Question

签订房屋厂房租赁合同后发现消防设施不合格，如何认定合同效力

Answer 1

关于房屋租赁合同未经消防验收或者经消防验收不合格，是否应认定房屋租赁合同无效的问题，应根据不同情况分别对待：第一，出租《中华人民共和国消防法》第十三条规定的必须经过公安消防机构验收的房屋，未经验收或者验收不合格的，应当认定租赁合同无效。根据2008年修定的《中华人民共和国消防法》第十三条第二款的规定，依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用；其他建设工程经依法抽查不合格的，应当停止使用。第二，租赁合同涉及的房屋不属于法律规定必须经过公安消防机构验收的，人民法院一般不以该房屋未经消防验收合格为由而认定合同无效。第三，租赁房屋用于开设经营宾馆、饭店、商场等公众聚集场所的，向当地公安消防机构申报消防安全检查的义务人为该企业的开办经营者，但租赁标的物经消防安全验收合格，不是认定房屋租赁合同效力的必要条件。
根据《中华人民共和国消防法》第十五条的规定，公众聚集场所在投入使用、营业前，建设单位或者使用单位应当向场所所在地的县级以上地方人民政府公安机关消防机构申请消防安全检查。未经消防安全检查或者经检查不符合消防安全要求的，不得投入使用、营业。对15条的理解不应有误，开设、经营歌舞厅、影剧院、宾馆、饭店、商场从事商业经营活动，申报安全检查的是针对上述公众聚集场所的开设、经营者提出的，而不是针对房屋出租人的要求。公安消防机构对商业聚集场所未经消防安全检查或者检查不合同进行处罚的对象也是开业者、经营者，而不是房屋出租人。
另一种情况，如果房屋的设计建筑应满足《消防法》第10条的规定而未满足，即依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的而投入使用的，房屋（厂房）出租人径行出租，而租赁人用于开办歌舞厅、影剧院、宾馆、饭店、商场等商业经营活动，也未进行消防检查或检查不合格。这种情况，房屋租赁人是否可以主张租赁合同无效？我认为，租赁合同违反了法律的强制性规定，不符合《消防法》的规定，应该认定合同无效。至于引起无效的责任也应该是在房屋的出租方，而租赁人虽然用于特许用途经营，提高了消防安全要求的水平，并不能免除出租方保证房屋满足《消防法》规定基本消防要求的责任。
再另一种情况，若房屋租赁合同双方当事人若在合同中明确约定了租赁合同的消防验收检查或验收责任的，一般应该从其约定，但这仅限于民事责任。比如，依消防法第13条应当进行消防验收的房屋，约定由承租方自行安装设置相应的消防设施，此后若不能通过消防验收或抽查，按照《消防法》的规定，对外的行政法律责任甚至刑事法律责任应仍是由出租方承担，但对于其经济损失和人身损失，自然可以依据合同要求承租方赔付。同样，我认为，租赁合同双方对《消防法》第15条的责任在合同中进行约定，也是如此。