Question

买二手房要注意哪些问题？

昨天去看了一套二手房，感觉大小还挺合适的，但是第一次接触二手房，以前只是听说买二手房很麻烦，有好多程序。
我看中的是毛坯房，没有装修过的，有5年的房龄，房产证下来了，在银行压着，我看到的是复本。

Answer 1

二手房买卖较为复杂，在签合同给钱之前一定做好准备工作，一般要明确四点关键事项：1、明确产权归属。2、去房管局进行产权调查。3、确认学位有没有被占用。4、确认房子有无在出租。二手房买卖较为复杂，建议在交易中找专业人士进行指导。

Answer 2

在二手房买卖中，最有必要被提醒的是买家，如果买商品房上当受骗至少冤有头债有主，买二手公房上当受骗后的追索和赔偿难度则要高得多。
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一、确认产权的可靠度
1、注意产权证上的房主是否与卖房人是同一个人；
2、搞清楚是成本价房还是标准价房或者是经济适用住房；
3、产权证所确认的面积与实际面积是否有不符之处；
4、一定要验看产权证的正本，而且到房管局查询此产权证的真实性。
二、考察原单位是否允许转卖
1、确认标准价购买的公房出让时是否已经按成本价补足费用或者与原单位按比例分成；
2、大部分公房进行房改时原单位都保留优先回购权，因此要确认原单位是否同意出让；
3、一般来说，军产、院（医院）产、校（学校）产的公房必须要原单位盖章后才能出让。
三、查看是否有私搭私建部分
1、是否有占用屋顶的平台、走廊的情况；或者屋内是否有搭建的小阁楼；
2、是否改动过房屋的内、外部结构，如将阳台改成卧室或厨房、将一间分隔成两间；
3、阳台是不是房主自己封闭的，这牵涉到阳台面积应该怎么计算的问题。
四、确认房屋的准确面积
1、包括建筑面积、使用面积和户内的实际面积；
2、产权证上一般标明的是建筑面积；
3、最保险的办法是测量一下房屋内从一端墙角到另一端墙角的面积，即所谓地毯面积。
五、观察房屋的内部结构
1、户型是否合理，有没有特别不适合居住的缺点；
2、管线是否太多或者走线不合理；
3、天花板是否有渗水的痕迹，墙壁是否有裂纹或者脱皮等明显问题。
六、考核房屋的市政配套
1、打开水龙头观察水的质量、水压；
2、打开电视看一看图像是否清楚，能收视多少个台的节目；
3、确认房子的供电容量，避免出现夏天开不了空调的现象；
　4、观察户内、外电线是否有老化的现象；
5、电话线的接通情况，是普通电话线还是ISDN电话线；
6、煤气的接通情况，是否已经换用天然气；
7、小区有无热水供应，或者房屋本身是否带有热水器；
8、冬天暖气的供应以及费用的收取，暖气片数够不够，暖气温度够不够。
七、追溯旧房的历史
1、哪一年盖的，还有多长时间的土地使用期限；
2、哪些人住过，什么背景，是何种用途；
3、是否发生过不好的事情，是否欠人钱或者发生过盗窃案；
4、是否欠物业管理公司的费用，以及水、电、煤、暖的费用。
?八、产权是否完整
?1、确认产权的完整性，有没有抵押（包括私下抵押）、共有人等等。要知道即使在法律十分完善的香港，也会出现这样的纠纷；
2、只可相信自己的眼睛，一定要在过完户以后才能将房款转移到原户主手上。
?九、小心房款和产权的交接
?1、不要随便相信对方的信誉，先交钱再过户还是先过户再交钱是一个重要问题；
?2、可以考虑将房款押在一个双方都信得过的单位，如律师楼或信誉较好的代理行处，等过户完成后，再将房款转入卖方的账户。
十、保证产权顺利过户
1、必须要经当地房屋土地管理局办理完产权才算完成过户手续；有代理行、律师、公证的保证等等都不算是完成交易过程；
2、从买房的角度来说，一定是产权过完户以后这套房才真正属于你，在此之前，卖方随时可以毁约。

Answer 3

我最近才买了二手房，接下来给大家介绍一下：
前提是卖方是一个很通情达理的人，不用中介可以给买房省1%个点，其实流程很简单，但需要买方做很多工作：
1. 网签、备案、评估；找一家中介公司，小公司、小中介，只要能够网签备案就行，大中介不会给你做，（我后来发现房产交易中心就有，500元以内搞定，或者淘宝也行，注意淘宝付钱用第三方，拿到报告后再确认付款）
2. 复印；复印所有买方、卖房文件至少两份，房产证、户口本、身份证、结婚证各种，省的后面多跑路；
3. 去资金监管中心进行资金监管；提前双方在本地同一家银行办好卡，方便贷款；买方需要向卖房支付首付，并从银行打印凭条；
4.贷款；买房先去银行将房屋贷款还清，索要付清说明和无抵押、他权啥的，反之银行知道；双方去指定银行贷款，组合贷的要去公积金中心，反之就是去银行，他们会告诉你怎么做；
5. 去不动产交易中心登记产权转让；买房在此先把房子抵押取消，去柜台办，直接问在哪办就好了；然后双方取票去柜台办理，证件要带齐，买方交税、卖房交个人所得税（一般交税和办理在一起）
6. 最后会给你一个80的发票，需要回公积金中心拿回钱；商贷的自己问；
7. 给你一个受理单，5天后或者其他时间，买方来拿房产证；
8.一般两天搞定，在证件齐全的条件下，2天万把块钱也是值的
有问题再问啊

Answer 4

买二手房注意以下事项：不能仅看卖家出示的不动产证；学区房注意是否在学区范围；户口迁移法院不受理；了解自己的征信；审查房产上是否有其他他项权，比如租赁；注意有没有共有权人；不要相信口头承诺；约定违约方承担律师费、诉讼费等。

Answer 5

中介绝不会告诉你的二手房陷阱：签合同不注意这3点，小心被人骗