Question

一物业管理方面的案例分析题，你会怎样回答？

某房地产开发公司开发的某写字楼，由甲物业服务公司承担前期物业管理，合同约定期限是2009年8月31日止，业主于2007年8月开始入住，2009年5月该大厦召开首次业主大会会议，选举产生了业主委员会，并按照业主大会决议选聘了乙物业管理公司。业主委员会与乙物业管理公司签订了物业服务合同，合同于2009年6月1日零时生效。业主委员会以书面形式通知甲物业管理公司应于2009年6月1日前办理完成物业交接验收手续。甲物业管理公司收到业主委员会书面通知后，安排了该大厦管理服务人员退场，但以部分业主欠缴物业服务费为由，拒绝移交相应的物业管理资料，拒不配合物业交接查验。
2009年8月15日，顶层的20户业主发现刻意在雨天渗水，于是联名要求乙物业管理公司无偿修复。乙物业管理公司称这是因甲物业管理不善所致，应由物业管理公司负责修缮。之后，乙物业管理公司不再受理业主有关该问题的投诉。
问题1：上述20户业主提出的修复请求是否合理？是否应由乙物业管理公司负责无偿修复？
问题2：乙物业管理公司的做法是否妥当？如果您是该公司的负责人，如何处理业主的投诉？
问题3：该大厦的前期物业服务合同何时终止？
问题4：甲物业管理公司拒绝移交的理由是否成立？请说明理由。
问题5：在甲物业管理公司拒绝移交物业管理资料和配合物业交接查验的情况下，乙物业管理公司应如何进行物业承接查验？

Answer 1

答一：顶层渗水，应属于屋面，屋面属于公共区域。2007年8月入住，按竣工时间为6月，至2009年8月，不到5年时间。根据国家房屋装饰相关规定，防水工程质保期最少5年，所以这个应该由开发商负责修理。如果开发商已经注销，应该申请住宅专项维修资金。即：20户业主请求不合理，乙物业公司应有偿修复。
答二：乙物业管理公司的做法不妥，其屋面在保修期内渗水，应该屋于工程质量问题，与甲方无关。做为乙物业公司应该积极协助业主，采取两步行动。行动一：将情况汇报开发建设单位，说明原因及相关法规规定，要求限时答复处理时间。行动二：屋面个别区域渗水，花费不大，先保护屋面渗水区域，防止渗水造成的损失扩大。在开发商不能及时处理的，与开发商协商，物业公司代为处理，由开发商支付款项。开发商不支付款项的，报造住建局，并由这20几名业主答字做为证据，向住建局申请住宅专项维修资金。
答三：该大厦的前期物业服务合同终止时间是业主委员会与乙物业公司签订的物业服务合同生效时终止，即2009年6月1日零时。
答四：甲物业管理公司拒绝移交的理由不成立。参照福建省物业管理条例
第三十九条　物业服务合同期满不再续订或者解除物业服务合同的，原物业管理企业应当自合同终止之日起十日内退出该物业管理区域，并向业主委员会或者新聘的物业管理企业移交物业管理所需相关资料、物业管理用房、预收的物业服务费用及其收支账目和国务院《物业管理条例》规定的其他必须移交的资料。
物业服务合同终止时，业主委员会与原物业管理企业应当成立移交小组，负责处理相关债权债务和物业管理资料移交等事务。原物业管理企业不得以未结清债权债务为由拒绝移交或者退出。
第六十三条　违反本条例第三十九条规定，物业服务合同终止，原物业管理企业拒不退出该物业管理区域的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正；拒不改正的，处以一万元以上五万元以下的罚款。
答五：甲物业公司拒绝移交相关资料和设施设备的，乙物业公司及业主委员会应向住建主管部门汇报，并组织人员对现场所有的现有材料进行检测拍照取证，必要时联系公正处人员到场取证。并将取证情况再次上报住建局相关部门，要求采取相关措施。
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Answer 2

1:请求合理。乙公司不负责无偿修复
2：不妥。因为不能推诿。作为与业主委员会签订了物业服务合同的当事人之一。是不能一推了之的。如果我作为公司负责人。我会积极和开发商联系。做好整改（因为根据相关规定防水的保修期为5年）
3：业主委员会和乙公司签订合同之日起前期物业合同终止。
4：不成立。因为如果有业主不交物业费。可以将欠费业主起诉。而不是通过这种方式来处理。
现在很多地方为了防止这种事情的发生。在房屋建设时所有资料都要备案两套。
5：乙公司可以先进入。并提请当地房地产主管部门处理。

Answer 3

1、合理，由乙物业公司联系开发商协调解决。
2、不妥，签了合同就是你的责任范围，不能推诿。业主的投诉要分类，按照轻重缓急一一解决，不能解决的耐心解释，都是人，按规矩办事，没什么解决不了的。
3、业主委员会与乙物业管理公司签订合同之日：2009年6月1日。
4、不成立，很简单，业主欠缴费用由业委会协调解决，但是物业管理资料里所有的有关业主的任何信息及社区里水电暖气、其他硬件设施的资料属于全体业主，物业公司没权利带走。
5、按照乙物业管理公司与业主委员会签订的合同内容，及其服务范围，对业主资料，社区资料，其他外联资料，房屋设施资料等，包括所有的设施设备运行情况，业主的各项缴费情况等一一登记查明、备案。

Answer 4

“顶层的20户业主发现刻意在雨天渗水，”这句话不通！我就按照“顶层的20户业主发现屋面在雨天渗水，”
1、业主的要求是合理的。但是，应该是由开发公司负责维修，根据你的叙述，屋面的保修期还没有到期，（屋面保修期是5年）；
2、不妥当，应当主动配合业主委员会、甲物业管理公司三家一起与开发公司协调有关维修的事情；
3、应当以业主委员会与乙物业管理公司签订的合同（服务协议）为准（一定要在有关主管部门进行合同备案），物业管理条例第二十六条明确规定：前期物业服务合同可以约定期限，但是，期限未满，业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止；
4、不成立，就算甲公司退出了管理服务，但是，不影响他公司向业主追缴欠费的工作，甲公司与业主的服务合同虽然终止了，但是，甲公司与业主的债权债务关系没有随着服务合同的终止而终止；（给甲公司的建议：可以联系业主委员会和主管部门，由主管部门出面协调，召开一个有关你公司退出后会给你公司造成一些可能存在的问题的会议，做好会议记要，会议结束后由到会的负责人签字，为你公司在以后诉求你的合理要求时留有一份证据。）
5、无法交接，业主委员会可以投诉到主管部门，让主管们部门督促甲公司配合业主委员会进行交接，而乙公司是无权利和义务和甲公司交接的，乙公司是和业主委员会进行交接，三方的交接关系不可以搞混乱了。

Answer 5

回答问题1：上述20户业主提出的修复请求是合理的，但是乙方和甲方都不应该承担这笔费用支出，楼房的保质期是五年，在五年之内应该由开发商给修复（应有甲方联系开发商）如果是超过五年就应该由收取取暖费的物业来承担（这是就黑龙江取暖费收费标准而言）附加1：（如果该楼盘没有收取专项维修基金，那么该小区业主委员会就没有权利罢免物业，）
回答问题2：乙物业公司做法是正确的，我会告诉该小区业主手续没有交接完是物业是没有义务承担这笔维修费的（办完交接手续也没有承担的义务，只有给联系开发商的义务）
回答问题3：应该是2009年8月31日止
回答问题4：拒交理由成立，合同期没满，业主委员会单方面罢免是不对的。
回答问题5：乙物业公司应该在2009年8月31日进行进入交接（前提是业主委员会有罢免物业的权利的前提下）