如何看懂建筑工程合同
通常业主使用统包合同是因为：一般是在工期非常紧急下，业主想将设计及施工两阶段重叠，以节省工期。常见的问题是：因为设计未作，事先无法确定施工价钱。
因此，1m学会建议：先定设计方案金额，借用设计方案过程中确认材料的同时，将施工报价单中的各细项逐步确认；在设计方案签认后，针对施工总价，双方立刻协商谈判决定。如双方无法达成共识，则甲方应买断设计方案或加上施工图，再行另外发包。建议甲方应事先聘请一专业估价师协助其做决策。
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同时，我们例举8项重要的条款以解决项目中常见的一些问题：
第一 授权代表
为了保证项目进度，指定双方授权责任人，以及文件回复的时间皆为2个工作日。这是为了解决项目上，双方窗口以及责任人不明确的普遍现象。
第二 付款方式及周期
付款分两个阶段：设计及施工。先确定设计方案价格或加上施工图，且分1至2次支付，施工价格在设计方案进行中逐步确定，设计方案确认后双方协商订立施工总价。付款周期建议为15个日历天。
如业主要求过长的付款周期，则应该在付款比例上相对放宽。施工付款方式在行业中有两种常见的，一是，每月双方结算，支付85-80%的进度款（含20-25%的预付款）；二是，依照进度里程碑达成后支付某%。这两种方式都是常见的，学会推荐依照里程碑达成后支付的方式，原因是每月结算费人费时，增加双方管理成本。但是需要统一的是7.5-10%的竣工款以及7.5-10%的完工款；另外，推荐使用保函，不压现金，最终合同额的3-5%（国家2017年7月1号文上限不超过3%）作为保函额度。原则是乙方不应该带资，不允许三角债，拖累工人，材料商及分包商。
根据《建设工程质量保证金管理办法》（2017年7月1日实施）第七条，发包人应按照合同约定方式预留保证金，且推荐用保函代替现金。保证金总预留比例不得高于工程价款结算总额的3%。合同约定由承包人以银行保函替代预留保证金的，保函金额不得高于工程价款结算总额的3%。承包人有权以此为理由最高只接受3%的质保金，但是，如果发包人和承包人合同约定了突破这个比例你上限，那以约定为准。因为这一条是为了保护承包人权利，但是承包人可以主动放弃。留不留质保金是没有强制性规定的。但是如果留了质保金，承包人是有权利根据这一条来主张最多只留3%。
第三 追加减规则
追加减事由发生的7个日历天内，双方皆应书面通知对方申张权利，过期则代表自动放弃。针对总价承包的工程，数量依实际数量（损耗数量含在单价中），有老项目的，依标单中老项目的单价，如标单中工地开办费(或称工地管理费）不含在单价中，是分开列项的，则依照原标单的%。所以双方需要谈判的就只有新项目的新单价。如谈不拢，厂商应提供单价分析，分列为4项：人工，材料，机具，及其它；将人工小时及费用，材料费用，机具小时及费用，其它费用分列清楚，如有分包的项目，也依以上类别拆解分列清楚。
在投标时，业主在标单中应请厂商标明人工工时的平均小时单价，本工程可能使用的大中型机具清单中的各别小时单价，工地管理费%及毛利%，并且此份标单记录在谈判确认后进入合同，供今后追加减使用。
如材料费用有异议，业主可提供但仍给厂商同等工地管理费%及毛利%请其管理；如业主预知今后有可能发生的追加，也可在标单上先立项，请厂商先报价；所以留下可能的争议缩小到只有人工的小时数，机具的小时数，及追加减是否成立3项，如双方到此仍有争议，则建议约定找一中立专业单位作快速裁定或依争议解决条款办理。另外，业主可找已给投标补偿，在合理标中排第二第三顺位的厂商提供合理的单价分析，使业主了解市场行情，好做比较决定。（这在投标须知中应事先约定，这也是采取合理标以及给予投标补偿的优点。）
公平的追加减规则树立之后，在工期紧急的时候，如果追加减基于某些原因还未谈定，厂商也会愿意先行动工以利工进。
提醒：如果碰到合同终止需进行清算的时候，上述的单价，单价分析，费率等资料也就可以用来作为已完成以及正在进行中的工作清算，应可加速清算效率。
第四 竣工审计结算
此类项目主要是政府工程，实施概预决算。数量依实际数量（损耗数量含在单价中）。施工前应事先确认单价及对应的材料规格并封样，只准许数量竣工后审计或实量实算。业主在收到乙方竣工结算报告后的28个日历天应核实，给予确认或修改的具体意见，例如提出修改的数量及价款；如果业主在前述期限内未明确回复，则视为认可乙方提交的竣工结算报告，自前述期限届满的3个日历天内依竣工结算报告之金额支付工程款。如业主有所回复，但再经14个日历天双方谈判仍无结论，则自动开启“合同争议解决条款”流程，且业主应立即发放没有争议部分的金额。
第五 窝工处理
项目如为工程项目，遇到窝工的情况，甲乙双方皆可申请，将工地上必须要留守之外的人员机具，可以先行解散，移往其他有用之处。窝工原因解除之后，给予乙方7个日历天的复原通知。业主只需承担来回旅费、路工费及留守人员机具等费用，如此可以节省窝工事件的整体损失，也减少了潜在的争执金额，进而节省了社会资源的浪费。
第六 保修期
根据《建设工程质量管理条例》第四十条，在正常使用条件下，建设工程的最低保修期限为：
1）基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限。
2）屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年。
3）供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期。
4）电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，为2年。其他项目的保修期限由发包方与承包方约定。建设工程的保修期，自竣工验收合格之日起计算。如果甲乙双方合约中约定的时间低于以上国家规定的最低时间，在法律上，仍以国家规定为准。
第七 罚则
统包进度得以确保，双方都应全力以赴，罚则也应该公平对等。乙方晚约定进度一天应罚万分之五或千分之一的合同款。甲方按时付款让工人厂商及时领款，是保障工地士气及进度的必然条件。所以，拖欠乙方款项一天也应对等罚合同款的万分之五或千分之一。学会建议不要再订立其它的罚则，因为在项目期间，乙方全权主导项目事务，负责项目进度，质量，安全环保等事项，如有缺陷，返工改善所需多出之费用工期也应由其自行负责，是以不应订立更细的过程中罚则，而有罚上加罚之现象。
第八 争议解决
1) 双方如有争执，双方项目指定授权代表商谈3次无法解决，则请双方有绝对拍板权力之上级代表对口协商，目标1次在会上立即拍板解决问题，如果会上解决不了问题，则立即依下列措施办理。
2) 双方良性缩小争执面，而非扩大。依标单单价保留合理的争议金额，其他价款甲方准时发放。如一方违反此良性原则，则应付双倍的违约罚则作为惩罚。
3) 在仲裁法院长期劳民伤财的法律解决之前，推荐快速调解，并且不用等到完工后才提出申请，当事件发生谈判不成后，立即可以申请。
4) 改进目前仲裁及法院的过长流程，组织成立快速仲裁，在2个月时间内完成终审。
项目过程中，双方一定会有矛盾争议，这是自然的。合同是给君子用的，当有矛盾争议的时候，第一原则就是双方都应以君子风范依合同条款行事，要有缩小争端而非扩大争端的良知良性。如果依照学会建议的四个步骤进行，我们的经验是十个争议之中，应该只有一个会到第四步骤，依仲裁或法院裁定，目前国内的仲裁法院流程少则一年以上，多则数年，旷日费时，没能达到及时正义的目的。并且仲裁员及法官大多也是非建筑及装修行业的专家，当然在判决速度以及准确性上会有偏差，这也是为何我们推广即时快速调解的程序，请行业专家作为调解员，希望能够将问题矛盾，在发生的时候就马上调解解决。
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希望可以帮助到你
1、注意审查合同招投标要求、承包方主体资格
(1) 对于国家大型基础设施建设、公用事业、国有资金投资、政府投资项目、国际组织如世行贷款项目，必须通过招投标。
(2)《关于审理建筑工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》，将五种合同依法认定为无效：
①承包人未取得建设施工企业资质或超越资质等级的;
②没有资质的实际施工人借用有资质的建筑施工企业名义的;
③建设工程必须进行招标而未进行招标或者中标无效的;
④承包人非法转包建设工程的;
⑤承包人违法分包建设工程的。
因此，对于承包主体的资质审查可以防止合同最终效力问题。实务操作中，律师修改施工合同时，合同双方在前期大多经过了相互摸底阶段，但仍需要从具体合同特点角度予以分析。
2、注意工程承包范围的审查
整体比较简洁；注明与招投标文件、发包图纸、工程量清单内容一致。
包括：土建工程、给排水工程、电气工程、消火栓工程、消防喷淋工程、暖通工程、弱电工程(包括智能化系统预埋管、盒、箱壳部分)等。
3、注意标明开工日期的成立标志
项目开工日期的明确对工期的认定，具有重要意义。
一般标明：开工日期以发包方和监理方、或监理出具的开工通知日期为准。
实际开工日期与约定日期不一致：实际开工日期为准(开工令等证实);
施工许可证日期和实际施工日期不一致：以施工许可证日期为准。
4、注意审查组成合同文件的顺序
首先需标注：在前者优先；
其次，对于有补充协议的，要注明与合同正文效力一致
5、注意审查对监理工程师、发包人派驻工程师权限的设置
对于可能引起工期顺延、工程质量、合同效力等重大变更的工程师指令，可以约定需要经过发包人或承包人认可后生效。
①明确工程师授权范围；
②对于超越工程师授权范围的，由发包方确认。
6、注意审查对安全文明施工的约定
一般约定由承包方承担，但为保护承包方利益时，可以约定一个兜底条款，如：因为发包方原因造成的安全文明施工问题，由发包方承担一切损失。
7、注意审查对于工期顺延的约定
①工期顺延的原因，除规定不可抗力外，对于因工程内容变更、工期增加、设计变更、工程款支付、政府指令(停水停电)、地下物等因素造成的工期顺延，约定标准作为认定是否构成工期顺延的依据;
②工期顺延的程序性约定：承包方在一定时间内，书面报发包方认可、监理认可。可以增加“视为”条款。(视为条款：发包方在约定期限内不予答复的，视为认可。)
8、注意约定对于隐蔽工程和中间验收的条件和程序
①程序：“按照国家、省、市、县有关规定执行。承包人自检、并在隐蔽或中间验收前，以书面形式通知监理工程师和发包人代表。防水及室外装修等重要部位的施工先做样板，经发包人和现场监理验收后方可进行施工。”等。
②通用条款内有具体约定，也可在合同中明确“正负零、封顶”等主要节点的验收要求。
9、注意审查合同价款的确定方式
一般有以下三种方式。
①采用固定价格合同。注意约定合同价款中包括的风险范围，如：“钢材价 格的市场变化(8%)” 。注意风险费用的计算方法，如：合同约定工程总价款包含全部工程量内容，承包人无论何种原因没有列入单价或总价款中的工程，发包人都没有增加支付的义务，并认为该项目已包含在总承包价款中。本工程竣工结算时，只计算变更部分和材料价差调整部分，不再对报价书、标底价及中标价进行重新核对。
②采用可调价格合同。合同价款调整方法：招标范围以内的工程量按实计算，定额计价，税前总价下浮。设计变更及现场签证由总监、发包人现场工程师共同认可，施工期间工程变更或签证调整单项元以内不予计取，元以上单项的变更或签证于竣工决算时调整，签证、变更的工程量按专项条款所规定的相应下浮率下浮。
③采用成本加酬金合同。这种方式采用不多。
10、注意审查工程进度款支付方式
①方式：节点形象进度，按比例；工程量，按比例。
②按照节点付款的约定，承发包双方会根据合同特点加以约定。律师审查的是综合工程进度和款项支付的配套，前期垫资比例垫资压力、工程过程中的资金投入的持续和科学等。
11、注意审查关于工程变更的约定
未经过规划的批准、设计的批准的规划设计变更;承包方原则不作变更；但实务上需做变更。
确认流程：由于工程变更使得工程量或工作内容增减的，变更发生后，承包人须向工程师提交书面报告，工程师审批通过书面报告后报发包人核准，书面报告经发包人确认并加盖公章后,方可作为调整合同价款的有效签证,在工程结算时支付。承包人逾期不报，视为不涉及工程造价增加。设计变更必须提供由发包人发出的或发包人委托设计单位经发包人审批后发出的工程变更通知书，否则不视为设计变更。
施工期间变更调整单项，元以内不予计取，元以上单项的变更于竣工决算时调整。
12、注意审查关于竣工验收和结算的约定
此阶段的程序设置：
①验收过程(四主体加质检站)；
②工程交付；
③资料交付(视为条款、移交资料明细)；
④竣工结算(时间、视为条款)。
重点是关于验收的主体资格、质量不合格情况下的整改措施和责任承担、结算资料的提交时间和补充要求。注意作为承包方不要忘记增加：结算文件提交后，在约定时间内发包方不予以审计的，视为认可结算资料。
13、在对于施工合同违约责任约定的审查过程中的注意点
①对于履约保证金(或保函)的具体内涵加以明确：何种情况下扣除、保函生效失效时间、保证金退还的时间及利息约定。
②对于工期拖延的罚则：扣保证金、违约金及抵工程款、总价款的违约金。
③对于逾期支付工程款的罚则：发包人不能按时支付工程款的，自逾期之日起按照中国人民银行规定的贷款利率承担迟延履行期间的利息。
违约金：可与延期通比例的约定。
④对于优先受偿权的约定。
⑤对于工程及资料交付的约定：发包人与承包人工程结算发生的任何异议，应当通过仲裁或者诉讼解决，但是无论是否发生或者争议责任如何，都不能成为承包人行使工程移交、工程验收、配合工程备案以及移交工程资料的抗辩理由。上述争议被确认属于发包人过错的，发包人承担相应责任(留置权)。
⑥对于质量争议的约定：质量问题认定的中间机构设置和认定。证明责任的承担和程序。可约定第三方：区所在地的质量部门。
⑦对于质保金的约定：质保期的长短，质保金返还的方式和利息支付问题。
⑧对于安全文明施工过程中的责任承担和处罚方式的约定。
⑨关于工程违法转分包、挂靠的约定：主要是罚则。工程不允许转包或者违法分包，发包人发现承包人违反本条规定转包或者违法分包的，有权立即解除合同。承包人除比照本协议质量、工期相应处罚条款承担全部责任外，应当承担工程总标价10%的违约金。造成发包人损失的，承包人还应承担由于解除合同迫使发包人重新招标引起的房屋销售信誉受损带来的直接、间接经济、名誉赔偿责任。但本协议约定发包人分包的除外。
⑩对于工程保修责任的认定：承包方不保修情况下的处理和费用承担。
14、关于合同生效时间、地点效力的约定审查
签字盖章时、履约保证金交纳时(附生效条件)等；合同签订地、项目所在地。
15、关于争议解决途径、地点的约定审查
诉讼和仲裁的选择；工程所在地、合同签订地、原告所在地、承包方或发包方所在地、第三方。
16、其他注意点
◎质量约定：合格、市优、省优、国优。
◎材料：甲供、乙供;与约定品牌不符合的认定与罚则。
◎保险：工程一切险;甲乙双方的人身险。
◎农民工工资支付的承诺。
◎关于公章使用和款项支付。
①项目部公章：设定权限；
②款项：转账、一个帐户。
