如何炒房
然后呢，就是选地段，当然这个地段不是说好坏，而是选还没怎么被其他炒房团炒过的地段。而且要有充足的房源，一般至少要上百套。
最后，就可以炒了（以一个小炒房团为例，此小炒房团人数10人，资金每人投入两百万，地点，以××为例）
首先，选择地段，选好地段后，就将此地段附近的房子（距离不能太远）一次性吃进。以每平方米7000元为例，一套一百平方总价70万，首付40%为28万，加上所有的税收和3个月的贷款利息（一般房子在3个月内一定转手卖出，为什么一定会卖出请看后面）就算总共花了35万，那么10个人每人200万总共2千万的钱可以买60套，这60套分布在10个人的名下。
好，房子买完了，接下来自然就是炒了。本来均价7000的房子慢慢来，一个星期涨他200一平方，那么一个月大概可以涨一千（这里有人要问了，这样一直涨，没人买怎么办？没事，炒房团自有妙计）就这样房价一直涨啊涨啊！你这边在涨，那么，那些手上正好有这个地段的房子的人（不是炒房团）也自然将自己手上的房子涨价了，你不可能别人卖8000一平方了你还在买7000一平方吧，注意，在这段涨的时间里基本上买这个地段的人依旧很少，但是炒房团不怕，不管有没有人来买，继续涨自己的。
然后呢！等价格涨到炒房团认为可以了的时候，大概等房价涨了超过15%的时候，也就上已经超过8000一平方了。这个周期很短，大概只需要一个多月的时间，炒房团的房子要开始转手了。其实转手，也就是所谓意思的炒非常的简单，就是你卖给我我卖给你。这样，就有人要问了，你卖给我我卖给你，这不就是等于白忙活了。好，那么我来给你算一笔账。首先，本来这些人买的一套房子花了35万，银行贷款42万，那么当均价8000的时候这套房子就值80万了，团里的其他人买这套房子，首付40%就是32万，也就是说可以从银行贷款80—32=48万。唉！奇怪，一转手，房子还是房子，一个多月现金就多了48—35=13万。也就是房子还是房子，但是稍微一转手，就赚了13万。再减去其它的费用，这套房子就赚了10万了/35万投资一个多月就可以赚10万，这是什么样的赚钱方式啊！
在这个期间，炒房团里的房子就自己卖给自己，而炒房团的现金却因为炒房子时因为可以向我们的笨蛋银行贷款而变的越来越多，在这个时候，会有很多人坐不住了（大多是那些想买房投资的个人，谁不想买一直在涨价的房子呢）然后这一个地段买房子的人自然会越来越多，房价也就越来越高（注意，在这个时候我们敬爱的炒房团的房子依旧还没有出手，仍然在自己的团里面转来转去，反正转一次现金就多一点，转一次现金又多一点，用这些多出的现金继续买进周边的房子。所以如果以一个炒房团要炒一个区域的房子半年的话，那么他们手上的房子可能会比刚来时增加一倍，但是投入的钱却没有增加）然后当7000的房价被炒到1000甚至更高时，炒房团就会把房子出手。当然那时候在那个区域买房子的人早就一大片了。
接着，炒房团为了避免风险（首先手上已经有很多房子了，其次，对于房价泡沫他们是最清楚的一群人）就要将房出手了。在出手的定价时，他们的房价总是会比市价低那么一点点。然后，那些只低了一点点的房子马上就会淹没在那群疯狂的房产投资者和那些悲惨的刚性需求买房者里。
最后，半年时间而已，炒房团的资产可能已经翻了一番
其实，炒房团只要够大，而且运用得当，那么肯定是赚钱的（因为有我们的伟大的银行做支撑，房子卖不出去大不了还给银行了，反正只要在自己人里转手一次就赚钱了。比如10个人一看房价要跌了，就马上1号卖给2号，2号卖给3号……再10号卖给1号。然后就坐等鱼儿上钩了，没人上钩，房子卖不出去，最多银行收回去了，反正我又不亏钱
时下很多人介入了房市，就跟进入股市一样，属于什么都不懂，还想不劳而获的由此成为亿万富翁的那种。这两年，你还别说，这批人还真发了！于是，就有越来越多的人怀揣着全家人的活命钱投入了风险极大的房地产市场，美其名曰---投资。其实，你问他，什么叫投资，绝对一问三不知！
这里我写这篇短文的目的，首先告诉你房子是怎么炒作的；其次提醒你如何规避这种风险。这里我不是叫大家不去投资房产，而是善意提醒现在买房子的人注意规避风险。
股市与房市是有区别：股市投资，你用的是你自己的资金，这里不包括那些操盘手和基金经理。房市投资，大家都已经达成了一种共识，就是通过银行的资金，把自己的资金放大了来投资。
顺带点评一下现在的基金经理，我给他们大部分人的定义为：一批拿着别人的钱坐庄不负责任但却合法化了的机构投资人。现在股市行情好了，这些基金经理简直变成了神，到处搞讲座，到处做演讲。你们还记得2003-2004年那时候吗？那时候你们谁敢说自己从事的是基金投资行业？这里有一棒子把所有的基金经理打死的意味，我也相信在基金经理人队伍里也有不少既专业又敬业的老师。
有点跑题了哦，现在我来告诉你炒房怎么炒，其实大家都可以来炒的。
何谓炒？为了让大家都能明白，咱们还是从股票的角度来简单解释一下：比如一支股票别人卖给你时是9元，现在在市场的作用下，你挂单11元成交了。于是你就赚了2元。股市上进进出出非常方便。首先参与的人多，单位价值的股票金额较小，成交非常方便，所以，从交易的情况来看，这是个活跃的市场。正是这个活跃的市场，让你的股票买入卖出显得非常方便，从而将投资与最终转化为现金的过程变得非常简单。而房产往往单位价值较大，成交速度慢。炒房最大的难题就是怎么让买入的房子很快的卖出去，形成一个活跃的交易过程。而银行提供的按揭贷款正好提供了这个能使市场活跃的工具，炒房过程如下：
第一步：建立炒房小组，最好能在5人以上，这样资金量也能大一些，准备资金一百万。我们给5人编号为A、B、C、D、E。
第二步：A通过银行按揭贷款买入房产，比如：房产价格一百万，那么二成按揭需要首付二十万，贷款八十万元。现在规定好像已经到了三成，那么首付需要三十万，贷款七十万元。
点评：其实真需要买房的话，这个小组是有一百万，不需要贷款的，这不是在炒房嘛。
第三步：两个月后A将房产卖给B，这是事先商量好了的，没有交易，自己创造交易。A将房价提高到一百三十万，那么B也需要贷款买房，首付需要二十六万，贷款一百零四万。按照三成计算，需要三十九万，贷款玖拾一万元。
点评：通过这个虚拟交易，A拿到了B给的130万，其中80万还了银行的贷款，26万用于支付给B的首付款。这样A手里剩余了24万，拿出原来启动时小组共同出资的20万后，剩下4万元。通过这一笔交易，这个小组就已经将炒房的风险完全转嫁给了银行。三成按揭贷款的在这个过程里面算法是一样的，但是，风险还没有完全转移给银行。
第三步：又过两个月后B将房产卖给C，这也是事先商量好了的，没有交易，自己创造交易。B又将房价提高到了170万，那么C也需要贷款买房，首付需要34万，贷款136万。按照3成计算，需要51万，贷款119万元。
点评：道理跟上面是一样的，两成按揭以后这个小组将剩余36万元，风险更大的转嫁给了银行。三成按揭在这个步骤以后，我们也可以计算出来这个小组将剩余19万元了，风险也已经完全转嫁给银行了。
第四步：继续向下交易给C和D，每次都要涨价卖出，商量好的反正有人买。
点评：经过几次按揭以后，剩余的资金会越来越多。上面是举例了一套房子的交易过程，其实炒房小组都是很多套房子同时在操作的。记得2005年的时候温州的一个炒房人从10万元一年之内炒到了1个亿。
第五步：抛给银行或者从这个小组卖给真实需求的购房者。
点评：当这个房子的价格脱离当地房价太离谱的时候，D就会选择不会偿还贷款了，让银行来把房子收走。另外，就是卖给真实需求的购房者，你会问，这么高的价格人家谁买啊？呵呵，朋友你多虑了，没看到现在飞蛾投火的人大有人在吗？这些人就认定了房价还会一直涨下去的。现在不买更待何时啊？
正是这种人为的制造了交易过程，才让我们的房价一涨再涨，因为不涨就没有钱赚了，必须让它一直涨下去！所以，不论国家出台什么样的土地政策那都是没有用的。因为不是土地政策出了问题，也不是房产市场供求存在矛盾，只因为有了低按揭贷款买房的政策存在。
我做过一个简单的测算：两成按揭大约需要炒房小组把价格抬高约20%，就可以将风险转嫁给银行了；而三成按揭则需要炒房小组把价格抬高约43%，才能将风险转嫁；而现在传言国家将准备把二手房贷款提高到四成，那对房地产行业将会是致命的打击，如果真的有这个政策出台的话，炒房的风险就来临了，朋友，你暂时先从房产市场退出吧！
炒房是一个新兴名词，是伴随着房地产业的发展而产生的投资行为。由于政策影响，房市攀升，一些人借机囤积房源，利用各种媒体宣传怂恿大家买房，增大供应，进一步提升房价，转手获利，这一类的特殊投资行为被称为炒房。
炒房的方式分为四种：
通过团体购房，以团购形式增强和开发商谈判的能力，压低价格整体买入，之后再以零售价格获得回报。它类似于商品买卖中的批发与零售，其购房的目的是赚取零售时的差价。
通过新闻炒作、散布、传播消息等手段形成房价上涨的假象，造成虚假的供求不平衡，影响房地产市场价格，再通过房地产交易获取利润。这与房地产市场不规范，市场信息不透明，缺乏必要的监管机制，对虚假广告打击不力密切相关。一些媒体、开发商为牟利而联合炒作，也让这种行为屡能得逞。
将市场即将发生变动的意思向不特定的人传播是这种行为必要的构成要件。它的行为特征和目的与证券市场中恶意散布、制造虚隔信息操纵市场行为类似，并违背《广告法》和《房地产广告发布暂行规定》等法律的规定，应当用法律对其进行制约。
虚假交易。包括开发商的洗售行为以及炒房团的相对委托行为。开发商的洗售行为是指开发商以获取利益为目的，由其内部人员或雇佣外部人员，以炒房者名义通过虚假交易制造房地产市场假象、诱骗他人作出错误的房产投资。其手法是开发商先预售或销售部分商品房(期房)，由预炒房先安排好的同伙(炒房者)配合买进，继而退还开发商，取回价款。这种行为是一种不改变实质所有人而对同一商品房(期房)卖出后又买回的操纵行为。
所谓实质所有权人是相对于名义所有权人的一个概念，它是指尽管商品房(期房)并非以自己的名义持有，但是以自己的资金购买的商品房(期房)在自己的控制之下，享有该商品房(期房)的权益的人。他们的行为或许会在开发商和炒房者的产权登记上发生移转，但事实上依然是由开发商控制与支配，这种情况下只是名义所有权的转让或名义所有权人的变更，不属于转移实质所有权的商品房买卖。开发商的这种行为与《证券法》中的操纵市场行为中的洗售(washsale)十分相似，也称为"冲洗买卖"。
一些炒房团(包括个别炒房者)以实际交易操纵的方式炒高房地产。炒房团利用其资金优势买进某一楼盘，使散户产生错觉，误以为交易活跃、房地产市场价格上涨，盲目跟进;而炒房团趁机抛售从中牟取暴利。其行为方式类似于证券法的实际交易型的操纵市场行为。
贷款炒房不切实际的，目前要炒房，首先要贷款买房。
目前贷款购房主要有以下几种：1、住房公积金贷款；2、个人住房商业性贷款；3、个人住房组合贷款。
1、住房公积金贷款：对于已参加交纳住房公积金的居民来说，贷款购房时，应该首选住房公积金低息贷款。住房公积金贷款具有政策补贴性质，贷款利率很低，不仅低于同期商业银行贷款利率（仅为商业银行抵押贷款利率的一半），而且要低于同期商业银行存款利率，也就是说，在住房公积金抵押贷款利率和银行存款利率之间存在一个利差。同时，住房公积金贷款在办理抵押和保险等相关 手续时收费减半。
2、个人住房商业性贷款：以上两种贷款方式限于交纳了住房公积金的单位员工使用，限定条件多，所以，未缴存住房公积金的人无缘申贷，但可以申请商业银行个人住房担保贷款，也就是银行按揭贷款。只要您在贷款银行存款余额占购买住房所需资金额的比例不低于30%，并以此作为购房首期付款，且有贷款银行认可的资产作为抵押或质押，或有足够代偿能力的单位或个人作为偿还贷款本息并承担连带责任的保证人，那么就可申请使用银行按揭贷款。
3、个人住房组合贷款：住房公积金管理中心可以发放的公积金贷款，最高限额一般为10－29万元，如果购房款超过这个限额，不足部分要向银行申请住房商业性贷款。这两种贷款合起来称之为组合贷款。此项业务可由一个银行的房地产信贷部统一办理。组合贷款利率较为适中，贷款金额较大，因而较多被贷款者选用。
