在日本买房要多少钱？
本人的年收入平均在430万日圆。这个平均应该是包括正式雇佣（正社员）和非正式雇佣（派遣社员，契约社员等）日本企业的正社员根据行业不同年收入有比较大的差异，医生律师这样的很逆天。制造业高科技行业咨询业金融业也都很高。那么我所知道的这种比较不错的行业40岁上下拿到800万日圆1年的不是太大的问题。一般性的服务行业的员工福利较差，薪水也较低，好一些的企业能达到平均600万日圆。这些数据是我在日本工作期间根据官方统计和周围人的情况得知的。日本是一个格差相对小的社会。公司的社长（总经理），役员（董事）和管理人员，普通员工之间的差不是像欧美和国内这样巨大。比如上市企业社长拿4000万一年，役员拿2500万，高级管理职位拿1500万（部门经理），普通员工的可以拿到600至800万。比较惨的是以各种变相外派形式工作的社会底层，很多计算时薪只有每小时800至2千日元。工作200小时一个月仅有十几万的收入的人比比皆是。2000年以后日本经济不景气这类用工非常多，重复性劳动对企业来说非常容易寻找替代，那么企业不倾向于雇佣正式员工。然后说房价。谁说日本房价便宜的？东京圈（包括东京，千叶县等周边，类似国内的京津冀的概念）有大约1/4的人口，经济发达，效率高，人扎堆所以寸土寸金。举个例子，千叶县比较靠东边，离东京在50公里左右，离车站比较远交通不便的社区，大概1500万日圆可以买到不错的公寓。但是居住环境对三口之家来说仅仅是够用。离东京近一点，离车站近一点，对不起，3500万是您的选择。您还别嫌憋屈。一户建，请你自己做好奋斗一辈子的打算。4000万可以考虑在琦玉县，也就是日本出名的比较没啥意思的一个地方，也勉强算东京圈，买一个一户建，一般来说请准备5000万以上，7000万的可以在千叶位置相对较好的农村弄一个。这个农村的说法当然有些戏谑的成分。请问，430万年收，不吃不喝，买5000万的房子，您需要多少年？买完了还有税，留给孩子还有税，10年20年翻修改建一次再准备2000万吧。初期成本再综合持有成本，一户建有几个能买得起，住得起的？而且不是5000万的房子你就有好的学校，好的医疗设施，当然日本相对而言比较平均。孩子基本得上私塾。中国的发展走的是美国这条路，跟日本的可比性不是很高。真把日本琢磨透了的中国人基本都不会太喜欢日本，更不会在这种问题上一叶障目。我在国内算是跟房地产有点利益关系，但是不是干这个的，不太好说国内地产是否健康，但是要说日本人在自有住房这个问题上比中国人幸福，那我只能呵呵了。
1. 关于房贷。日本的房贷根据利息种类大致分为三种：变动利息，一定期间固定的利息以及全期间固定利息。变动利息是银行的店头利息减去一个优遇值，优遇值根据申请人自身的条件变动，条件好的优遇值就大。目前来说很多银行的店头利息2.475%，条件好的情况优遇值是1.85%，最后的利息就是2.475%-1.85%=0.625%。优遇值是全期间不变的，但是店头利息每半年修改一次，店头利息高了，每个月的还款额就会升高。一定期间固定利息就是约定一个固定的期间，利息固定，之后就适用于变动利息。全期间固定利息指的是借款时约定一个利息，还款的期间，利息不变。期间内利息上升的风险都在银行，所以一般设定的比较高。另外这种利息银行那边是每个月修正的，你能适用于多少利息取决于卖主交房时银行设定的利息。比如你在10月签约，约定11月交房，那么你是不知道11月的时候银行跟你要多少利息的。2. 关于治安。我觉得治安是很重要的，但是那些什么治安差的排行榜，治安好的排行榜之类的，可信度可以和星座学相媲美。根据车站来判断治安是没有什么根据的。在日本，有些地方治安差主要是因为人流大而产生的噪音，纠纷以及各种迷惑行为。所以选择房子的时候要避开24小时营业的便利店（中二少年出没），非常有人气的饮食店以及柏青哥斯纳库风俗店等风俗场所，这些地方人流量大，而且素质参差不齐，所以居住环境很差。我的标准是以房子为中心画一个半径100米的圆圈，里面不要有上述的场所。讽刺的是，很多上了治安好的排行榜的车站附近，正是这些店铺云集的地方。如果房子附近有医院，学校等设施，那么周围的商业活动甚至是交通就会受到严重的限制。所以这些地方治安都不错。
从大都市到小地方，去年我终于实现了一半的梦想，忍不住现身说法。2013年底刚在琦玉买的一户建，乘电车到东京约半小时电车时间。作为一个普通的中年工薪族，考虑年龄收入和将来孩子的负担，没敢买太贵。原来也想在东京都内买公寓，但是价格合适和心仪的房子总是很难找到，加上有朋友新买了一户建参观之后不由心动。再说公寓房以后管理费车位费和维修基金每月也不是小数。同事中买公寓房的就告诫我说，和当初入住时相比现在还贷之外的管理费用又要涨不少。甚至有不堪负担而卖房的。日本寸土寸金，考虑离车站不要太远只能选宅地面积小一点的。看了三次房之后就定下目标：宅地约80平米弱，三层木结构含车库总建筑面积约125平米，容积率60%左右。就是所谓建売新筑分譲住宅（专门开发公司完工之后出售），免去了自己购买土地再建房的麻烦，只是已经完工了不能自主选择式样设备。开发商通常以3至5个月的周期，从买地到竣工，赶紧回收资金再去开发下一批。如果一段时间没有卖出，标价就会不断下降。我看中的房子已经经过几轮降价，此时出价2850万日元，最后讨价还价打折近一百万日元。买房子时通过房地产中介，需要支付约房价3%的中介费。银行贷款手续费和保险也花费约100万日元。房子确实是装修完毕（说不上精装修，包括地板墙纸浴室厨卫基本设备而已），但是空房子要自己买灯和窗帘，加上搬家装空调等等也花费约100万日元。银行贷款35年全额按揭，浮动利率0.725%（现在几乎是历史最低利率，不知道将来怎样），每月还款不到8万。说实话比原来租都内UR房还有便宜了3万多。固定资产税（也就是房产税），现在属于优惠阶段每年不到10万日元。另外贷款买房，十年内每年可以退税约20万日元。不过日本的木制房子，耐久性不好说，将来维修大修都要自己准备。不论如何，现在有了自己的家还是感觉不错。我的日本人同事也和我同一时期买了都内的房子，面积就更小了，价格可能还略贵。而我般到新地方之后，也碰到中国人在当地一个比较高级的一户建大型团地买的房子，人家年轻又有家里支援，房价超过4500万日元。日本现实一点买房子不是高不可攀，但也不轻松。在东京毕业或结婚就买房，还是比较少见的。真羡慕国内同学，10至15年就还清贷款了。买了新房子，当然什么都好，就是倒垃圾真麻烦。每周只有五天上门收集，除了可回收资源日，一般生活垃圾只有两天可以排出。弄得我每次倒垃圾都有一种说不出的快感。眼下附近又有新居出售，初始价格是3580万，两个月来我已经亲眼看到降一次到3380，再一次到3180。看来2800也不是不可能的。所以买房子一定要有耐心，和开发商坚持抗到底。买房子对于普通人来说是大事，要多花时间做足功课才好。我做得太仓促，所以现在回想起来有很多不能说是经验而是教训。究竟是公寓还是一户建各有利弊，要想好自己将来的生活方式决定。如果是公寓最好还是环境好一点的大型团地，不过要有心理和财政准备除了还贷之外各种的其他费用。
