Question

签订购房合同需要注意什么

Answer 1

一、查验对方身份 签订 购房合同 之前，要明确 商品房 真正的产权人是谁，它是购房合同的主体。法律规定不具备主体资格的人签订的购房合同是无效的，所以，合同的出卖人应当是该楼盘的开发商。如果开发商委托中介机构签约，该中介机构应当具有相应资质和经营资格，并有开发商出具的 授权委托书 ，才具备签约的资格。 二、审查有效证件 商品房预售和销售必须应当具备“五证”，即《国有 土地使用权 证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程许可证》、《 商品房预售许可证 》和《商品房销售许可证》，它们是 购房 人必须审查的最重要的文件。缺少上述文件，则该商品房不具备销售条件。 三、确保买卖安全 除了具备上述“五证”之外，法律规定，被查封、被 抵押 和已销售而未经原买受人同意的商品房是不能销售的，否则，买受人则面临巨大的风险，直至财房两空。所以，在购房前应当到有关部门查清所购商品房是否已被查封、被抵押或者已被销售，以确保交易安全。 四、约定 定金 规定 目前商品房买卖的通常做法是购房人 买房 时先签订认购书并且支付定金，然后才签订购房合同。由于购房人事前没看到合同，在签约与不签约之间陷入两难境地，不知道到底该不该签。因此，建议购房人采取以下办法： 1、在审查购房合同，确认没有问题之后才交定金； 2、不签认购书，直接签订购房合同同时支付定金； 3、在认购书中写明如果双方就 商品房买卖合同 协商不成，出卖人必须向买受人退还定金。 五、完善合同条约 现在的购房合同是由国土房管局印制的标准合同，相当一部分内容是已经用铅字印制好了的，另一部分留空白，由双方当事人协商一致后填写。 建议购房人要认真仔细地阅读、审查合同的每一条款，并做好以下工作： 1、对标准合同印制好的内容，一般不作很大修改，但并非不能修改，只要当事人认为不合理，就有权修改。 2、对于标准合同已印制好的选择性条款，购房人可以根据自己的实际情况选择对自己最有利的约定。 3、对于空白部分，不能由出卖人预先填好内容，然后要求买受人全盘接受，因为这是非常不合理的。正确的做法应当是双方当事人就合同的每一条款协商一致。 4、对于双方不能协商一致的条款，应当做好记录，由双方签字确认，这是双方不能协商一致的书面凭证，如果买卖不成，购房人可据此索回定金和已付房款。 六、明确交楼标准 目前标准购房合同中的交楼标准有三种： 1、该商品房经验收合格； 2、该商品房经综合验收合格； 3、该商品房经分期综合验收合格。 购房人选择第2、3项交楼标准是比较理想的，但由于这两项交楼标准要求比较高，尤其是第2项交楼标准要求最高。 目前大部分楼盘在交楼时很难达到该项标准，同时选择该标准的收楼时间相对比较长，所以相当一部分购房人或者开发商都不愿意选择第2项收楼标准。而选择第1项收楼标准则含义不明确，因为验收合格有很多种，如竣工验收合格，规划验收合格，消防验收合格等，这就会产生很多争议。 七、慎签补充协议 目前开发商通常预先拟定了购房 合同补充协议 ，让购房人签字。而这些补充协议绝大部分是霸王条款，对购房人非常苛刻。因此，购房人须慎之又慎，千万不要轻易在补充协议上签字。理想的做法应当是与对方就补充协议协商一致以完善补充协议，或者干脆不签补充协议。 八、另签物管协议 现在的标准购房合同中有签订购房合同的同时，一并与物业管理公司签订《物业管理服务协议》的内容进行协商一致。 九、拒交不合理收费 目前商品房买卖中，购房人应当缴纳 契税 、 印花税 等，购房人应当按法律规定缴纳。而公证费、 律师 费等则不是购房人必须缴纳的费用，如果开发商强制收取，则属乱收费，购房人有权拒绝。 十、把好验收关 《城市商品房预售管理办法》第十条　商品房预售，开发企业应当与承购人签订 商品房预售合同 。开发企业应当自签约之日起30日内，向房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续。 房地产管理部门应当积极应用网络信息技术，逐步推行商品房预售合同网上登记备案。 商品房预售合同登记备案手续可以委托 代理 人办理。委托代理人办理的，应当有书面委托书。