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谨慎使用房地产避税

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       在国家关于营业税和个人所得税的新政策实施之后，二手房交易中开始流传起各种“避税”的花招，如假离婚、假赠与、假过户等交易方式不胜枚举。从表面上看起来，这样做当事人似乎可以节省不少税费，但殊不知在这些避税花招中蕴含着较大的市场风险和法律风险。一旦交易不慎，很可能会引起纠纷。专家建议，买卖房产时避税要慎之又慎，看清风险，小心误入避税的陷阱。当前房产市场上存在的避税“花招”及其风险如下。

1、先租后买延期交易

       无论是营业税还是个人所得税都将五年作为一条界限，房龄五年以上转让可以免征营业税，如果是唯一一套家庭自住用房的话，还可以免征个人所得税。所以，很多人就将脑筋动在了“五年”的期限上了。于是出现了买卖双方协商以“先租后买”形式来达成交易的情况。比如双方约定房屋总价仍为70万元，由于该房未满五年上市需全额缴纳营业税，于是经双方协商，过户前由买方先租住该房屋，每月租金1500元，与该房屋市场租价相当，并约定将这些租金抵消到日后需要支付的房款里。另外，卖方要求买方一次性缴纳一年的租金作为“押金”，以确保未来交易的安全性。

       买卖双方这样交易虽然对彼此都有一定的保证，但是因为在长达五年的时间内都无法办理交易过户，房屋的产权也就并不真正属于买家，而在这期间内无论哪一方反悔都会造成纠纷。如果在正式交易前房价上涨，那么卖方可能宁愿赔偿违约金也不再将房屋出卖，买方只能再重新选择房源。另一方面，如果几年后房价下跌，那么买方也可能会不愿再继续交易，卖方就会遭受损失。

2、假赠与，真买卖

       不少业主在卖房时希望通过“假赠与”这种暗箱操作方式来偷逃个人所得税和营业税。因为我国法律规定，对于继承和赠与的房产，业主不必缴纳营业税和个人所得税，所需支付的费用只包括房屋评估费、公证费和3%的契税，然后持相关手续到税务部门直接办理完税手续即可。通过赠与的方式进行产权转让，业主只需在私下里收取买家的房款，这样在房产过户时表面上就没有任何资金往来，既能逃税又能达到互惠互利的目的。

       采用赠与的方式买卖房产，其风险是显而易见的。根据我国的《合同法》有关规定，赠与的财产有瑕疵的，赠与人不承担责任。也就是说，买方如拿到房产后发现有质量问题，在法律上是不受保护的，很难要求卖方赔偿。此外，买家还要承担赠与人撤消赠与和不履行赠与义务的风险，一旦私下交易被拆穿，双方都要承担法律责任，补缴税款和罚金。此外，由于赠与不是买卖行为，购房者无法办理购房贷款，所以只能一次性付款，这对于购房者来说资金压力也比较大。专家认为，由于买卖双方是私下进行交易，一旦买方支付了房款但卖方迟迟不办理产权过户，或是卖方先办好了产权过户而买方长期不能交齐房款，都会引起纠纷。

3、假离婚，瞒天过海

       我国法律规定：“对个人转让自用五年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征个人所得税。”一般来说，家庭是指配偶关系，也就是说夫妻俩的第二套住房在转让时就要缴纳个人所得税了。于是，为了逃避这部分税款，一些夫妻就通过假离婚的形式避税。夫妻双方在开出离婚证明后，丈夫将自己名下两处房产中的一处以赠与的方式转到前妻名下，然后再复婚，这样就能逃避几万元的税费了。

       因为是假离婚，双方在办理离婚手续时对原有财产的分割不会作过多考虑。因此，离婚后一旦出现一方为了私利而拒绝复婚的话，另一方是很难维护自己的合法权益的。因此，通过这种方式来避税风险很大。况且，仅仅是为了省点钱，就将婚姻大事视为儿戏，实在也是太不严肃了。

4、低价买卖二手房

       能避税就避这是目前二手房买卖双方常用的一种避税方式。比如一套实际转让成交价为70万元的住房，买卖双方私下协商签署协议后，递交给房地产交易中心和税务机关的过户价则是以50万元成交的。这样只需按50万元的标准缴纳营业税、个人所得税和契税，剩余20万元所产生的税费就可以不缴了。

       像这样的低价买卖合同对买卖双方都存在着不小的交易风险。对于卖方来说，由于最终递交给房地产交易中心的过户价格才是最具有法律效力的，如果卖方将合同递交后买方又不愿再按照原来约定的价格成交，而是要求根据合同上标明的价格来付款，就可能会对卖方造成损失。对于买方来说，报低过户价可能会导致下一次卖出时各项税费的增加。如果买方想再次出售该房产的话，先行做低的过户价将会拉大买卖差额，增加再次出售时的成本，而且银行贷款的比例也会相应降低。