、抵押查封风险
如果没有在不动产权证书上体现出来的抵押，则可能导致房屋因债务纠纷而被查封。即使签署了买卖合同，在过户前房屋仍可被债主查封。
3、房款支付风险
二手房交易中，如果买卖双方自行支付房款，很可能会发生纠纷。
4、共有权人签约风险
《合同法》规定：未经全部共有权人同意，签署的合同是无效的。一般来说，共有权人的相关信息会在不动产证书上的“共有权人”一栏中明确标注，但夫妻共有则不一定有记载。
5、物业交割风险
办理房屋的交接时，会要求出售方将物业、供暖等费用结清。如不核实清楚，买方将可能为出售方的各项欠费买单。
6、连环单风险
由于连环单涉及多个交易方，包括不同的政府部门和银行等机构，容易因为时效问题导致钱款不能及时就位，或是购房资格不能及时释放，导致交易不能如约完成。
7、违约风险
《合同法》第一百零七条规定：当事人一方不履行合同义务的，应当承担违约责任。房产交易中，一旦违约，不仅是双倍返还定金，还可能按照房价的20%支付违约金。
二、如何防范二手房常见风险1、应对自行缴税风险
通过中介购买的二手房，应当在工作人员的协助下代为办理缴税，不可相信中介推荐的任何非法缴税途径。
2、应对抵押查封风险
（1）查看不动产权证书上是否有抵押登记章，并要求出售方签署《无抵押声明》。
（2）有些抵押信息在不动产权证书上不会显示，需出售方配合到住建委核实。
（3）签约后仍然可能发生查封，可通过资金监管保障钱款安全。
3、应对房款支付风险
为应对房款支付风险，可通过资金监管来保障钱款安全。
4、应对共有权人签约风险
（1）所有共有权人必须全部到场签约，如有共有权人不能到场而委托他人代办，那么委托人需要提供经过公证处公证的《授权委托书》。
如果签约当日还没有来得及办理的，建议将定金部分暂不交给出售方或将定金办理资金监管。
（2）如出售方已婚，签约时夫妻双方均要到场，一方确有原因不能到场的，要提供配偶亲笔签署的《配偶同意出售证明》。
5、应对物业交割风险
（1）签约时，要约定留存一笔物业交割保证金。通过中介交易，该笔钱款可以通过理房通支付做冻结托管，如果在交割时发现有欠费，则欠费部分从保证金抵扣。若无欠费，则如数划转给出售方。
（2）签约时，出售方应该携带物业费、供暖费、水、电、燃气费等缴费票据，如果无法提供票据，购房人可以现场向物业公司、供暖公司致电核实，或约定时间到上述单位实地查询。
（3）确认各项费用无误后，买卖双方和经纪人应该在合同约定的时间一起到房屋内办理交接手续。验收无误后，三方签署《物业交割单》。