Question

消费者权益保护法物业费交了不给取暖怎么办？

Answer 1

物业费不同于取暖费，只有你交了取暖费，才会给你取暖，物业费只是你交给小区物业公司的费用，并不是取暖费。

关于物业费。

物业管理公司为业主或用户提供的管理和服务项目，向业主或者用户收取物业管理费时天经地义的。但是无论如何，有关物业管理费的事宜，物业公司应当符合我国法律法规的相关规定。

商品房的物业管理费一般由以下一些项目构成： (1)公共物业及配套设施的维护保养费用，包括外墙、楼梯、步行廊、升降梯(扶梯)、中央空调系统、保安系统、电视音响系统、电话系统、配电器系统、给排水系统及其他机械、设备、机器装置及设施等。 (2)聘用管理人员的薪金，包括工资、津贴、福利、保险、服装费用等。 (3)公用水电的支出，如公共照明、喷泉、草地淋水等。 (4)购买或租赁必需的机械及器材的支出。 (5)物业财产保险(及各种责任保险的支出。 (6)垃圾清理、水池清洗及消毒灭虫的费用。 (7)清洁公共地方及幕墙、墙面的费用。 (8)公共区域植花、种草及其养护费用。 (9)更新储备金，即物业配套设施的更新费用。 (10)聘请律师、会计师等专业人士的费用。 (11)节日装饰的费用。 (12)管理者酬金。 (13)行政办公支出，包括文具、办公用品等杂项以及公共关系费用。 (14)公共电视接收系统及维护费用。 (15)其他为管理而发生的合理支出。

物业维修范围。

1、物业负责管理房屋的公用部位，是指一栋住宅楼中业主、物业使用人共用房屋的基础、内外承重墙体、梁、板、柱、屋顶等，此外还有楼梯间、通道、专用房间、外墙面、屋面防水、楼内自行车存车库等。

2、共用设施是指住宅区内业主、物业使用人共用的非市政道路、路灯、绿化、建筑小品、化粪池、非市政排水管线、窖井、非营利性的休闲广场和健身器械等。

3、共用设备是指住宅楼内业主、物业使用人共用的下水管线、落水管、电梯、避雷装置、电气线路、加压泵房；非业主、物业使用人自行安装的住宅入口防盗门及住宅区内电子监控系统、电控门、垃圾桶、垃圾箱。

Answer 2

2019年“3·15”来临之际，中国消费者协会确定了消费维权年主题：“信用让消费更放心”，这是对消费领域信用体系的呼唤，也是对放心消费环境的期盼。3月13日上午，由山西省市场监督管理局、山西省消费者协会主办的2019年3·15国际消费者权益日新闻发布会暨“信用让消费更放心”年主题启动仪式在太原迎泽宾馆举行。

围绕“信用让消费更放心”年主题，山西省消协和全省各级消协组织将进一步开展年主题宣传活动，加强对重点行业企业信用缺失情况的监督，深入开展消费教育、体验式调查和消费维权公益诉讼，加快向政府有关部门推送企业失信信息，为推动信用体系建设发挥积极作用。继续推进电商消费维权绿色通道和网上投诉直通车平台建设，不断提高消协组织的维权能力和水平，更好地化解消费矛盾和纠纷，积极营造安全、放心的消费环境，不断提高人民群众的幸福感、安全感、获得感。

同时，会议还公布了《2018年度全省市场监管系统消费维权典型案例》，发布了2018年度全省消费投诉十大热点及《省城物业服务质量消费者满意度调查报告》。

超七成住宅小区存在物业费

与水、电、暖等费用捆绑收取问题

山西省消费者协会根据《消费者权益保护法》赋予的对商品和服务进行社会监督的职能，于2018年8月，委托山西省社科院建设项目经济社会影响评价中心，开展了对省城住宅小区包括物业在内的公共服务领域服务质量消费者满意度调查。

本次调查范围共涉及省城所在地的49个街道办事处，140个居民小区，兼顾了住宅小区的高、中、低档次，基础设施条件，地理区域分布。

业主对物业服务的满意度低

物业公司对省城居民居住环境的改善、生活质量的提高发挥了不可或缺的作用，作出了不小的贡献，但确实也存在不少问题。

调查显示，被调查居民对本住宅小区物业公司“行为规范，服务热情”方面的满意率，对物业公司投诉处理效率的满意率，对物业在维修、养护小区公用系统及设施方面的满意率，对小区物业公共秩序维护工作的满意率，对小区安保工作的满意率，对小区卫生消杀工作的满意率均不足两成。

对所在小区物业提供的服务与物业收费标准是否相符，有83.21%的受访者认为不相符。由于存在服务不到位的问题，部分小区经常出现电梯停用、管道破裂、房屋漏水等情况。翰林华府小区、邮电双东小区、彩虹湾小区、丽景小区、巅峰国际等小区住户反映小区电梯故障频发，经常有居民被困在电梯间，甚至发生电梯乘坐过程中急速下坠，给居民人身安全造成隐患。这些情况，充分说明部分物业公司的服务质量还不尽如人意，亟待改进、完善、提升。

物业代收费及超标准收费问题严重

调查显示，有82.78%的小区反映物业代收水费，70.61%的小区反映代收电费，79.48%的小区反映代收暖气费，代收费在省城各小区普遍存在。而在物业代收费用的过程中，有53.28%的居民反映代收的水费高于政府规定的标准，有48.87%的居民反映代收的电费高于规定的标准，有32.85%的居民反映代收的暖气费高于规定的标准。

调查还显示，有73.14%的住宅小区存在物业费与水、电、暖等费用捆绑收取，有67.95%的物业通过停水断电催缴物业费，有73.96%的住宅小区通过限制业主购水、购电数量催缴物业费，如文湃苑、晋源区观澜国际、富力辰栖谷等小区都程度不同地存在将物业费与水、电、暖气费捆绑收取的问题。这里不排除有些小区的个别居民因恶意拖欠物业费而招致物业公司的捆绑收费，但这种捆绑收费方式绝不应针对所有小区居民。

物业公司私自抬高水价、电价等问题尤为突出，原省物价部门规定的普通居民用水一级水量的收费标准为每吨2.8元，但有些小区远远超过了这个标准，如东方雅居小区6元/吨、山水庭院小区5元/吨、中正花园小区4元/吨、永兴堡小区3.7元/吨；山西省发改委统一规定的合表用户电价收费标准为每千瓦小时0.487元，但部分小区合表用户的电价也高于这一标准，如国仕山小区0.9元/度、东方雅居小区0.65元/度、白云小区高层（橄榄季）0.7元/度、郝庄东辰小区0.7元/度、富康苑小区0.6元/度等。

业主合法权益没有有效途径维护

根据国务院《物业管理条例》，选聘和解聘物业服务企业由业主共同决定，利用公共区域、设施设备进行经营活动的，需要征得业主大会同意，并且相关收益也应该属于业主。然而，通过调查发现有83.55%的小区未成立业主大会及业主委员会，业主的合法权益没有有效和完善的途径来维护。

调查发现，利用公共区域、设施设备进行经营的，有56.3%的物业公司征得了小区相关业主的同意，有43.7%的小区物业未征得相关业主的同意，所取得的收益被小区物业公司独占的，占被调查小区的87.13%。如长风小区山西杰灵物业管理有限公司未经批准和业主同意，私自在小区配套设施锅炉房旁的绿地上建成三层商业性房屋用于出租，经营已达4年之久；将居民楼中间绿地硬化后划定停车位以1800元/车/年的价格向小区外用户出租，以上两项收益，物业公司从未进行公示。更有物业将消防通道也进行出售，如万达天玺小区河北卓达物业服务有限公司太原分公司违规将地下车库的消防通道作为车位销售给业主，造成纠纷。

物业公司合同到期后业主解聘难

《物业管理条例》规定：物业服务合同终止时，物业服务企业应当将物业管理用房和本条例第二十九条第一款规定的资料交还给业主委员会。调查发现有些物业公司合同到期后，拒不离开，业主的解聘权力得不到执行。再如长风小区物业服务合同已于2017年11月到期，小区业委会向83个单元长（小区共有101个单元长）发放调查表，绝大部分业主对杰灵物业的服务不满意，要求解聘该物业公司，但杰灵物业公司到期就是不走，业主解聘权力得不到落实。

个别物业公司强迫业主缴纳罚款

西华苑四期山西万坤物业管理有限公司（原长治市御龙庭物业公司）以怀疑彭某在小区经营的网吧存在偷电行为，擅自对其做出罚款10万元的处理决定，并以停止供电，将电卡余额清零等方法胁迫其缴纳罚款。无独有偶，同样的事情还发生在消费者张某身上，万坤物业也以偷电为由对张某做出一万元的处罚决定，并停止售电两个多月，逼迫消费者缴纳罚款。

2018年我省消费投诉十大热点

2018年，全省各级市场监管机构与消协组织共发布消费警示（提示）310期，接受消费者投诉47200件，举报19700件，接待消费者来访和咨询163200余人次，综合解决率97.8%，为消费者挽回经济损失2699万余元，有力地维护了广大消费者的合法权益

Answer 3

你们可以把物业管理机构告上法庭，让法律维护你们的利益。

Answer 4

业主合理、合法的维权方式 （一）行政途径 投诉。对于有关小区规划、房产证的办理、房屋质量等出现的问题，业主可以向当地政府的建设行政部门、消费者权益保护协会、质量监督部门反映。对于小区物业管理问题，根据国务院颁布的《物业管理条例》，业主可以向物业所在地的区、县级以上地方人民政府房地产行政主管部门投诉。 （二）法律途径 1、对当地房地产行政主管部门提起行政复议、行政诉讼。 2、对开发商、物业管理公司提起民事上的违约或侵权之诉。违约中的“约”指购房的买卖合同、业主与物业管理公司签订的物业服务合同。侵权中的“权”包括公民的私有财产不受侵犯的权利、业主享受优质的物业管理服务以及居住环境的权利、公民的消费权益等人身权利和财产权利。出现这类纠纷时业主可以将纠纷诉至法院或直接向当地人们法院起诉，请求法院依法行使审判权以解决纠纷。 3、提交仲裁机关仲裁。这是指业主与物业管理公司双方发生纠纷后，根据我国《仲裁法》第4条的规定，依照物业管理公司中的仲裁条款或者纠纷发生后自愿订立的仲裁协议，将纠纷提请有管理权的仲裁机构即物业管理公司所在地的仲裁委员会进行裁决以解决