Question

合同问题

本人 到房屋中介 购买的房子（不是和房主本人签字时其父亲代签）！后房主起诉到法院法院已经判决合同无效~我以上诉~在上诉其中得知房子已被房主卖了怎么办~还有我上诉能赢吗~~
当时定金付了30W

Answer 1

这个问题还是很值得回答的 因为现实中会出现很多这种情况下面我来说下

首先 你和中介购买的房子 由于是其父亲代签的 在没有房主的书面授权委托书下 应当认定为无权处分 父亲代签的行为不构成表见代理 你也不会构成善意取得 所以 在无权处分前提下签订的合同属于效力待定合同 在房主起诉到法院确认合同无效后 可以肯定合同自始无效
下面我来解释下
一、无权处分 简单讲就是 非权利人处分他人的财产 这个时候如果权利人追认 那么就是有权处分 如果 不追认就是无权处分 无权处分行为即无效行为 本案中房主的起诉可以认定对无权处分的买卖行为不予追认 故法院判决无效
二、表见代理 表见代理即无权代理 但相对人有理由相信无权代理人享有代理权而与之为民事法律行为 具体到本案和司法实践 在没有书面授权的情况下 亲属关系之间的代签行为 不认定为表见代理 表见代理不成立的话 合同依然无效
三、善意取得 善意取得又称为即时取得，无权处分人在不法将其受托占有的他人的财物（动产或者不动产）转让给第三人的，如受让人在取得该动产时系出于善意，则受让人取得该物的所有权，原权利人丧失所有权 这个比较复杂 简单的讲 就是在你没有支付对价款 并且 没有实际占有标的物的情况下 是不构成善意取得的 故 你不能取得房屋的所有权

综上可以肯定 你的买卖协议无效 并且不能取得房屋所有权

那么你上诉的法律后果是什么 我可以肯定法院会维持这个结果 可假设你确实翻案 合同有效后 会出现的情况是
房屋所有权人 又卖给其他人 并且登记 需要强调的是 必须要登记 这个时候就产生了物权法中的登记对抗 意思就是登记后 受让人取得物权 那么这个时候 你的合同虽然有效 那么你也不能取得房屋的所有权了 只能要求出卖人承担违约责任 所以说 上诉的结果一定不会是太好的结果

定金的补充： 首先 合同中定金的约定应当是 适用双反原则 即 履行不了合同 应当双倍返还定金 对方应该给你60W 但是由于你们的买卖合同无效 所以定金罚则不适用 只能返还原来的价款 造成损失的可以赔偿