Question

揭秘，房产中介的陷阱有哪些

Answer 1

　　在中介公司制作的格式合同中，往往会设定“房地产买卖合同的签约期限，如果买卖双方在约定期限内不能签约，那么就必须承担违约金”，但是在格式合同中相应的条款中又故意规避了中介公司自己应尽的义务，比如对房屋是否已有产权证、是否还存在共有人，房屋的必要居住使用条件、所在小区中必须告知的与居住相关的情况的告知义务等等。在此情况下，买卖方往往因发生诸多分歧而不能按期签约，此时中介公司就会索取违约金，要求买方承担不签订房屋买卖合同的违约责任，令买方叫苦不迭。
　　律师提醒：居间合同设立的是中介和委托人之间的权利义务关系，不能对委托人设定必须签订买卖合同的义务，房屋买卖双方是否签订买卖合同，取决于双方能否对买卖条件达成意向一致，因此设定签订房地产买卖合同的期限的条款属于无效条款，如果居间合同中加重合同对方的责任、排除对方的主要权利，或者减轻或者免除中介公司自己的义务的格式条款同样是无效的。
　　陷阱之二：“意向金”
　　许多中介公司不与买方签订正式的居间合同，采用《房地产买卖意向协议书》要求买方支付一定数额的意向金“以示购买诚意”，同时要求买方单方面在协议书上签字。一旦中介公司收到该笔费用后都会利用它牵制委托人，使其不得不签订买卖合同。同时中介在卖方不知已收取意向金的情况下，再与卖方“侃价”，收取差价。此时中介可谓旱涝保收，即使交易不成，也可以以种种理由拒绝退还买方的意向金。
　　律师提醒：中介公司不能以《房地产买卖意向协议书》取代正式的《居间合同》，如果需要签订协议书，则必须经双方就房屋交易的基本条件如价款、权属、房屋正常居住使用条件等协商达成一致时才能签定，未经协商的协议书，诱使或者迫使买方单方签字的协议是无效的，或者是应当被解除的合同。
　　-置业提醒
　　购买二手房要多查、多看、多咨询
　　二手房不同于一手房，购买时应该更加注意，特别是涉及到三方条款的问题时，购房者应特别注意。在这里提醒消费者，不平等条款主要出现在房地产合同的补充协议和附加协议里，购房时需对这些补充协议加倍小心;保存好购房的各种书面材料，若是复印件则要求房地产商盖章;如果交房时房产不符合要求，应拒不接收;遇到不清楚的地方，应多请教专业人士或法律人士。此外，对形形色色的房地产广告要有冷静思考。
　　二手房置业风险规避
　　合同签订人陷阱模糊付款方式陷阱
　　很多买卖双方通常只关注房屋价款达成一致，对于具体的付款方式却未给予应有的重视。结果在其后履行过程中常常由于某笔款项的支付时间不明而产生纠纷，受损失的一方因为当初与对方未订有明确条款而只能自认倒霉。
　　规避方法：双方签订买卖合同时应对付款流程作出明确、具体约定。
　　装修及附属设施、设备陷阱
　　买房有时会出现这种情况：签订买卖合同时，业主向购房人口头保证装修质量绝无问题，另外将随房屋赠送家电设备。结果到实际交房时，却发现天花板漏水、地板变形等诸多问题，而原来承诺赠送的家电更是不见踪影，或是业主要求折价卖给购房人。
　　规避方法：不论是室内装修情况或附属设施、设备的赠送，都应以书面形式确定下来，并将其作为买卖合同的附件。同时可约定在出现实际交付状态与约定不符时，业主应承担的违约责任。也可通过保留5-10%的尾款在交房时支付来确保自己的权利。
　　非居住用房税费陷阱
　　购买非居住用房需交税费的种类、数额与居住用房有较大差别。实践中就曾出现由于对购买非居住用房应缴税费估算不足，而大大超出购房人的原先预算。
　　规避方法：签订合同前，双方应先至房屋所在区域交易中心确定非居住用房买卖应缴税费的具体种类及数额，做到心中有数。如果交易由中介公司提供居间服务，则买卖双方可要求中介公司列出应缴税费清单，便于日后查对。

Answer 2