Question

美国的房地产经营形势与中国相比较，有哪些区别，各自的利弊

Answer 1

首先最大的区别，你持有美国的房产是有现金流的，如果持有中国的房产，现金流有没有就看你自己怎么去管理。美国60％的人都是租房，整个全国的平均空置率只有5％，你要买了美国的地产怎么样收租金。现在你买的资产价格低，美国租金是没有变的。历史上最大跌幅就是2％，也就是90年代初的这一次，租金不变，资产价格跌了很多的情况下，你的现金收益很高了。加上美国经济复苏以后，它的价格势必也要回到从前，根据历次经济危机的规律，每一次高峰都要比上一次高一半到一倍。现在的价格你买了，等到三五年再达到另外一个高峰，一般经济周期8-10年，现在已经见底两年了，2009年4月是美国经济见底的时候，现在已经是2011年了，再过五六年，达到另外一个高峰的时候，价格是什么？您说划不划算？
沈先生前不久在亚特兰大市买的银行拍卖房产用于投资，由于是拍卖房，价格比同类型市场价格低近30％。房子位于市中心大学城附近，出租对象是学生。房子是二层的联排别墅， 3个卧室，净居住面积180平米。成交价150000美金。税，保险，物业费共3500美金/年，房客付水，电，煤气。月租金预计一个房间收租金500美金，房租共计1500美金每月（合18000美金/年）。算下来，年回报14500美金。年回报率：9.6％。房客都是学生或白领，不愁收不上房租。预计不到10年收回成本。
另外一对夫妇投资的是一栋好学区两层的独栋别墅，占地面积1000平方米以上，4间卧室，2.5套卫浴，2000年之后建，银行拍卖的价格是20万美金。租给当地的一家四口美国人，一个月的租金回报保守估计在1600美金。水电煤气费是房客付。房主只需要付年地产税大约2500美金，物业费500美金/年。这样算下来，他们的租金回报在16200美金/年。租金回报率为8.1％，且未计算银行拍卖房的自身升值能力。而且，好学区的房产可以日后留作自用，孩子读书的话，住在该学区可以免费入读，又节省了一大笔的留学费用。这样的房租水平是经济衰退期的房租，在经济回暖后会逐步上升。
假设 用于投资中国大城市如上海。买个大约60-70平方米的房子，保守估计要 1.7w-2w每平米。约120w，简单装修等花费4w，总投入约为124w. 每月房子可以出租3000元。每年房子维修，物业管理费，及其他费用一年至少约为 2000元。那么年回报率才只有0.027％ 。