Question

有关商品房买卖延期交房,违约金的问题。 （懂法律，有经验的朋友帮帮忙。好答案追加50分）

有关商品房买卖延期交房的问题（懂法律，有经验的朋友帮帮忙。好答案追加50分）
2009年十月本人在河南省武陟县购买了商品房一套，在2009年9月27日签订了《商品房买卖合同》并交清了首付款77223元。在工商银行的贷款17万元也已经于2009年10月29日发放到位。并且到2010年9月已经正常还款11个月。但是问题在于：
1、 据《商品房买卖合同》第八条交房时间应该为“2009年12月20日之前。”。第九条第一款逾期时间分别处理不作累加第二项“逾期超过30天后”，“买受人继续要求履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天至实际交付之日，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之四的违约金。”
2、 据“XX物业”（所在小区的物业管理公司，开发商所聘用）发放的《房屋交接书》，实际交房时间为2010年6月8日。
3、 逾期交房时间从2009年12月21日——2010年6月7日，总计169天。所以开发商应该向我支付的逾期交房的违约金应该是247223*4/10000*169=16712.27元。

但是现在的实际情况是这一万六千多元的违约金一直没有办法落实，直接接触的是他们售楼部的一个销售员。询问过他好多次，说是要按照《商品房买卖合同》解决，但是只是让我等通知，也不能说一个准确的解决问题的时间。距离交房也已经四个多月了。

A现在我怎样做能够尽快把违约金拿到手？ a继续等待吗？还是直接联系开发商的法人代表（合同上有电话） b会不会超过诉讼时效。 c要走法律程序的话胜算有多大？（2009年十二月河南下了一场大雪，开发商可能会以此为逾期交房的理由。） d具体应该怎样去做？
昨天又和其财务部门有联系，声称他们与建筑商之间还没有进行结算。延期的问题建筑商也要承担责任，在结算之后违约金才能交给业主。是否继续等待？
关于违约金的交付时间《合同》是没有限制的。其他的法规有没有规定？
要钱的证据 怎样保留？给销售部门发去的和受到的短信是不是证据？
要钱的证据 怎样保留？给销售部门发去的和受到的短信是不是证据？

Answer 1

你的情况在房屋买卖中经常出现，逾期时间不算很长！我是郑州的。
首先，要明确的是这个交房逾期的问题是个共性的全体业主的问题，而不是你一个人的问题，所以，开发商不敢轻易给你解决，害怕开了头以后每个客户都要赔付！
其次，开发商确实会找各种原因，来规避这个责任，例如你说的下大雪等，这个你可以要求他们出示确实是由于天气情况恶劣所影响工期的书面证明，并核实天数，我想他们也最多能剔除个十来天到一个月吧！
你的购房合同约定 的交房日期和实际交房日期的延迟期，是以开发商通知你交房为准，不是以你实际办理交房手续为准，这个需要你再核查下！
另外，你如果非要主张违约金，那么你不该找售房部的，售房部的置业顾问是给你申请不下来的，他只能向上给你反应，施加压力，你应当找销售部经理，或者是开发商的副总，我建议你们各退一步的协商，让开发商赠送个物业费或者其他的开发商不用出现金的东西，并申明你是主张权利，并不想联合其他业主给开发商找事儿，实在不行只能和其他业主一起去上级主管部门申诉或者法院起诉了！
最坏的办法是向法院起诉，这个如果确实开发商逾期交房时间如你所说，那你胜算是一定的，关键是一打官司就会面临执行难和反复拉锯的情况，建议不到万不得已不要采用！

Answer 2

建议：
1、联系主要负责人，沟通延期交房违约金的处理方式；
2、到核发预售许可证的部门咨询延期的处理（一般都有处理经验）；
3、上述的咨询结果，决定是否走法律程序，只要起诉肯定赢；
4、关于09年大雪，开发商应将因突发的自然灾害造成损失的情况通报买受人。
希望对你有所帮助。

Answer 3

合同自签订之日起就生效了，所以开发商应该承担违约责任。如果开发商法人代表刻意躲避，你就不大可能联系到他，并取得你想要的结果。没有超过诉讼时效，诉讼时效是自知道或应当知道之日起1年。应该胜算还大，大雪不大可能成为逾期交房的理由，如果是理由的话，至少应该早点交房啊。应当先去咨询下律师，向其问明相关法律依据，然后像法院提起上述，法院民事庭会指派审判员和审判长开庭。不过，我希望你最好不要走到这一步，诉讼真的很麻烦的，时间长，又费神，也许还要费钱，我祝你好运，能早日拿到违约金！

Answer 4

走法律程序 应该胜算很大 因为合同写的很明白
我建议走司法程序 谁愿意付钱？？
至于诉讼时效 不从在过诉讼时效的问题 你们只要要一次 诉讼时效就中断一次 记住要保留你们要钱的证据