Question

房地产开发公司没收客户的定金需要交纳什么税

我是一家房地产公司的财务人员，一个问题一直困扰我，咨询身边的人给出的答案差异很大，在此向高手请教，望解答。
1、公司收取客户的定金，在预收账款核算，需要交纳营业税及附加、土增税。如果客户没按合同执行，被没收了定金。这个被没收的定金，公司在税收上怎么处理？我的理解是：没收客户的定金，视同预收房款这个事项没有发生，而是发生了一个取得营业外收入的事项。则 已经交纳的营业税及附加、土增税应退回，因营业外收入不属于营业税应税范围，仅作为企业所得税收入处理。同事的意见是 没收的定金是另外一个涉税事项，即从房款的涉税事项中冲减，变成其他事项产生的涉税事项（少了土增税）。
2、如果被没收的定金又退给客户，税收的处理上一样吗、
谢谢各位的回答。

Answer 1

您好，这个过程可以分别列出相关的会计分录，
收到定金：
借：现金
贷；预收帐款
这个环节是预交营业税及土地增值税等相关税金

如果确定这个定金没收了，

借；预收帐款
贷；营业外收入

而这个环节是在当期预收帐款中冲减了，自然以前交纳的税金可以得到冲减
但要并入当期应纳税所得额中缴纳企业所得税

如果当年将客户款退回，则可直接冲减营业外收入，对税金不产生影响
如果是以后年度退回，则可直接记入当期营业外支出，可以在税前扣除
可税前扣除的原则是这样的，由于你当年并入收入的时候，缴纳了企业所得税，那么由此产生的相关支出也可在税前扣除，可视同时间性差异的会计处理

Answer 2

　　穗地税发[2003]141号第三条(二)项规定

　　关于赔偿金收入征税问题。如纳税人当期没有发生营业额，其取得的赔偿金按原约定的行为征收营业税;因受让方违约而从受让方取得的违约金和没收的定金收入比照本规定执行。

　　若依此规定，客户看房并交付订约定金后反悔未签订购房合同而没收其定金，客户签订购房合同后反悔退房而没收的违约金，房地产企业均须“按原约定的房屋销售行为”缴纳营业税。

Answer 3

购房客户的定金属于开发商的经营性收入，需要归纳为开发商的正常收入范围内的，所以需要交纳营业税的！

Answer 4

首先没收的定金退给用户就等于没有没收
其次没收定金的应属于营业外收入，缴纳企业所得税。