Question

一般纳税人销售其2016年5月1日后取得的不动产，应缴纳增值税怎么计算？麻烦写下具体的计算过程，不

一般纳税人销售其2016年5月1日后取得的不动产，应缴纳增值税怎么计算？麻烦写下具体的计算过程，不要直接复制营改增税法的规定，规定我是知道的，就是不会算。谢谢啦。

Answer 1

取得的不动产收入分期抵扣增值税。当年抵扣60%，第二年抵扣40%，即当年的会计分录为：

借：银行存款

贷：主营业务收入

应交税费——应交增值税——销项税额（主营业务收入*增值税税率*60%）

拓展资料：

中国自1979年开始试行增值税，于1984年、1993年和2012年进行了三次重要改革。现行的增值税制度是以1993年12月13日国务院颁布的国务院令第134号《中华人民共和国增值税暂行条例》为基础的。

第一次改革，属于增值税的过渡性阶段。此时的增值税是在产品税的基础上进行的，征税范围较窄，税率档次较多，计算方式复杂，残留产品税的痕迹，属变性增值税。

第二次改革，属增值税的规范阶段。参照国际上通常的做法，结合了大陆的实际情况，扩大了征税范围，减并了税率，又规范了计算方法，开始进入国际通行的规范化行列。

第三次改革，把部分现代服务业由征收营业税改为增值税，扩大了增值税的征税范围。

增值税优点：

• 有利于贯彻公平税负原则；

• 有利于生产经营结构的合理化；

• 有利于扩大国际贸易往来；

• 有利于国家普遍、及时、稳定地取得财政收入。

参考资料：百度百科：增值税

Answer 2

一般纳税人销售其2016年5月1日后取得的不动产，按照一般计税办法计算应交纳的增值税。也就是按照收取的全部价款依照11%的增值税税率计算增值税。

比如某一般纳税人2016年5月购买办公用房，总价1665万元，由于该纳税人转型办公楼不需使用经董事会决议进行处置，该办公楼取得时支付价款1350万元，并取得增值税专用发 票，发 票上注明税额148.5万元，那么该一般纳税人应该交纳增值税：
销项税额：1665万元÷（1+11%）×11%=165万元
进项税额：148.5万元
应纳增值税额=165-148.5=16.5万元。

追问

5月1日后、销售不动产不是还要按照5%的预征率先预缴税款，然后向主管税务机关申报纳税吗？为什么应纳税额不用减去预缴税款？还有一个问题，如果进项税额没告诉我们让我们自己求，那用11%还是17%？怎么算？谢谢

追答

1、《财政部 国家税务总局 关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）：附件2《营业税改征增值税试点有关事项的规定）
一般纳税人销售其2016年5月1日后取得（不含自建）的不动产，应适用一般计税方法，以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额。纳税人应以取得的全部价款和价外费用减去该项不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额，按照5%的预征率在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。

2、这项规定沿用了营业税预征的政策，确保不动产所在地的税收收入，按照差额5%的预征率在不动产所在地预交，如果不动产所在地与机构所在地是在同一县（市），不存在预征的问题。

3、按照5%的预征率在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。当然要抵减在不动产所在地预交的增值税：按全部价款和价外费用为销售额依照11%的税率计算应纳增值税后，再抵减预交增值税后，才是在机构所在地应补交的增值税。

4、如果是课本上的问题，通常不直接告诉你进项税额，而是“取得增值税专用发 票，注明税额×××元”，不会让大家去猜，如果是实际业务，有发 票就能知道。

追问

谢谢啦，那通常情况下营改增后销售不动产进项税率是11%吗？这有一道实务题，只告诉了购置价格其他条件让我们自己添加。

Answer 3

在不动产所在地地税按5%预缴，在机构所在地国税按10%申报。10%是按2018年5.1后的税率
按财税【2016】36号文件，
转让2016.5.1后取得(不含自建，含受赠、受投资入股、抵债等)的不动产，适用一般法，销售额为取得的全部价款和价外费用(简称为“全额”)，再以全额扣除购置原价或取得时的作价的余额(简称“余额”)的5%(预征率)缴于不动产所在地的地税，之后再向机构所在地的国税申报(申报时按10%)；
转让2016.5.1后自建的不动产，适用一般法，销售额为全额，并以全额的5%预缴，10%申报。

Answer 4

一般纳税人销售其2016年5月1日后取得的不动产，应缴纳增值税=销项税额-进项税额。