法拍房的情况和主要风险有哪些？
买法拍房 注意事项！
1.实地看样
房产标的情况以实际现状为准（包括但不限于地理位置、房屋结构及附属设施、房屋实际用途、装修情况、周边配套、物业服务、水电气、小区环境等），请务必实地看样，详细了解，如未实地进屋看样，请以毛坯为现状来参拍。
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2.法拍房占用及腾房问题（重点）
有人居住或放置物品的房产，需竞买人自行确认是否存在腾退障碍，处置机构如不负责清腾房屋，则需自行想办法处理。
真实案例：
某房产标的公告中写明”有人居住“，竞买人未提前了解腾退情况，竞买人于2016年12月拍下了该房产，按照程序办理完过户手续后，发现原房主一直拒不搬离，且态度蛮横，到2018年6月还在通过司法程序等待法院强制腾空，房屋无法正常使用。
案例1：拍卖成交后，买受人李某诉请被执行人陈某军、陈某容立即腾房。一审法院认为，拍卖成交裁定确认房屋归买受人所有，且买受人已取得房产证；被执行人至今仍居住于涉案房屋内，侵害买受人的所有权；遂判决支持买受人的腾房请求。二审法院认为，涉案房屋的拍卖公告载明：“本拍品按现状拍卖，房屋的腾退、迁出、接收或后续产权登记事项等问题由买受人自行解决，法院不负责标的物的交付”，系“按现状不交吉方式拍卖”。买受人竞拍时明知法院不负责腾退，自应承担相应后果，故改判暂不支持买受人的腾房请求。[参见广东省广州市中级人民法院（2018）粤01民终17779号及涉案房屋的阿里网拍页面]
案例2：拍卖成交后，买受人刘某诉请被执行人李某立即腾房。一审法院认为，李某至今未移交，根据《拍卖规定》第30条，应由执行法院强制执行，故裁定驳回起诉。刘某上诉称，已与执行法院进行过一年多的沟通；但执行法院认为，其已按照拍卖成交裁定的内容将涉案房产过户至刘某名下，执行行为已经完成，要求李某搬离房屋不属于拍卖成交裁定的内容，刘某应按照物权法及民事诉讼法重新诉请李某腾房。二审法院认为，《拍卖规定》第30条“明确了由执行法院对拍卖成交的财产进行移交或者强制执行的执行程序”，涉案房产应由原执行法院依照有关规定向刘某移交，本案不属于民事案件的受理范围，遂裁定驳回上诉。[参见山东省泰安市中级人民法院（2017）鲁09民终614号]
3.法拍房租赁问题
如房屋有租赁则过户后租赁并不自然解除，如房屋存有有效租赁，拍下过户后该租赁关系并不自然解除，需竞买人提前确认清楚租赁关系处置方式。如果需要解除有效租赁、变更租赁条件等，需竞买人自己确认是否存在障碍，是否需要承担额外费用等。
根据物权法等法律规定，如果租赁在前、抵押在后的，拍卖成交后原租赁合同继续有效。但有些恶意逃废债务的，会把租赁合同签的很长，甚至10年、20年。那么你如果拍卖了这种附带租赁合同的房屋，买下了之后由于承租人的存在，自身还是没法搬进去住。更有甚者，有的一开始说没有租赁，等你拍卖后，突然又冒出了租赁合同或者突然有人在里面居住而不肯腾退，那就非常麻烦了。
真实案例：
某房产标的公告写明房屋”租赁期19年”，竞买人参拍前未仔细阅读公告了解清楚，拍下后，去办理手续时发现租赁合同无法解除，无奈竞买人只能放弃此标的物，损失全部保证金。
4.法拍房税费问题
房产过户税费可能因房屋用途（住宅或非住宅等）、买卖双方身份（个人或企业）、房屋面积和买方拥有房产数量、房屋交易年限、当地房产政策等存在较大差异，请务必提前确认税费金额及承担方。除税收外，房产还可能存在欠缴的物业、水电气暖等费用，需竞买人自行了解由谁来承担，逐一核实确认。
法院明确告知：物业费、水电费、税费、欠费全由买方出。为了避免暗藏的天价过户个税等费用，需要提前调查清楚，列出明细，再来进行房价综合分析。
5.查清房产的属性
购房者在购买拍卖房前要查清楚该拍卖房产的属性，包括房子的使用年限、能不能办房产证、土地出让的性质等。如房产土地为划拨性质，无法正常过户，例如经济适用房。按各地政策，过户可能需额外申请政府审批同意并额外缴纳土地出让金。
真实案例：
处置机构在描述中说明土地性质是划拨，竞买人并未发现，也并不了解，拍下后去办理过户时，发现土地性质是划拨，无法过户，如需过户，需要申请政府审批同意并缴纳土地出让金，最终客户选择放弃保证金。
6.法拍房限购问题
在有限购政策城市，如竞买人不符合限购政策要求，则可能无法过户。
目前部分城市即便有限购政策，通过司法拍卖购买却不受限购政策影响。
真实案例：
客户是山西人，通过司法拍卖买了海南的房产，想着用于投资，买下后发现因为限购，无法办理过户，无奈只能放弃保证金。
7.法拍房解抵押问题
部分城市房产如抵押未解除则无法过户，请务必提前核实解除抵押及过户流程。
8.法拍房贷款问题
贷款落实:法拍房原则上是不允许贷款的，我们通过第三方担保公司，拥有在四大行和正规商业银行进行正常商业贷款的资格，此过程较为复杂，需要提前进行充分准备和多家银行面签，确保通过。
9.法拍房出手续办房本问题（重点）
购买法拍房是不需要网签和原业主出面配合过户的，只需要拿着法院出具的相关材料即可过户，可有很多法拍房拍成后，竞买人迟迟拿不到相关文件也过不了户，如果你要是垫资购买的那可就麻烦了。很多刚了解法拍房1-2年的朋友认为办理房本其实很简单没有任何风险，那你就大错特错，办理房本在法拍房里出现的执行风险较多，而且无法提前预估和规避，如出现执行风险解决起来少则半年到一年，多则就。。。。
希望对您有帮助！！！
法拍房的风险以下四点：
1、腾房过户问题：法院拍卖的是房屋的产权，并不保证买受人的使用权。若房屋被出租或被 占用，则由买受人与承租人自行交接， 法院一般不强制清除。
2、房屋隐形瑕疵：网上司法拍卖无法体现其他隐蔽或 暂时不能显现的质量问题，因此建议参拍前进行实地看样。
3、权属纠纷：如遇名义购房、离婚财产分割但尚未过 户等虽然一般情况下法院还是会判定房 子属于买受人，但整个过程可能会颇费周折，及其耗费精力。
4、购房成本风险：法拍房必须全款付清，对买受人经 济能力是一项考验。在购房前也应注意 税费负担情况，避免因税收导致成本过高。
法拍房的情况和风险
法拍房的情况需要做尽职调查才能具体了解，法院公告中的内容不够详尽。
尽职调查主要内容：尽职调查流程、拍卖房基本信息调研、拍卖房交易信息、拍卖房风险信息。
一、尽职调查流程
1、初步评估，了解情况：初步了解房屋被拍 卖原因及债权债务情况，付款时间节点等信息
2、重点关注拍卖房基本信息、交易信息及风险：通过拍卖网站了解房屋 房屋基本信息、市场热 度、价格、以及潜在的风险
3、实地调查，与法院核实：就前两步发现的问题有正对性地进行实地看样并与执行法官核实具体情况
4、汇总信息，评估性价比：汇总获取的信息，测算税费情况，评估夺标价格
5、完成调查报告：制定文字版的尽调报告，全面审查房屋信息
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二、拍卖房基本信息调研
将信息分为可从拍卖网站获取以及需要线下调查：
可从拍卖网站获取的信息：
1、房屋类型
2、区域及地址
3、小区名称
4、楼高、总高
5、建筑年代
6、建筑面积
7、拍卖时间
8、历史拍卖信息
9、当前拍卖信息及拍数
需要线下调查的信息：
1、房屋的配套设施
2、小区具体情况
3、拍卖标的的户型及装修情况
以上信息需要去实地走访或者咨询拍卖房屋附近的辅助机构（金铂顺昌房拍网从事法拍房辅拍15年）
三、拍卖房交易信息：
此类信息需要投资者自己通过渠道调研，网站上的信息较少，包括：
1、市场热度：市场热度是一个反映同类房源，近期市场的关注热度指标。 通过收集各方挂牌及看房的情况，综合得出市场热度。可以 直观的看到市场对于房源以及价格的接受程度。
2、评估价：对于拍卖的财产，人民法院都是委托具有相应资质的评估机 构进行价格评估。实际操作中，评估公司给出的评估往往是 基于评估物价值。
3、起拍价：投资者报名参拍第一个看到的就是这个价格，一般低于市场 价。起拍价的形成一般与拍卖次数和评估价密切相关。
4、市场折扣 市场折扣=起拍价/市场价。市场价可通过参考同小区同户型 的二手房最近成交价格。市场折扣是考核性价比的关键数据。
5、银行评估折扣 对于通过贷款方式购房的，银行会根据内部评估系统，给资 产进行估值，并根据这一估值为基数，审批并发放贷款。 银行评估折扣=起拍价/银行认定价。
6、保证金 保证金是竞买人取得竞买资格的条件之一，保证金的大小由拍卖公司基于实际情况参考评估价值确定比例，一般为评估 价值的5%-20%，具体金额可见于拍卖公告。
四、拍卖房风险信息：
法拍房的风险主要集中在使用权以及购房后的隐形费用。 包括以下四方面：
1、居住情况：对于公告中没有标注说明的，建议实地调研，考察拍卖房是否有人居住，与产 权人关系，是否清场等
2、租赁情况：“买卖不破租赁”
3、欠费情况：拍卖房原应缴应付的所有欠费由买受人 自行全额承担，因此在参拍之前需要打 探一下房屋的欠费情况.
4、户口情况：核查户口登记簿情况、预先到公安机关 核实户籍登记。
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法拍房风险问题
法拍房的来历：原业主资不抵债（被动），恶意拖欠（主动），意思就是原业主自己资金上出现状况，无法承担房子或者抵押给银行后无法还款导致法拍房的出现。所以无论是原业主主动还是被动，都是资金上出现问题，无可再抵押财产所以大部分法拍房买下之后会出现原业主不搬出去。
根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》，拍卖保留价由人民法院参照评估价确定，人民法院确定的保留价，第一次拍卖时，不得低于评估价或者市价的80%;如果出现流拍，再行拍卖时，可以酌情降低保留价，但每次降低的数额不得超过前次保留价的20%。
换句话说，评估价为100万元的房子，保留价最低为80万元，如果流拍，每进行一次重新拍卖，最高可以再降价20%，如果谁有幸在第二次拍卖时以保留价购买，那么最终的成交价可能只有64万元。当然，为了避免流拍，委托人通常会将保留价作为起拍价。
法拍房不受限购约束，在办理过户手续时，出具法院的《裁决书》和《协助执行通知书》，房地产交易中心即可准许过户，但前提条件是产权明晰，且债务人配合交房。 （且无资质购买法拍房不能落户，无法享受户口和学区，后期只能考虑积分落户，成都的积分落户难度可以查询）。因此，实际操作过程中也出现了不少买受人无法顺利过户的情况。
风险一：
有购买者花费近2000万元通过司法拍卖购入一幢楼房，没想到，原屋主人拒不“挪窝”。在司法拍卖中获得了一处房产，且顺利过了户，可在收房时，原房主以不知情为由，据不交房。当事主找到法院申请强制执行，法院却以自己在拍卖公告上注明过该房产“不交吉拍卖”(房子里还有人居住)为由不予强制执行。
“不交吉”被业内戏称为“不着急”，意思是法院只负责拍卖，具体的交接自己搞定，所以，个人购买法拍房时一定要认清是否为“不交吉拍卖”。
此外，法拍房还可能遇到唯一住房的问题。2004年最高人民法院出台的《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》称，对被执行人及其所扶养家属生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍卖、变卖或者抵债。
实践中，法院从维护社会稳定角度考虑，被执行人名下只有一套房产的，往往不予执行。所以，遇到唯一住房的问题就比较麻烦，所幸的是，2015年5月，最高法向社会发布了《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》，对于何种情况下法院可以强制执行、何种情况不能强制执行做了详细的规定。
实际上出现这种情况时，法院名义上的强制执行只是调节，由法院人员出面调和，所以这种情况是很大风险。
风险二：
买卖不破租赁。法律支撑。
《合同法》第二百二十九条 租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。
《物权法》第一百九十条 订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。
最高人民法院《关于贯彻执行(中华人民共和国民法通则)若干问题的建议(实行)第119条第二条规定：“私有房屋再租赁期内因买卖，赠与或者继承发生房屋产权转移的，原租赁合同对承租人和新房主继续有效。”
《城市房屋租赁管理办法》地11条规定：“租赁期限内，房屋出租人转让房屋所有权的，房屋受让人应当继续履行原租赁合同。”
所以原业主会再房屋拍卖是有很多会做假合同，比如和另一个人签订一个50年的租赁合同，更具上述规定新房主如果要住进去需要承担支付租客的50年合同赔付。不给的话就不能入住，房屋继续让租客使用。
风险三：
一房一户，买住宅，最重要的两点就是学区和户口。如果原业主不将户口迁出房子，新业主不能签进，且法院没办法强制执行，法院强制拍卖的是产权，意思就是您有房产证，但是可能无法迁户口进去。
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1、房子的产权年限
目前住宅产权的最长年限为70年，而很多司法拍卖的房屋的产权仅剩下50年或更短时间，产权年限直接影响房屋的价值。
2、房屋的装修状况
有的法拍房是对房屋现状进行拍卖，而有的拍卖则不包括室内装修，像这种不包含室内装修的法拍房，消费者购买之后还要承担一笔房屋装修费用。
3、房屋的占有状况
拍下房产之后，发现房屋时被“占有”的是法拍房交易后无法清场的最重要原因，有的法院在执行中，要负责清场并交付，而不少法院只负责协助办理过户手续，并不负责房屋清场交付。所以拍卖之前首先需要了解房子是空置的、是被执行人居住、还是涉案债权人或者案外人居住，以防引来不必要的纠纷。
法中拍拍专做房产过户
