Question

借名买房案例

Answer 1

您好，
本案是房产律师靳双权在2015年代理的一起借名买房案件，由东小口法庭审理，房屋位于天通中苑，昌平法院东小口法官卢志成，出资人与出名人签订借款合同，实际上是购买经济适用房购房指标，法院采信了靳律师的观点认定双方的存在借名买房关系，不是借贷关系，判决出名人协助将房屋过户给出资人。

一、基本事实：

1、女儿公房拆迁获得购买指标，父亲代为出售

原告李小华与被告周强本不认识，2006年，李小华位于北京市崇文区公房拆迁，李小华获得了拆迁款并取得了一个购房指标，同时他父亲的房屋也拆迁获得了两个指标。李小华长期在国外，李小华的房屋拆迁事宜全部由其父亲处理。其父亲与李小华商议将李小华的指标出售，因此，李小华的父亲就到天通苑地区的链家中介登记出售购房指标，经链家介绍周强与李小华的父亲认识，双方谈妥购房指标售价为5万元。并商订选房之日共同到拆迁部门去选房并签订合同。

选房当日就签购房合同，按拆迁部门及开发商要求，选择必须具有购房指标的本人，李小华专程从德国回北京选房，李小华选择了位于天通苑中苑的一套两居室，并北京天启房地产开发有限公司签订《北京市商品房预售合同》房款为271015.5元，李小华用周强的银行卡支付了上述款项。选房后李小华因见朋友先行离开了，所有手续由父亲李德林办理。

2、名义上签订借贷合同，实际为借名购买经济适用房

李德林与周强本应签订房屋买卖合同，但各方都认为该房屋属于经济适用房，不能买卖，因此签订借款合同，房款就算周强借给李小华的，李小华还不上的话就把房屋抵给周强。双方签订的《借款合同》内容为：“乙方(李小华)因购买住房需要，特向甲方(周强)借款321015.5元。双方约定如下：1、借款周期为2006年12月26日至2008年12月31日。2、在约定借款周期内如果乙方不能偿还全部款项，则乙方将所购房屋转借为甲方使用3、在乙方将该房与转借为甲方使用期间，该房屋仅限于周强本人居住，不得转让，不得买卖，不得出租。否则由此引发的一切法律责任由周强本人承担，乙方李小华概不负责。4、暂住期限定为 2008年12月31日，超过此期限则房屋所有权归甲方所有。

说明：购房款为271015.5，购房指标款为5万元，因此双方将借款数额写为321015.5元。

购买时交纳的契税、公共维修基金等费用均由周强实际支付。房屋交付后，周强对房屋进行了装修，并办理入住手续居住至今。李小华取得房产证后，因经济适用房未满五年不能上市交易，因此无法过户到周强名下，2014年，五年期满后，李小华要求协助过户，李小华提出按房屋现价值平分。双方自此产生争议。

二、诉讼过程

1、李小华起诉周强返还原物

2014年10月，原告李小华起诉到东小口法庭，起诉书原文如下：2006年12月26日，原告与开发商签订《商品房预售合同》，购买位于东小口镇天通中苑#号房屋。2014年4月，原告己经取得了涉案房屋的产权证。被告由于无房居住，原告父亲将涉案房屋借给被告临时居住,原告于2014年4月份要求被告限期腾空房屋，被告至今不予腾房。原告是涉案房屋的唯一合法所有者，其财产权利不受侵犯，被告的行为侵害了原告的合法权益，请求法院判决被告腾退昌平区东小口镇天通中苑#房屋。

2、房产律师靳双权代理被告周强提出反诉，要求协助过户

周强接到起诉书后，通过安居房地产律师网找到靳律师，靳律师立即组织团队进行研究，团队律师有三种意见：一、靳律师的意见认为：双方是借名买房，该房屋现已具备过户条件，应提出反诉要求协助过户;二、部分律师的意见认为：经济适用房属于保障性住房，是给特定保障对象的，不能买卖，应反诉无效，要求赔偿损失;三、还有大部分律师认为：双方签订的是合同标题为“借款合同”，内容与是借款，只有借款还不上时。周强依据借款合同起诉过户不合规定。经过与周强反复沟通和风险告知，最终确定反诉要求过户。

3、立案一波三折，是借款合同纠纷还经济适用房转让合同纠纷，还是合同纠纷。

反诉立案并不顺利，东小口法庭卢志成法官认为李小华起诉案由是返还原物，属于物权保护纠纷，周强的请求是履行合同，协助过户，案由属于合同纠纷，不属于一个案由，无法合并审理，因此，反诉不予以受理。后靳律师重新起草起诉书，准备以另一个案件立案，但立案厅认为，双方签订的是借款合同。周强应先起诉还款，只有法院判决李小华还款，李小华不履行判决，才按在执行程序中按拍卖房屋处理。至此，该案件陷入僵局。后靳律师又找到主审法官，交换意见，虽然案由确定存在问题，但毕竟是基于同一件事而产生的，后与主审法官及领导再三研究，最终同意反诉，合并审理。

4、靳律师代表被告周强发表代理意见并提交正式反诉状

(1)该房屋是因拆迁而取得的购买资格，不是因申请并摇号而取得。属于原告的拆迁利益，原告将之转让给被告，被告支付对价，双方意思表示真实，不违反法律的强制性规定。

(2)双方签订的借款协议实际上是借名买房协议。当事人误认为借名买房协议违反国家规定，故以《借款合同》替代借名买房协议，虚构借款。合同约定，该房屋所有权归所有。双方也没有需要还款的行为和意思表示，借款合同实质上就是借名买房合同。

(3)所有房款及相关费用均由被告支付，是被告实际购买。现被告持有购买房屋的所有手续包括购房合同发票、收据、契税发票、印花税发票等全部费用的单据原件，被告支付了五万元的价格资格转让款。可见被告是实际买受人。

(4)被告虽然无书面授权父亲签字，但配合选房，配合支付房款，且未提异议。被告2006年对房屋进行验收，直接入住，以房屋所有权人的身份占有该房屋长达9年。原告在此期间一直没有提出异议，说明原告认可该房屋的所有权人是被告。并且配合被告签订商品房买卖合同，选房及入住。原告是以其行为表明其认可其父亲代为出售购房资格。

5、李小华不同意过户，双方不存在借名买房的法律关系。

(1)原告和被告之间不存在借名买房的事实，也没有签署过被告所说的借款合同、借名买房协议;李小华称对该份《借款合同》她并不知情，其没有委托其父亲签订该合同。但李小华同时称认可借周强钱购买诉争房屋的事实。她在2006年12月26日全程办理了选房、签订购房合同、支付购房款等手续，但没有见到过《借款合同》，对其父亲将该房屋“抵”给周强的事实也不知情。

(2)原告本人并没有向被告借款32万余元，也没有收到被告所支付的所谓购买资格的转让费用5万元;

(3)2014年4月之前被告方从没有催促过原告要求办理涉案房屋的产权过户手续;

(4)原告本人经常在国外，2010年以后回国到上海，开发商从来没有通知领取过房产证。 被告方入住涉案房屋原告认为是被告向原告父亲借款。原告方并不知道父亲签署的协议，没有见到过。

6、原告李小华又以父亲无权代理其签字为由另行起诉借款合同无效。

在本案审理期间，原告李小华又在朝阳法院另行起诉诉讼，李小华为原告，以周强和李小华的父亲为被告，诉讼请求为李小华的父亲没有经得李小华的授权，擅自签署借款协议，合同无效。李小华认为应先撤销该借款协议。后李小华向昌平区法院申请中止审理本案。靳律师代理被告周强提出书面意见，认为双方签订的借款协议是否有效，不影响双方存在借名购买房屋的关系，借款协议只是证明周强出的钱，购买的房屋，并不是证明双方之间存在借款关系。因此两个案件的审理没有任何关系，不必中止执行。法院采信了靳律师的观点，该案件继续审理，而朝阳法院却以双方在昌平法院有案件正在审理期间，与朝阳法院的案件有利害关系，朝阳法院依职权中止审理。

三、法院观点

昌平区法院东小口法庭认为：本案原被告之间争议焦点是原被告之间的法律关系是借款买房关系还是借名买房关系.虽然周强与李小华父亲签订有《借款合同》，但综合本案双方举证和陈述看， 双方之间关系应该是借名买房关系，原因有以下四点：

1、 依《借款合同》看，借款的目的是用于购房，而借款金额比购房合同载明的购房款多五万元，此多余数额与借款目的不相符，并无借款必要，而且李小华事后没有归还，也没有证据证明其曾经要求归还，故此从借款金额看，借款意思表示是否真实存疑;

2、购房款外，其他购房的税费支出包括装修支出等都是周强支付,且购房的手续材料除房屋所有权证外都在周强处保管，这不符合如果李小华为产权人的常理;

3、如本案是李小华购房，则其应当对款项来源，还款时间和进程都应知晓，且李小华又亲身参与了购房的全过程，但现在却称不知道《借款合同)》存在，此种陈述难以令人信服;

4、根据周强提交的录音谈话内容看，原被告之间一直在讨论房屋增值利益的分配问题，如果双方不存在借名买房的关系，仅为单纯的借款，则李小华并无与周强讨论分享增值利益的必要。

综上，又结合周强一直居住在诉争房屋内的事实，本院认定原被告之间存在借名买房的约定。

关于原被告双方之间的借名买房约定效力问题，因诉争房屋并非是通过摇号程序取得的购房指标，且该诉争房屋的原购房合同系2008年4月11曰以前签订，按北京市相关政策属于“老经济适用住房”，现该房屋已经符合上市交易的条件，因此双方之间的口头协议不违反相关政策，不侵害社会公共利益，亦不违反法律、行政法规的强制性法律规定，应为合法有效，双方均应依约履行。现周强以家庭名义符合在京购房的条件，故周强要求李小华将诉争房屋过户至其名下的诉讼请求，本院予以支持。李小华要求周强搬离诉争房屋的本诉无法对抗周强提起的反诉，本院对李小华的本诉不予支持.综上，判决：被告李小华于本判决生效之日起七日内将北京市昌平区天通中苑#号房屋所有权过户至原告周强名下。现原告已提起上诉，二审法院正在审理期间。

四、房产律师靳律师点评

每一起借名买房纠纷，对于双方当事人来讲都有一次沉痛的经历，一般情况下，双方曾经关系都是非常好的，卖方曾想尽各种办法促使交易成功，买方也曾认卖方为干亲。但是由于最近十几年房价飞速发展，双方都曾经历巨大的心里考验，但最终由于严重的心理不平衡，纠纷或至诉讼还是爆发了。双方曾经的承诺，一般都是口头的，还有就是像本案一样签订一份借款协议，也有个别签订买卖协议的，但大部分是口头的。

实践中，法院审理时，一般不完全依据协议，而是通过当时的行为来推断当时双方的真实意思，法院认定为借名买房一般都是买家选房、入住、装修并付房款及各种费用;也有被法院认定不是借名买房的，一般是由卖家办理相关手续并支付房款并装修，再由卖家交付给买家，这种情况不视为借名买房。认定为借名买房，也并不是买家就能完全得到房屋的，也要看买家现在是否有购房资质。还要看买家的诉讼请求，有的买家没有律师或者律师经验不足，不知道诉讼请求应为过户，而是请求赔偿损失，这种情况就只能将房屋评估，对升值部分，由双方根据责任的大小，由卖方赔偿给买家。也有的卖家没有律师或律师经验不足，没有经过物权确认，直接起诉腾房，法院一般不支持。从靳律师办理的大师借名买房纠纷总结来看，案由的选择非常重要，有时，由于案由选择错误，法院判决其败诉，但当事人不知道，会认为法院没有公正处理，其实是其不懂得官司该如何打，我们在打官司过程中，一定要总结出法院对该类案件的审理思路，在打官司时，一定要按照法院的思路进行，否则极有可能败诉却不知道什么原因。
希望我的解答对你有帮助，满意请采纳！

Answer 2

为保护当事人隐私及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名。
本文为靳双权律师原创，转载请注明。

案件介绍：
韩晶与张梦辉是夫妻关系，双方在2002年3月12日登记结婚，二人结婚后便生活在张梦辉的母亲康启林的房屋内。2004年11月3日，二人剩下一女，名叫张梦辉1。2006年10月23日，张梦辉与案外人李签订了《房屋买卖协议》购买了位于北京市朝阳区十里堡的诉争房屋，登记在张梦辉名下。搬入新房后，一家三口在新房内生活的还算幸福。但是平淡的生活还是会被打破的。双方有时因琐事发生口角，有时则会大打出手，感情时好时坏。
2009年2月21日，张梦辉与康启林签订《存量房屋买卖合同》，将涉诉房屋出售给康启林，成交价格为30万元。2009年3月2日，涉诉房屋登记至康启林名下。但是，张梦辉没有把房子卖给母亲的事情告诉自己的妻子韩晶，直到2012年，韩晶需要办理美国签证时才发现自己家的房子居然变成了康启林的了，这一切让韩晶非常生气。二人的感情就此出现了更大的裂隙。韩晶和张梦辉因为此时总是吵架，有时甚至会大打出手，原本幸福的家庭慢慢走上毁灭之路。
韩晶越来越忍受不了张梦辉。于是在2014年4月，韩晶起诉和张梦辉离婚，但法院驳回了其诉讼请求。
随后，在2014年8月，韩晶将康启林起诉至法院，请求法院判令张梦辉和康启林在2009年2月21日就涉案房屋签订的《房屋买卖合同》无效。

审判结果：
一审法院经审理后判决：
张梦辉与康启林签订的《存量房屋买卖合同》无效。
一审判决后，康启林不服上诉至北京市第三中级人民，三中院经审理后判决：
驳回上诉，维持原判。

房屋买卖纠纷律师靳双权专业点评：
靳双权律师认为，我国《婚姻法》第十七条规定：“夫妻在婚姻关系存续期间所得的财产，归夫妻共同所有。”本案涉诉房屋在取得时韩晶和张梦辉还处于婚姻关系存续期间，以上述法律规定，该诉争房屋应当属于韩晶和张梦辉的夫妻共同财产。
而张梦辉在2009年2月21日韩晶不知情的情况下将诉争房屋出卖给自己的母亲康启林的行为已经违反了《物权法》第97条：“处分共有的不动产，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。无处分权的人处分他人财产，经权利人追人或者无处分权人的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”的规定，结合《婚姻法》和《物权法》的规定，张梦辉在韩晶不知情的情况下处分了该夫妻共同财产，已经侵犯了共有权人的利益，韩晶作为共有人，在合同签订时不知情，在事后并未予以追认，故张梦辉的行为属于无权处分。
靳双权律师认为，双方在该房屋出卖前已经出现感情裂隙，而张梦辉有在韩晶不知情的情况下将该房屋出卖给自己的母亲康启林，且双方在房屋过户后并未实际交付任何合理对价，且考虑到双方之间存在感情不和的因素，韩晶又于2014年起诉离婚，结合生活经验和本案案情，双方之间的买卖行为存在我国《合同法》第五十二条所规定的：“恶意串通损害国家、集体或第三人利益的，合同无效。”中损害第三人利益的情形。而考虑到双方在房屋交付后并未支付或取得任何合理对价，并不构成我国《物权法》上的善意取得制度。
综上所述，法院最终认为双方之间的买卖合同无效，于法有据，认定事实清楚，判决是正确的。

借名买房纠纷律师靳双权提示：
在此，靳双权律师提醒各位当事人，涉及到大额财产时，如：房屋买卖、房屋赠予、房屋权属变更等有关不动产交易、不动产权属变更时需三思，最好先咨询专业、资深的房地产律师，以规避交易中的风险，防止遇到不必要的纠纷，以免引发不必要的麻烦。