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求上海五角场地区住宅房产市场分析报告

求上海五角场地区住宅房产市场分析报告？

Answer 1

一、房地产开发投资增幅和商品住房新开工面积下降
作为受国家宏观调控政策影响最大的地区，上海市的房地产市场止住了前几季度的迅速发展态势，发展趋缓。1-11 月，上海市共完成房地产开发投资1141 亿元，同比增长11.3%，增幅比去年同期下降11.5个百分点；商品住房新开工面积为1979万平方米，同比下降3.6%。
二、商品住房交易量逐步回升趋稳
上海市新建商品住房成交量8月起回升，8-11月，商品住房销售面积分别为247 万、339 万、349 万、382 万平方米。可见宏观调控政策稳定了部分观望者的信心，促使他们开始购房，刺激了市场的需求，促使商品住房的交易量上升。1-11 月商品住房销售面积2461 万平方米，其中市场化商品住房销售面积1608万平方米。按上海市房地产交易中心统计，今年1—11月，上海普通住房占成交总量的76％，预计全年比重可达75％，超过年初确定的65％以上的目标。最新的11 月的中房指数显示新建住宅价格已经回落到2005 年1月的水平，与去年同期相比下降了2%；与2005 年5月的最高水平相比，下降了10%。这是该指数自1999年以来首次出现年终同比下降。

05 年前三季度，国家对二手房交易征税的政策使二手房交易活跃程度降低，但是本季度以来，在政府有步骤有计划的调控下，上海市房地产市场基本比较稳定，二手房交易逐渐恢复，成交面积11月开始回升，为121 万平方米。1-11 月累计成交面积1853 万平方米，同比下降23.5%；成交金额同比增长1.2%。
三、价格指数下降幅度逐月减小
05 年四季度，在宏观政策的影响下，上海市的房价小幅上涨，但涨幅逐月减小。8-11月商品住房销售价格指数月环比分别下降1.6%、1.3%、1.2%、0.8%，1-11月累计环比下降2.5%； 05 年11月，上海市的住房平均销售价格为6655 元/平方米，比上年同期增长7.6%，增幅分别比一季度、上半年和前三季度回落9.8 个、5个、1.4个百分点。
四、短期炒作行为得到控制
房地产市场秩序更趋规范，短期炒作行为得到有效控制，外地人购房面积占总量的比例也由4月份的28％下降至11 月的14％左右。
五、豪宅售价租金均有微调，区域差别明显
2005 年第四季度的上海豪宅市场基本上显现出一个比较平稳的态势，虽然租金与售价均有所下降，但是降幅较小，租金微降0.67%，售价微降1.5%。由于市场观望气氛仍在延续，豪宅市场的平均售价也从2005 年第三季度的3132 美元／平方米，小幅下调约1.5%，目前市场均价为3084 美元／平方米。

随着新年来临，跨国公司外派人员租赁豪宅物业的需求开始减少，豪宅租赁市场进入传统淡季。四季度，豪宅物业的空置率较之2005年第三季度略有上调，小幅回升至11.4%；平均租金则从2005年第三季度的25.50美元／平方米／月下降至25.33 美元／平方米／月。

豪宅市场租赁价格的区域差别较大，其中尤其以卢湾区和静安区表现突出。由于这两个区域为服务式公寓集中地，因此区域平均租金表现很高，分别达到37.82 美元／平方米／月和31.39 美元／平方米／月。而徐汇区、长宁区及浦东新区陆家嘴板块等地，租金水平明显低于这两个区，其中浦东新区陆家嘴板块的市场平均租金只达到20.6美元／平方米／月。

在过去的2005整年中，高端住宅和豪华住宅的租金分别上涨了7%和3%。由于价格下跌而租金上涨，此类投资的回报率会提高，为未来投资者提供机会。预计到2006年，由于豪宅新增供应量将达到较高水平，因此空置率将会上升至15%。虽然外资企业对于豪宅的租赁需求较为稳定，但由于未来市场的供应量较大，租金预计会向下调整，同时销售市场也将延续2005 年下半年开始以来的盘整下调走势。
六、租赁业巨头看好高端物业
04 年第四季度，高端服务式公寓和豪华服务式公寓的价格有微量上升。但是从整年来看，其价格还是有较大的增幅，其中最高端的服务式公寓的价格甚至上涨了近20%。这吸引了一部分机构投资者看好本类型物业的投资。

摩根士丹利购买的锦麟天地逸兰公寓于2005 年第四季度开始大规模的市场租赁推广，并取得不错成效。服务式公寓市场预期看好，其入住率普遍在85%到90%之间。威斯汀宣布将其服务式公寓部分转回为酒店用途，因此降低了市场上服务式公寓的供应数量。
七、写字楼市场竞争激烈，乙级写字楼市场堪忧
作为商用物业，写字楼的投资效能较之住宅更为突出。目前上海写字楼市场的投资回报率基本在6%-8%之间，高于住宅，因此在住宅市场萎靡的背景下，写字楼成为投资客们新的投资领域。2005年上海写字楼的租金大幅上扬30%，各区空置率都保持在个位数。然而相对于上海的甲级写字楼，乙级写字楼的状况只能说是差强人意了。乙级写字楼市场无论从空置率、租金，还是投资前景上，都不容乐观。上海中原数据显示：目前上海乙级写字楼市场的平均租金水平为0.4 美元/平方米/天，空置率在20%左右。从目前来看，上海市全年甲级写字楼累积新增供应将近200 万平方米，供求矛盾将会有所缓解，租金水平继续稳步上升；乙级写字楼市场相对比较稳定，供略大于求。未来两三年内，上海的写字楼市场将会是一个稳步上升的过程。强劲的购买需求，势必刺激上海的写字楼市场的供应，使得更多的开发商趋向于出售所持有的新旧物业。甲级写字楼由于基本处于统一管理，所受影响不大，但对于乙级写字楼来说，由于小业主众多，不利于统一管理，从而造成租金水平的参差不齐，严重时，甚至导致不同物业、同一物业间的恶性竞争，对于上海写字楼市场的发展极其不利，会造成短时期内，写字楼市场的供应过于集中，不利于市场的消化，更加不利于上海写字楼销售市场机制的建设和完善。
八、城市改造改变了传统区域地位
上海近年来一直在进行城区的扩展和改造，市政规划及市政建设的交叉作用，使得一些地区的价值得到提升，房地产传统区域地位发生改变。如上海市政府规划的12个现代服务集聚区（尤其是大连路沿线、苏州河沿线、张江地区、五角场新江湾等地区）会形成新的房产概念高地，重塑一批文化内核板块，从而带动周边楼宇的升值机会。由于市政规划的密集投入及服务产业比重的加大，都将会给这些区域板块带来升值潜力。