Question

海外置业：美国房产投资跟国内房产投资有哪些不同

Answer 1

对于国内房产投资来说，主要看中的莫过于城市地段、基础设施和相关教育资源的配置。回报率方面往往有较大的两极分化，四线城市房价低廉而升值速度缓慢，大城市在2017年仍具有较高的回报率。在美国的购房过程中，则具有较多细节需要考虑，这对身处国内的美国房产投资者尤为关键。
不论买家准备在美国买什么类型的房屋，小木屋、科德角(Cape Cod)、法式建筑、维多利亚风格建筑(Queen Anne维多利亚)，还是加州牧场风格的房子……都可以通过以下三个基本原则选择房屋，以保证自己的房产可以增值。虽然这三个原则不是百分百的真理，也不是美国买房的硬性规则，但它们可以帮助中国买家减少损失，少走很多弯路。

1. 发展原则：为什么要买街区上最便宜的房子之一
评估师可以告诉你，进展的原理是，由于邻近更好的属性，较小值的属性会得到增强。这是什么意思？意思就是，在街区买一套比较便宜的房子，因为周围的房子越贵，这所房子也就越值钱。
例如，假设买家找到了一处理想的社区，这个社区的房子售价从22.5万美元到27.5万美元之间。而地产经纪人告诉买家，此社区里有一处房产售价在17.5美元，该地区最便宜的房子之一。那么这所房子就是上文中所说的，值得买的一处房子，因为它会随着周围房产的价格而提升自身售价。
但是，买家在决定买这样一处房产前，需要先彻底了解，为什么这所房子这么便宜？如果房价低廉的原因是可接受的，房屋缺陷可弥补，那么购买此处房产将是一个正确的决定，但如果房价低廉的背后原因是使人无法接受的，房屋的缺陷是不可弥补的，那买家应该果断抛弃这个选择，转向下一处房产。
可弥补的房屋缺陷
在理想的社区里，有一处便宜的房屋，而该房产房价低的原因是因为自身一些小的缺陷，可以进行弥补，那么此处房屋值得买家购买。
例如，装修、浴室改造、厨房需要安装新灶台和橱柜、升级房屋电子系统……等等，这些问题都是可以弥补的，也不会花费买家太多成本。房子没有经过装修，需要买家后期粉刷、美化和进行简单的装饰，就可以达到该社区其他房子的条件，那么买下这所房子会是一个非常正确的决定。再或者，这个房子是这片街区里，唯一只拥有两间卧室的房子（其他房产拥有三间及以上数量的卧室），所以售价较低。但它有一个大的储藏间，买家可以在需要时改造这个储藏间，使其变成第三间卧室，那么购买这所房子也是一笔合算的交易。
无法弥补的缺陷
如果房子有大问题，那么即使价格便宜，也要慎重考虑是否值得购。谁会想要一个位于垃圾场旁边的房子？或者是一处无法重修的破旧住宅？也许这样的房子很便宜，但对于买家来说，往往要付出更高的代价。比如，房子的位置很差，那么买家无论花多少钱都无法改变这个条件。或者，买家为了修补房屋漏水问题，必须为房子换新屋顶，而这项花费至少需要12.5万美元，再或者买家需要为房子修新的地基，新的管道……等等，这些项目都需要花费巨额价钱，这样总的费用算下来，对买家来说并不划算，街区上最便宜的房子，加上后期维修费用，可能比这片街区最昂贵的房子花的钱数都要多。
翻新便宜房子的好处
基于发展的原则，在街区上最便宜的房子往往也是最稳定保值甚至增值的。举个例子，假设买家刚刚花了17.5万美元买了一栋房子，而这栋房子位于平均房价在25万美元上下的社区中，那么25万美元与17.5万美元之前相差的7.5万美元，就是该买家可以花费在房屋翻修上的最大的预算。
在这个例子中，只要买家用低于7.5万美元的价格翻新了房屋，使其达到周围房屋的标准，那么在买家再次出售该处房产时，就可以一次性收回买房以及翻修房屋的所有花费。因为在这种条件下，这所原本“最便宜”的房屋，已经拥有了与周围房产一样的地理位置、社区环境、并通过翻修使房屋本身质量提升，所以再次出售时，可以卖出与其他房屋同一水平的价格。
遵循这条原则，在一处好社区买一套较便宜的房子，可以帮助买家提高在未来几年房产升值的可能性。
2. 回归原则：为什么不买街区上最贵的房子
回归原则是经济发展原则的对立面。
如果买家买的是街区上最贵的房子，那么当重新出售该处房产时，会受到回归原则的惩罚——房屋售价会因为周围房价较低而不得不降低。
对于普通买家来说，买一片街区上最贵的房子，只是用来炫耀生活中的地位，那么是非常划不来的。更明智的投资应该是用同样的价格，另外选择一处更好的社区，并在新的社区里买一所比周围房价更低一些的房子。
在投资的角度，街区上最贵的房子往往也是投资回报率最低的房产。假设买家在平均房价15万美元的社区里，买了一栋25万美元的房子，从估价师的角度来看，这栋房子已经是价格过高了。如果买家再花费5万美元为这栋房子做了进一步改建，比如装修了新厨房，那只会增加问题的严重性——房屋投入金额太大，在重新出售时难以收回成本，被迫亏损。因为基本可以确定，一个新厨房不会为一栋房子增加30万美元的价值。
房屋就像杯子。当在杯中装满水时，会溢出。同样的道理，当买家对住房做了过度的改建（是否“过度”，是基于改建后的房屋成本，是否大额度超出了周围类似房屋的销售价格），房子本身通过重新出售可以为房主带来的利益就会减少。
在这种情况下，即使买家一开始买的是附近最便宜的房子，但买家花费了太多的钱改建这处房子，使房屋成本价格远超周围房屋的平均房价，那么买家最终花费在这栋房子上的，依然是这片街区上最高的价格，从而使本身可以得到的利益大大缩减。
3. 一致性原则：为什么独特的房屋往往是最不合算的
发展原则和回归原则都是基于一致性原则。如果买家想最大限度地增加房屋价值，提高投资回报率，那么买家的房子也应该符合附近其他房子的规格、建筑时间、房屋条件和风格等因素。这就是一致性原则。
这一原则并不意味着买家的房子必须与街区的其他房子完全相同。然而，它应该符合所在社区的现行标准。例如:
房屋规格：买家要注意，自己房屋规格大小、高度不应该与周围房屋有太大差异：不能太大，不能太小，不能过高，也不能过低。如果自家房屋比周围的房子要矮小，那就使用“发展原则”作为指南，把它改建到与其他房子的大小一致，这样有助于增加房子的价值。反之，如果买家在普遍是两居室或三居室房屋的社区里，试图为自家房子里增加一间超大的第四间卧室，这会使该处房产违反回归原则，从而增大房屋成本，缩减重新出售时的交易利润。
周围房屋的建筑年龄：很少在老社区里看到新建的住在，也很少会在新开发的社区里看到历史悠久的旧房子。无论以上哪种情况，都是不协调、格格不入的。即使买家在买房的价格上得到了很好的交易，但是自家房屋与街区的其他房子的不一致，很可能会在买家试图卖掉这栋房子时，为买家带来被迫降价或卖不出房的困扰。
房屋本身条件：房屋本身的状况对其价值的影响是巨大的。毫不奇怪，如果与街区上其他的房子相比，买家购买的房子十分破旧且没有任何附加价值，那么这栋房产的价格逐渐下降也是正常的。
具有讽刺意味的是，如果买家自身的房子比附近其他房子好得多，也不是明智的选择。即使这处房产的规格、建筑时间和风格与同社区其他房子并没有很大差别，但房子建筑材料、工艺和家用电器的质量大大超过了现行的社区质量标准，这种情况与买家过度改建住房的情况是一样的，都会造成房屋成本上升，但房屋实际交易价格被压缩，从而影响到房主的利益
风格：房子的建筑风格并不重要,只要它与周围流行的建筑风格相符合就好。例如，从投资的角度来看，买家不会希望在一个满是宾夕法尼亚荷兰殖民房屋的街区买到这个街区唯一的一所维多利亚风格建筑，反之亦然。
这一定意味着买家非得使自己的房产变成在街区上其他房子的平淡无奇的复制品。买家可以遵循从众原则，通过自己房子的装修、油漆和家具来表达个性。
希望文章的内容能帮到大家。