Question

什么在影响别墅入住率?

Answer 1

　　马山的“湖居”渐成熟 　　当一个城市脱离固有的中心，不断向外扩展时，城市功能和商业氛围随之发展，居住理念和置业观念悄然改变。 　　当城市的外围拥有得天独厚的自然资源和优美环境，加之不断改善的道路交通和配套建设，“诗意的居住”备受推崇。 　　这样的居住改变近年来在无锡得到了很好的印证。随着城市建设的加快和人居环境的改善，“离尘不离城”的生活梦想几成现实，关于“幸福湖居”的讨论在近期就成了楼市的一大热门。 　　毫不怀疑，无锡人的“湖居意识”带动了沿湖地带的地产开发。从早期的蠡湖畔威尼斯花园到蠡湖沿线动辄千万的别墅，再到马山不同风格的高品质湖居社区，湖畔住宅成规模开发，也成了许多置业者亲近自然，返璞归真的最终归宿和寄托。 　　湖居确实是令人向往的居住方式，然而早期的湖畔住宅大多定位在“第二居所”，或者仅仅是为了投资而购买的不动产，加之周边生活配套缺乏，交通不便，部分住宅空置似乎是一件正常的事。 　　正如许多购房者思考的，湖居物业的开发商也带着这样的问题开始审视如何设计建造更符合消费者需求的别墅产品。“别墅对特定人群来说应该是一种消费趋势，提供有山有水、风景优美、配套完善、交通便捷的居住产品，除了需要天然的景观资源，对于生活氛围和配套的打造是生活型别墅的必要条件。”无锡风水隆置业有限公司副总经理肖礼报在解释其新推别墅“美墅岛”产品缘何畅销时如是说。 　　细心的人或许已经发现，“居住在马山”已经不再是一句口号，或者一句广告语，而是成为许多人实实在在的居住想法。原本的距离感已经逐渐消失，取而代之的是一路的风景和慢生活的享受。或许正是这样居住观念的改变促进了马山别墅“居住时代”的到来，相信不久的将来，随着太湖生态环境的不断提升和马山生活配套的不断完善，选择居住在马山的置业者将会增加，而马山“生活型别墅”的出现不但意味着别墅配套将会大规模兑现，还意味着住进别墅类产品也将成为一种潮流。 　　长期以来，别墅建设更多注重“唯美”，而较少提及“生活”。对于不少别墅楼盘而言，即使交房3年甚至更久，社区内入住率并不高，别墅空置不住的现象较为突出。而一些拥有稀缺自然资源的别墅社区，多数也是“只有度假，没有生活”。近期，笔者走访了一些交付使用的别墅社区发现，当初标榜“别墅生活”如何优雅的部分楼盘如今不少房子依然是只见买主，少有入住。买了别墅究竟住不住，依然是不少业主纠结的问题，业内人士分析认为生活配套不齐全、交通不便是影响别墅入住率的关键。 　　过去：投资需求占比大 　　不可否认，别墅产品因其稀缺性而具有较高的投资价值。从无锡过去10年的别墅发展中也可以清晰地看出，购置别墅作为资产保值的消费者较多。有着多年别墅销售代理经验的无锡赛博地产顾问机构副总经理朱小勇告诉笔者，从过去别墅产品销售经验来看，别墅具有普通住宅所不具备的一些产品特性，比如用于开发别墅用地的土地禁批后，别墅产品将越来越稀缺，消费者对于别墅产品的需求不少是源自对稀缺资源的占有心理，特别是拥有稀缺自然资源的湖景别墅更是在近来别墅市场中颇受欢迎。朱小勇分析认为，购买别墅的消费者动机和需求并不能简单地认为是投资还是居住，不少别墅买家还是愿意把别墅作为自己的居所，而这种想法会随着别墅产品的升级换代和配套跟进而逐渐增多。 　　现状：生活配套跟进速度慢 　　对于别墅的生活配套究竟该不该齐备，或者是不是应该和普通住宅小区有所区别等类似的争论一直都存在。有人说，“别墅楼盘就应该有高档配套，五星级会所，西式餐厅，顶尖红酒吧等等”;也有人说，“别墅业主也是凡人，也要超市、便民商店和菜场。”在走访中，开发商多表示，为别墅配备生活配套确实有点难，一方面在高档社区旁边建一排临街商铺，卖个烧烤，整个农贸市场啥的影响项目品质;另一方面别墅消费者人群一般也不太会逛超市和菜场，一般社区内会建一个豪华的会所，满足这部分人群的一些生活需要，但是如果没有足够的消费人群，长期入不敷出，到头来还是赔本赚吆喝。 　　对此，业内人士分析认为，对于别墅产品的购买人群来说，生活配套并不是购买的决定性因素，开发商主要精力还是花在产品和景观的打造上，因此缺乏生活配套的别墅入住也就较少。当然，一些混合型的大型社区由于有公寓或者洋房产品，为了吸引人气开发商需要解决生活配套问题，有了人气之后，别墅的入住率也会相应提高。 　　趋势：别墅居住理念正在改变 　　在走访中笔者发现，以威尼斯花园、蠡湖公馆、银河湾花园等湖畔别墅社区为代表的早期湖居别墅，在产品和景观营造上较为突出，生活配套相对较少，其原因可能是本身离城市近，而以圣园、印象剑桥、阿维侬庄园等为代表的马山别墅，开发商除了提供优质产品外，更注重依托区域的自然资源，辅以本小区强有力的社区商业配套，提供高品质的后期服务和优越的居住舒适度，因此马山别墅整体入住要好一些。朱小勇告诉笔者，从装修公司得到的数据显示，印象剑桥一期交付的别墅入住率达到30%左右。 　　近日，在无锡日报报业集团主办的“建设宜居城市，营造幸福湖居”倡议活动中，关于别墅配套问题也引起了有关人士的激烈讨论。日益改善的太湖生态水环境让更多的人渴望居住到湖边，而诸如太湖锦园、马山圣园等具有相当人气的湖居产品受到更多人的青睐也就顺理成章。业内人士认为，传统的湖居别墅入住不高是因为业主的居住理念还未跟上，随着人们对生活品质的不断追求，居住在湖边已经成为许多人的居住渴望，而湖居别墅正是这种渴望的绝佳载体，因此一些综合型的、重视生活配套的湖居别墅就成为当前十分应时的产品，所谓“生活型”别墅将成为未来别墅市场的一种趋势。 　　对于锡城不少别墅楼盘而言，卖掉固然重要，如何吸引业主入住，增加社区人气就显得更加重要。因为，一般社区都采取分期开发、销售，不少消费者在购买产品时往往会参考已经交房的房子，人气高自然会带动后期销售，口碑相传对于别墅产品同样重要。因此，随着锡城别墅物业交付的越来越多，如何吸引业主入住就成了开发商的课题之一。　　别墅精装，主动提供客户所需 　　如果将别墅作为第一居所，其居住特性和普通住宅没有区别。因此，一些别墅社区如果绝大多数客户都是自住需求，那么开发商在设计和建造时就开始考虑如何让别墅业主省心。精装修别墅的出现，就是为了减少业主入住时的装修烦恼。无锡江南华府就是全精装别墅社区，项目负责人说，“我们的客户群主要以周边私企业主为主，因此把这里当作第一居所的居多。由于我们有多年的高端住宅精装修经验，因此将别墅精装修一方面是为了给业主提供一种海派的生活方式，另一方面精装修免去了业主的装修烦恼，以及邻居装修带来的噪音污染，另一方面精装修入住相对简单化，客户只需要购置家具即可，入住的意愿和速度都会提高。”　　花样活动，提前建立业主感情 　　为了增加别墅入住，开发商除了在产品打造上下功夫，在人性化和加强业主沟通上下功夫效果也很好。龙湖滟澜艺墅项目负责人告诉笔者，龙湖一期别墅产品即将交付，在回访客户时发现，别墅入住意愿相当高。不少业主主动关注工程进度和交房时间，积极做好装修准备。这位负责人说，龙湖一直采用的是实体样板销售，在营造居住想象上十分成功。同时，为了增加别墅业主入住意愿，定期举行各种活动来建立业主的感情。比如有注重邻里氛围的乒乓球比赛活动，注重服务性的教业主装修等活动。另外，马山圣园在业主活动方面做得也十分到位，几乎每周都会有业主联谊或者聚会活动，一些节假日更是推出别出心裁的活动来增加业主的感情，提升居住的期待感。 　　加强物业管理，积极营造居住氛围 　　一个社区的物业管理服务水平将直接决定后期业主居住的舒适度和归属感。早期的别墅物业由于入住率较低，其交付后的物业管理水平也一直成为影响别墅入住的一大诟病。随着开发商开发意识的提升，别墅物业服务水平整体在大幅提升。在走访无锡别墅社区时笔者发现，一些入住率并不高的社区其安保和物业管理都已十分专业，硬件和软件都已达到较高的水平。在别墅物业服务中，私密性和安全性是业主十分看重的，因此目前锡城市场上大多别墅都已安装了各种安保系统，确保业主的安全和隐私。在马山圣园，项目负责人介绍所有进出社区的车辆都要经过严格监控，楼宇外围也有巡逻人员24小时巡视。不少业主表示，物业是确保生活无后顾之忧的保证，如果物业服务好，自然居住意愿也就高。 　　解决别墅配套不能光靠开发商 　　关于别墅配套影响入住的问题，无锡赛博地产顾问机构朱小勇认为，配套分为大配套和小配套。拿马山为例，所谓大配套是指马山优越的自然景观，包括太湖、灵山等，还有一个五星级酒店和度假村等区域娱乐配套，以及连接马山和主城区的交通干道等交通配套。而小配套主要是各个项目周边的生活、医疗、教育等配套。大配套往往不能光靠开发商，而小配套也同样需要有良好的规划作为指引。 　　许多别墅消费者认为，当初购买别墅，除了为改善居住环境、有投资价值外，还有一个重要因素就是通过居住形成另一个社交圈子，结识更多志同道合的朋友，构建一个社交圈层。但是入住率低，让社区活动无法展开，不少业主也就逐渐放弃常住别墅而选择度假式居住，而早期的马山别墅多数也是打着度假的旗帜吸引客户的。 　　尽管别墅配套问题影响着别墅的入住，但是在马山，圣园在解决配套问题方面已经是走在了前面。项目营销总监透露，经过6年时间的打造，项目的外围配套已经趋于成熟，商业街也将很快开街，生活超市、图书馆、电影院、咖啡馆等配套设施也逐步引入，而会所内的游泳池、健身房、雪茄吧等设施，涵盖了基本的餐饮服务设施。在圣园的售楼处，笔者发现来往于市中心和圣园的社区巴士总是坐得满满的，整个社区的人气可见一斑。 　　专业人士认为，别墅的生活配套除了开发商独自花大力气解决之外，更加需要规划的引导和开发商之间形成的合力。