Question

关于房地产法的案例分析

1993年9月,李甲与王乙签订了租赁房屋契约,约定李甲租赁王乙的房子,月租金200元.但契约订立后,李甲一直欠租.1996年5月,房管部门鉴定该房危险,需翻建修缮.1996年7月,王乙在李甲未将房屋腾空的情况下,将屋顶部分拆毁, 致使屋内部分物品不同程度的损坏,李甲遂要求王乙赔偿.李甲在使用该房期间,曾将该房兼做过营业间,为此李甲要求与王乙按房管部门通知修房.王乙则认为李甲未经同意私自将房屋当作营业用房,并不按时交纳房租,水电费,而且他是按房管部门的通知要求修房的,不存在损害赔偿问题;李甲应当补文件欠房租和水电费,并要求解除双方租赁合同,将房屋收回已用.双方争执不下,遂诉至人民法院. 问题:
1.本案中,李甲,王乙双方谁的主张是合法的,根据是什么,法院应当怎样处理
2.房屋租赁的条件是什么 房屋租赁合同当事人的权利义务有哪些 房屋租赁合同解除与终止的情况有哪些 ？

Answer 1

分析案例首先要分析法律关系：
本案存在着两个法律关系：
（1）李甲与王乙的房屋租赁合同法律关系。租赁合同属于诺成性合同，双方签订了合同，双方的合同关系就已成立。王乙提供住房，但是李甲一直欠租，那么李甲构成合同违约，根据法律规定，王乙可以主张违约金或者解除合同等，并可依法要求李甲支付居住期间的房租、水电费和其他合理费用，同时王乙还可以采取留置等措施维护自身的合法权益。
（2）王乙对李甲物品的侵权法律关系。王乙在李甲未将房屋腾空的情况下拆毁屋顶，致使屋内部分物品受损，那么王乙对李甲构成了侵权。王乙所称“按房管部门的通知修房”并不是其免责的事由，因此李甲可以据此要求王乙赔偿物品损失的相关费用。
综上所述，本案中，王乙要求李甲解除合同并支付房费、水电费等，符合法律要求。同时，李甲对王乙提出的赔偿请求也应得到法律支持。在审判中，法院可以对两个法律关系一并审理，对双方构成的法律权利义务关系可以合并抵消，对抵消后的情况进行最后裁决。
本人看法，仅供参考。

Answer 2

问题一：个人认为，王乙的主张，只有“是按房管部门的通知要求修房，不存在损害赔偿问题”的说法是不合法的，李甲则只有要求损害赔偿是合法的。
问题二复杂……要成论述题了。

Answer 3

王乙主张是正确的。李甲不缴纳房租，说明租赁协议一方已经违约。同时李甲未经同意，私自将房屋用途更改，属于违法行为。法院应支持王乙。

Answer 4

李甲,的主张是合法的 同时李甲应补交租金，王乙应赔损失并可以用李甲未交租金违约为由解除租赁合同

Answer 5

李甲应补交租金，王乙应赔损失并可以用李甲未交租金违约为由解除租赁合同