Question

房地产开发企业开发成本分录

Answer 1

房地产开发企业开发成本分录
1.土地使用权出让金.国家以土地所有者身份,将一定年限内的土地使用权有偿出让给土地使用者.土地使用者支付土地出让金的估算可参照政府前期出让的类似地块的出让金数额并进行时间、地段、用途、临街状况、建筑容积率、土地出让年限、周围环境状况及土地现状等因素的修正得到;也可依据所在城市人民政府颁布的城市基准地价或平均标定地价,根据项目所在地段等级、用途、容积率、使用年限等因素修正得到.
2.土地征收及拆迁安置补偿费.
(1)土地征收费.国家建设征收农村土地发生的费用主要有土地补偿费、劳动力安置补助费、水利设施维修分摊、青苗补偿费、耕地占用税、耕地垦复基金、征地管理费等.农村土地征收费的估算可参照国家和地方有关规定进行.
(2)房屋征收安置补偿费.在城镇地区,国家和地方政府可以依据法定程序,将国有储备土地或已由企、事业单位或个人使用的土地出让给房地产开发项目或其他建设项目使用.因出让土地使原用地单位或个人造成经济损失,新用地单位应按规定给以补偿.它实际上包括两部分费用,即房屋征收安置费和征收补偿费.
3.前期工程费.前期工程费主要包括:
(1)项目的规划、设计、可行性研究所需费用.一般可以按项目总投资额的一定百分比估算.通常规划及设计费为建安工程费的3%左右,水文地质勘探费可根据所需工作量结合有关收费标准估算.
(2)"三通一平"等土地开发费用.主要包括地上原有建筑物、构筑物拆除费用、场地平整费和通水、通电、通路的费用等.这些费用可以根据实际工作量,参照有关计费标准估算.
4.建安工程费.它是指直接用于建安工程建设的总成本费用.主要包括建筑工程费(建筑、特殊装修工程费)、设备及安装工程费(给排水、电气照明、电梯、空调、燃气管道、消防、防雷、弱电等设备及安装)以及室内装修工程费等.在可行性研究阶段,建安工程费可采用单元估算法、单位指标估算法、工程量近似匡算法、概算指标估算法以及类似工程经验估算法等估算.
5.基础设施费.它又称红线内工程费,包括供水、供电、供气、道路、绿化、排污、排洪、电讯、环卫等工程费用,通常采用单位指标估算法来计算.
6.公共配套设施费.它主要包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出.其估算可参照"建安工程费"的估算方法.
7.不可预见费.它包括基本预备费和涨价预备费.依据项目的复杂程度和前述各项费用估算的准确程度,以上述1~6项之和为基数,按3%一5%计算.
8.开发期间税费.开发项目投资估算应考虑项目在开发过程中所负担的各种税金和地方政府或有关部门征收的费用.在一些大中城市,这部分费用在开发建设项目投资构成中占较大比重.应根据当地有关法规标准估算.
房地产开发成本的归集和结转是什么?
房屋建设在土地的上面,与土地紧密相连.开发房屋使用的建设场地所发生的土地开发成本应计入房屋开发成本.会计里将土地开发成本计入房屋开发成本有两种情况:
第一种情况是:原来已将土地做为成本核算对象,单独核算了土地的开发成本.这种情况下,在开始进行房屋开发的时候,要将土地开发成本分项目转入房屋开发成本.会计分录如下:
借:开发成本--房屋开发(某房屋)
贷:开发成本--土地开发(某土地)
如果已将土地的开发成本转入了开发产品,在开始建设房屋的时候,会计分录如下:
借:开发成本--房屋开发(某房屋)
贷:开发产品--土地(某土地)
第二种情况是,开发完土地,准备直接开始建房.在这种情况下,土地开发发生的各项成本费用,一开始就可以归集到房屋开发成本上.
现以第二种情况为例,说明房屋开发成本的归集与结转.
例:某企业2019年3月份,开始开发经营出租房甲公寓,本月发生的经济业务如下:
3月2日,用银行存款支付甲公寓拆迁补偿费20万元,设计费3万元(前期工程费).
会计分录如下:
借:开发成本--房屋开发(甲公寓)230000
贷:银行存款230000
3月10日,甲公寓领用需要安装设备一台进行安装,实际成本为10万元.分录如下:
借:开发成本--房屋开发(甲公寓)100000
贷:原材料--设备100000
3月15日,企业收到乙承包单位工程价款结算单,应付甲公寓工程进度款30万元(建筑安装费).做如下会计分录:
借:开发成本--房屋开发(甲公寓)300000
贷:应付账款--应付工程款(乙单位)300000
月末分配开发间接费用,甲公寓应分配8000元,1号楼分配12000元.
借:开发成本--房屋开发(甲公寓)8000
(1号楼)12000
贷:开发间接费用20000
月末,甲公寓已完工,但配套设施尚未完工,报经主管部门批准,同意用其预算成本8万元,预提计入成本.
做如下会计分录:
借:开发成本--房屋开发(甲公寓)80000
贷:预提费用--预提配套设施费80000
甲公寓完工后直接用于出租,假定按成本模式核算,结转其实际成本.
借:投资性房地产--甲公寓818000
贷:产品开发--房屋开发(甲公寓)818000
说明:因政策、内容不断变化与调整,东奥提供的以上信息仅供参考,如有异议,请考生以权威部门公布的内容为准.
房地产开发企业开发成本分录怎么做?