Question

单身公寓值得自住购买吗？？

我是一单身女孩，家中独女，来上海工作，小医生，收入有限，父母年纪越来越大，也不可能常年不在一起不去照顾，现在还要居住单位宿舍（入大学寝室），父母来探望都不方便，所以很想买个小房子，自己住，也方便。可惜啊，钱太少了，顶天只有10万元的首付，所以真不知是买在上海城区的老房子好呢？还是买在嘉兴或昆山之类交通方便的周边地区好呢？ 而现在公寓式住房价格又很低，我知道它的优缺点，只可惜囊中羞涩，很尴尬呀。。。

Answer 1

　　首次置业者买公寓自住的利与弊

　　利：不占购房名额、居住比租房安稳

　　买公寓不占购房名额。“商业公寓用来居住比租房的生活安稳。如果首次置业者购买公寓只是作为一种过渡，以后结婚准备再买大房的话，那么商业小公寓是个不错的选择。购买了公寓之后，不会占用自己的购房名额，日后再购买住宅，仍然可以以首次置业者的身份申请首付最低三成的房贷。”

　　弊：不能入户、不能拥有学位

　　商业性质的公寓不能入户，住宅单位却可以。如果单身的首次置业买家属于集体户口，又想将商业公寓作为婚房的话，那么请注意了，目前广州规定集体户口的市民在结婚时需要把户口迁出。除非另有可以迁入户口的方法，否则购买了商业公寓想在结婚后把自己的户口迁到公寓是不可能的。同时，如果市民近期有结婚、生子的打算，更是不建议购买商业公寓作为自己的唯一住房。商业公寓不能入户，业主的子女不能拥有楼盘所在地的户口，当然也就失去了入读地段小学的资格。

　　此外，一般商业公寓的水电费要比住宅单位贵一些，物业管理费也可能更高，有些公寓单位还不能使用明火煮食。

　　业内人士指出，目前老城中心一些名校附近有不少商业性质的公寓单位在售，正由于商业公寓单位不能拥有学位，因此售价要比同地段的住宅楼盘低不少。除非买家在同地段拥有带学位的住宅单位，购买商业公寓只是为了改善居住或投资，否则要慎重。
　　特别提醒
　　不限购商业公寓五大硬伤
　　1.土地使用年限短
　　商业性质的公寓土地使用性质上大多属于商场、写字楼或酒店性质。相比住宅性质用地使用年限有70年,这类商用公寓因类别不同土地使用年限为40至50年不等。而商用公寓土地年限到期后需补高额地价才能继续使用。
　　2.高税费转手交易难
　　根据政策，住宅二手交易可免收土地增值税，但商用公寓交易不能免收。土地增值税的征收一般按出让土地增值额的高低实行四级超率累进税率,即按增值额的高低,对增值部分征收30%-60%的税费。此外,还需按物业交易总价征收5.5%的营业税。各项税费加起来,通常达到物业交易总价的10%-14%。
　　3.房贷利率高年限短
　　虽然商用公寓不受住宅限购令、限贷令影响,但因为是商用性质物业,只能获批最高五成、最长10年期的贷款(住宅可获最长30年、最高七成的贷款),而且不能申请利率较低的公积金房贷。目前,商用项目贷款利率一般为基准利率的1.1倍-1.3倍,而住宅贷款利率多是上浮1.1倍。
　　4.管理费水电费更贵
　　目前广州商业物业用水收费标准为4.11元/立方米,用电收费标准为0.9885元/度,但住宅物业的用水加污水处理费收费标准为2.22元/立方米,用电收费标准仅为0.61元/度。另外,商用公寓的管理费一般都要2.8-10元/平方米/月,比普通住宅1-3.8元/平方米/月要高得多。
　　5.不能入户无学位
　　购买商用公寓是不能入户的。虽然不少商用公寓地处广州市中心,附近还有名校,但因不能落户也无法入读学校。这对一向以名校学位优势备受市场宠爱的老城区物业来说,其后期升值潜力将大打折扣。

Answer 2

如果自身预算有限，又希望住房周边有比较完善的各类配套，可以考虑公寓产品，但需要事先明确公寓的水电性质、物业费与住宅的差异，且公寓一般不能落户，不能划片入学，从居住舒适度层面讲，公寓也普遍不及传统住宅。

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Answer 3

个人建议：不值得购买。因为现在房价太高，自购的话，自己的压力随之增加。你现在不如租个简单的房子还能承受的起，同时把一切精力放在自己的事业上，多赚点钱。等以后成家 ，共同购买，共同分享那时的喜悦！加油！！！