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20-30年后,“高楼”住宅会演变成“贫民窟”?专家:不是没

Answer 1

不可否认的事实，现在不仅城市办公楼越设计越高，老百姓居住的住宅也是越盖越高，不仅在大城市如此，就连小县城也随处可见二三十层林立的住宅小区。从专业上来讲，就是住房的容积率越来越高，以往一平米土地只盖1-2平方米的房子，现在可能要盖到8平方、10平方，甚至更多面积的房子。住宅经历了由“地”到“天”的演变。

就高层住宅本身而言，优缺点比较分明。优点是有开阔的视野，可览城市风景，通风采光具有优势。缺点也明显，发生火灾是比较麻烦的事，按照现有救援条件，20层（47米）以上的高楼几乎难以救援，即使消防云梯也几乎达不到。对于恐高人群来说高楼更是难迈过去的坎。由于高层一般都没防护网，对小孩安全也有隐患。如果遇到停电，人们出行也是一大难题。即使年轻的上班族，常常等电梯也是闹心的事。当然，这些因素根据每个人的需求来定，见仁见智，本文的重点不在此，下面我们主要来说说：20-30年后，现高价购买“高楼”会演变成“贫民窟”吗？业内有话说，“不是没可能”。主要有3点原因：

1.拆不起。曾有一位楼主在一家知名论坛上提出过这样的问题“再过30-40年，高层住宅面临拆迁，商人还能赚钱吗？”，这个问题值得深思。试想，我们现在很多一二十年房龄的房子都已经破旧不堪，按理说，30-40年后应该被拆迁重新安置。如果是几层楼的住宅还好，毕竟可以通过提高容积率，盖更高的住宅来获取建设资金和利润，拆迁是可行的。但如果是高密度几十层的高层住宅需要拆迁，谁能拆得起，难道要把30-40层高楼拆掉再盖80-100层的住宅来获得利润吗？显然，不赚钱的事，商人们不会去干，政府也无法补贴巨大的拆建资金。

2.维修保养是个问题。时间越久，设备设施越老化，维修难度和费用会越来越高。在过去我们建造的老小区遇到这样的情况就比较头疼，由于没有维修基金，只能通过小区居民自发凑款维修。但真正要一起付钱维修谈何容易？比如说维保电梯，低层住户不想出钱或少出钱，高层住户又不想多出钱，如果达不成一致，电梯谁还敢住进来？

对于高层住宅更是如此，虽然说新建的住宅大都有维修基金，但随着时间推移，高层住宅的维护保养费用越来越高，长期来说，买房时缴纳的维修基金根本就不足以支持长期维保。这样的例子不是没有，香港就存在一栋几十层高的住宅， 居然 没有电梯运行，每天爬几十层楼上下是什么感受呢？现在我们是无法想象的。

3.欧美的高层住宅变成“贫民”窟了吗？说实在的，欧美的人口密度低，高层住宅并不普遍，大都建不高的住房。如果可参照的，就是高密度高层 公寓 ，贫民们大都住在这样的高层楼房里，而在多数富人看来，这样的房子很不人道。所以，大多数有经济条件的人都住在所谓的“House”里。不仅欧美，香港地区也有类似情况，因为高层住宅后期维护费普遍高，物业也不愿意接管，只要有经济实力的人，都会陆续搬到其他地方，留下的都是中底层居民。

北京大学光华管理学院朱国钟曾做过这样的研究，他通过大量数据模拟购房者与开发商动态行为，结合 房价 、供给、房龄和城市扩张影响。他推测，以后中国也会出现大面积的贫民区，主要就集中在现在建造的高层住宅里。

楼层这么高，为什么还有人乐此不疲的购买呢？

市面上确实存在这样的现象，从居住的角度来说，大多数人都喜欢住大 别墅 ，无奈经济条件有限。但这些年增值最大的不是别墅，而是高层住房，特别是刚需房小区增值更大。大家选择高层住宅的原因无非3点：

一是高层住宅总价低，受众群体更大。这是相对于同区域的别墅来说的，一般说来，一套200平米的别墅需要800万，而100平米的高层住宅只需要250万。这550万的差距自然会筛掉大部分有购房需求的客户。以后想转手，自然也是刚需的受众群体更多更容易卖掉。

二是高层住宅往往比豪宅增值幅度。比如一套200万的高层住宅，增值50%，总价还是只有300万，但如果600万的别墅增值50%，增总价要达到900万，净增加300万，显然是不容易的，或许只有30%。从资金效率上来讲，如果有600万投资 房产 ，你可能更愿意买3套200万的高层住宅。

3.看不到20-30年以后的事。 房地产 快速发展也就20年左右，我们大多数人购买的高层商品房住宅也就在最近的10多年内，所以，无论是从房子的外立面，还是内部设施都比较新，维修基金充足，物业管理不错，也就说，各方面运行都很正常。不仅可以不用花那么多钱买别墅、 洋房 ，还可以享受到市区地段的优质配套，何乐而不为呢？

谈论30年以后的事，或许我们考虑得太长远。我们目前在走一个从未有走过的路，俗话说，人无远虑，必有近忧。无论如何，若高层住宅是必然之选，为减少后面可能存在的麻烦，我们也务必在住房质量、后期维护翻新和消防安全等方面问题做一个长远可行的设计，而不能成为我们子孙后代的历史遗留问题。