Question

2010年注册资产评估师《资产评估》考情分析：第二章（5）

Answer 1

第三节　成本法

　　一、成本法的含义
　　1.定义
　　成本法是指在评估资产时首先估测被评估资产的重置成本，然后估测被评估资产业已存在的各种贬值因素，并将其从重置成本中予以扣除而得到被评估资产价值的评估方法的总称。
　　2.基本思路
　　重新建造或购置被评估资产的成本，作为被评估资产的价值，如果该资产是旧的，按照该重置成本扣除使用损耗等贬值因素作为该资产的评估价值。
　　3.成本法的基本公式
　　资产评估价值＝资产的重置成本－资产实体性贬值－资产功能性贬值－资产经经济性贬值（2－28）

　二、成本法的基本前提
　　采用成本法评估资产具备的前提条件是：
　　1.被评估资产处于继续使用状态或被假定处于继续使用状态。
　　只有被评估资产继续使用，再取得被评估资产的全部费用才能够构成其价值的内容
　　2.被评估资产的预期收益能够支持其重置及其投入价值。
　　
　　三、成本法的基本要素（P58-59）
　　从以上成本法的基本公式可以看出，成本法的运用涉及到4项指标.
　　（一）资产的重置成本
　　1.重置成本定义：
　　指按现行市场条件下重新构建一项全新资产所支付的全部货币总额。
　　2.重置成本分类：
　　一般可分为复原重置成本和更新重置成本两种。
　　（1）复原重置成本：
　　指运用被评估资产原来相同的材料、建筑或制造标准、设计、规格及技术等，以现时价格水平复原购建与被评估对象相同的全新资产所发生的费用。
　　复原重置成本与原始成本的内容构成是相同的，而二者反映的物价水平是不相同的，前者反映的是资产评估日期的市场物价水平，后者反映的是当初购建资产时的物价水平。

　（2）更新重置成本：
　　指采用与被评估对象并不完全相同的新型材料、现代建筑或制造标准、新型设计、规格和技术等，以现行价格水平构建与被评估对象具有同等功能的全新资产所需的成本。
　　3.两种重置成本运用中注意事项：
　　（1）在实践工作中，选择重置成本时，在同时可获得复原重置成本和更新重置成本的情况下，应选择更新重置成本。在无法获得更新重置成本时也可采用复原重置成本。
　　之所以要选择更新重置成本，一方面随着科学技术的进步，劳动生产率的提高，新工艺、新设计被社会所普遍接受。另一方面，新型设计、工艺制造的资产无论从其使用性能，还是成本耗用方面都会优于旧的资产。
　　（2）无论哪种重置成本，资产本身的功能始终是相同的，采用的都是资产的现时价格，不同的在于技术、设计、标准方面的差异。
　　（3）一般而言，复原重置成本大于更新重置成本。
　　（4）如果选用了复原重置成本，则复原重置成本和更新重置成本的差额视作是功能性贬值的一部分。

　（二）实体性贬值：
　　1.含义：
　　资产由于使用及自然力的作用导致的资产的物理性能的损耗或下降而引起的资产的价值损失。
　　2.资产的实体性贬值通常用相对数计量，即实体性贬值率，用公式表示为：
　　实体性贬值率＝资产实体性贬值/资产重置成本
　　（三）功能性贬值：
　　1.定义：
　　指由于技术进步引起的资产功能相对落后而造成的资产价值损失。
　　2.功能性贬值一般包括
　　（1）由于新工艺、新材料和新技术的采用，而使得原有资产的建造成本超过现行建造成本的超支额（复原重置成本和更新重置成本的差额）。
　　（2）原有资产超过体现技术进步的同类资产的运营成本的超支额。
　　（四）经济性贬值
　　1.含义：
　　指由于外部条件的变化引起的资产闲置、收益下降等造成的资产价值损失。
　　经济性贬值从概念上讲，是由于企业外部的影响，导致企业资产本身价值的损失，与企业资产本身无关。
　　经济性贬值主要体现为运营中的资产使用率下降，甚至闲置，并引起资产的运营收益下降。
　　2.经济性贬值的因素包括：
　　政治因素、宏观政策因素等。
　　3.例如：
　　在评估一家化肥厂或化学制品厂时，就要考虑到政府是否新近实施了一些禁止污染的环保法令法规，使得这一厂家的生产经营受到限制，因而其资产的价值会下降。这种损耗一般称为资产的经济性损耗，也称为经济性贬值。
　　（我们可以这样理解，除了以上功能性和实体性2种贬值外的贬值属于经济性贬值）。
　四、成本法运中各个参数的计算方法（P59-70）
　　（一）重置成本估算
　　单项资产重置成本的估算一般可以采用下列方法：
　　1.重置核算法。
　　（1）概念：
　　利用成本核算的原理，根据重新取得资产所需的费用项目，逐项计算然后累加得到资产的重置成本。
　　（2）分类
　　根据资产取得的方式可以分为：购买型和自建型。
　　购买型以购买该项资产的模式来估计所需要的重置成本。
　　自建型以自己建造该项资产的模式来估计所需要的重置成本。
　　（3）资产的重置成本应包括开发者的合理收益
　　如果是建造，建造成本中当然应该包含建造商或者生产商的合理利润，不过该收益应该以开发者或者制造者现行行业或社会的平均资产收益水平为依据。
　　（4）重置核算法考虑了价格因素，费用项目的构成上可以考虑生产技术进步和劳动生产率的变化因素，因而可以估算复原重置成本和更新重置成本。
　　[例2-12] 重置购建设备一台，现行市场价格每台5万元，运杂费1 000元，直接安装成本800元，其中原材料300元，人工成本500元。根据统计分析，计算求得安装成本中的间接成本为每人工成本0.8元。该机器设备重置成本为：

『正确答案』
　　直接成本＝50 000＋1 000＋800＝51 800（元）
　　其中：买价，50 000元
　　运杂费，1 000元
　　安装费用，800元
　　其中，原材料，300元
　　　　　人工，500元
　　间接成本（安装成本），400（=500*0.8）元
　　重置成本合计52 200元。

　　（5）形成资产价值的耗费是合理的。
　　耗费是形成资产价值的基础，但耗费包括有效耗费和无效耗费。
　　采用成本法评估资产，首先要确定这些耗费是必须的，而且应体现社会或行业平均水平。
　　注释：也就是说，按照社会或行业平均水平来确定有效耗费和无效耗费，评估时，应该去掉无效耗费
　　2.价格指数法（这里的原理和市场法中的直接比较法中的“价格指数法40页”一样，大家可以两边比较着看）。
　　（1）特点：
　　利用与资产有关的价格变动指数，将资产历史成本（账面成本）调整为重置成本
　　（2）计算公式为：
　　资产重置成本＝ 资产账面成本×
　　或：资产重置成本 ＝资产历史成本 ×（1+物价变动指数）
　　式中，价格指数可以根据定基物价指数计算获得。
　　物价指数=
　　或者：价格指数可以根据环比价格指数或者环比物价变动知识计算获得。
　　资产重置成本 ＝资产历史成本 × x
　　其中x =（1+a1）×（1＋a2）×（1＋a3）……（1＋an）×100%
　　
　　式中，n=1，2，3 …… n
　　x为价格指数；
　　an为第n年环比价格变动指数
　　（1＋an）= 为第n年的环比价格指数
　　[例2-13] 某被估资产购建于1994年，账面原值为50000元，当时该类资产的（定基）价格指数为95%，评估基准日该类资产的定基价格指数为160%，则：

『正确答案』被估资产重置成本＝50000×（160%/95%）×100%＝84210（元）

　　又如，被估资产账面价值为200000元，1992年建成，1997年进行评估，经调查已知同类资产环比价格（变动）指数分别为1993年为11.7%，1994年为17%，1995年为30.5%，1996年为6.9%，1997年为4.8%，则有：

考试用书

『正确答案』被估资产重置成本＝200000×（1＋11.7%）×（1＋17%）×（1＋30.5%）（1＋6.9%）×（1＋4.8%）×100%＝200000×191% ＝382000（元）。

　（3）注意：
　　①资产历史成本要求真实、准确并符合社会平均的、合理成本的要求；
　　②资产评估时物价指数指的是评估基准日（或能够代表评估基准日）的物价指数，而且应是资产的类别或个别物价指数。（越是分类具体的物价指数越准确）。
　　③一项科学技术进步较快的资产，采用价格指数法的重置成本往往会偏高。
　④物价指数法估算的重置成本，仅考虑了价格变动因素，因而确定的是复原重置成本。
　　（4）物价指数法与重置核算法的区别：
　　①物价指数法估算的重置成本，仅考虑了价格变动因素，因而确定的是复原重置成本；而重置核算法既考虑了价格因素，也（可以）考虑生产技术进步和劳动生产率的变化因素，因而可以估算复原重置成本和更新重置成本。
　　②物价指数法建立在不同时期的某一种或某类甚至全部资产的物价变动水平上；而重置核算法建立在现行价格水平与购建成本费用核算的基础上。
　　③一般情况下，价格指数法和重置核算法相比，核算的结果可能有误差，其准确度没有后者的高
　　（5）物价指数法和重置核算法相同点：
　　都是建立在利用历史资料基础上。因此，都需要注意判断、分析资产评估时重置成本口径与委托方提供历史资料（如财务资料）的口径差异。
　　3.功能价值类比法（与市场法中的直接比较法中的“功能价值类比法，教材39页”完全一样）
　　（1）特点：寻找一个与被评估资产相同或相似的资产为参照物，计算其每一单位生产能力价格或参照物与被评估资产生产能力的比例关系或者指数关系，据以估算被评估资产的重置成本。
　　（2）生产能力比例法
　　运用的前提条件和假设：资产的成本与其生产能力成线性关系，生产能力越大，成本越高，而且是成正比例变化。
　　计算公式为：
　　
　　所以：被评估资产重置成本＝参照物重置成本×
　　③例题：参见教材39、63页
　　（3）规模经济效益指数法。
　　①运用的前提条件和假设：
　　资产生产能力和成本之间只成同方向变化，而不是等比例变化。
　　②计算公式：
　　
　　推导可得：
　　所以：被评估资产重置成本＝参照物重置成本×
　　公式中的X是一个经验数据，称为规模经济效益指数。在美国，这个经验数据一般在0.4～1.2间。我国到目前为止尚未有统一的经验数据，评估过程中要谨慎使用这种方法。
　　③例题：参见教材40页
　　上述三种方法均可用于确定在成本法运用中的重置成本。至于选用哪种方法，应根据具体的评估对象和可以搜集到的资料确定。这些方法中，对某项资产可能同时都能用，有的则不然，应用时必须注意分析方法运用的前提条件，否则将得出错误的结论。
　　同时应该注意以上3类方法都是适用于单项资产的重置成本的计算。

　4.统计分析法确定某类资产重置成本
　　这种方法运用的步骤是：
　　（1）在核实资产数量的基础上，把全部资产按照适当标准划分为若干类别
　　（2）在各类资产中抽样选择适量具有代表性资产，应用功能价值法、物价指数法、重置核算法等方法估算其重置成本。
　　（3）依据分类抽样估算资产的重置成本额与账面历史成本计算出分类资产的调整系数，其计算公式为：
　　K=R’/R
　　式中：K——资产重置成本与历史成本的调整系数；
　　R’——某类抽样资产的重置成本；
　　R ——某类抽样资产的历史成本。
　　（4）据调整系数K估算被评估资产的重置成本，计算公式为：
　　被评估资产重置成本=∑某类资产账面历史成本×K
　　例题参见教材64页。

　（二）实体性贬值估算
　　1.观察法
　　（1）特点：是指由具有专业知识和丰富经验的工程技术人员对被评估资产的实体各主要部位进行技术鉴定，并综合分析资产的设计、制造、使用、磨损、维护、修理、大修理、改造情况和物理寿命等因素，将评估对象与其全新状态相比较，考察由于使用磨损和自然损耗对资产的功能、使用效率带来的影响，判断被评估资产的成新率，从而估算实体性贬值。
　　（2）计算公式为：
　　资产实体性贬值=重置成本×（1－实体性成新率）=重置成本×实体性贬值率
　　2.使用年限法
　　（1）原理：认为资产的贬值和其实际使用年限成正比例
　　（2）名义已使用年限与实际已使用年限：
　　①名义已使用年限：
　　指资产从购进使用到评估时的年限（也就是按照公历的会计年度确定的会计上的实际年限）。名义已使用年限可以通过会计记录、资产登记簿、登记卡片查询确定。
　　②实际已使用年限：
　　指资产在使用中实际损耗的年限。由于资产在使用中负荷程度的影响，必须将资产的名义已使用年限调整为实际已使用年限。实际已使用年限与名义已使用年限的差异，可以通过资产利用率来调整。
　　实际已使用年限=名义已使用年限×资产利用率
　　③资产利用率计算公式为：
　　资产利用率=截止评估日资产累计实际利用时间/截止评估日资产累计法定利用时间 100%
　　当资产利用率>1时，表示资产超负荷运转，资产实际已使用年限比名义已使用年限要长；
当资产利用率=1时，表示资产满负荷运转，资产实际已使用年限等于名义已使用年限；
当资产利用率<1时，表示开工不足，资产实际已使用年限小于名义已使用年限。

　　（3）计算公式为：
　　资产的实体性贬值=（重置成本-预计残值）/总使用年限 实际已使用年限
　　=（重置成本-预计残值）*（实际已经使用年限/总使用年限）
　　（重置成本-预计残值）* 实体性贬值率
　　式中：
　　①预计残值是指被评估资产在清理报废时净收回的金额。在资产评估中，通常只考虑数额较大的残值，如残值数额较小可以忽略不计。
　　②总使用年限指的是实际已使用年限与尚可使用年限之和。
　　计算公式为：
　　总使用年限=实际已使用年限+尚可使用年限
　　实际已使用年限=名义已使用年限×资产利用率
　　③显然残值是没有贬值的，所以式中扣除了预计残值。
　　④尚可使用年限是根据资产的有形损耗因素，预计资产的继续使用年限。

（4）举例:
　　某机器设备购建于1994年10月30日，根据其技术经济指标，规定正常使用强度下每天的运转时间为8小时，由于其生产的产品自1994年初至1998年末期间在市场上供不应求，企业在此期间一直超负荷使用该设备，每天实际运转时间为10小时，自1999年初恢复正常使用，现以2000年10月30日为评估基准日，则该设备的名义已使用年限为6年。

『正确答案』
　　资产利用率为：
　　（50月 30天/月 10小时+22月 30天/月 8小时）/6年 360天/月 8小时=117%
　　由此可以确定该资产的实际已使用年限为：6×117%=7.02（年）
　　实际评估过程中，由于企业基础管理工作较差，再加上资产运转中的复杂性，资产利用率的指标往往很难确定。评估人员应综合分析资产的运转状态，诸如资产开工情况、大修间隔期、原材料供应情况、电力供应情况、是否季节性生产等各方面因素分析确定。

　3.修复费用法
　　利用恢复资产功能所支出的费用金额来直接估算资产实体性贬值的一种方法。
　　如果资产可以通过修复恢复到其全新状态，可以认为资产的实体性损耗等于其修复费用。
　　（三）功能性贬值估算
　　1.分类：功能性贬值可以分为两类，超额投资成本（一次性功能性贬值）和营运性功能贬值
　　2.超额投资成本（功能性贬值1）
　　（1）含义：指被评估资产与当前新资产建造成本相比，因建造技术、工艺、材料和设计上的差别而导致的贬值。它是由于科学技术进步使得新的同样功能的资产价格降低而引起的原有资产价值的贬值。事实上，它是超额投资成本引起的功能性贬值。
　　（2）计算：功能性贬值的估算还可以通过超额投资成本的估算进行，即超额投资成本可视同为功能性贬值，计算公式为：
　　功能性贬值=复原重置成本－更新重置成本 （2-39）
　　注意：
　　如果评估某资产时所用的重置成本为更新重置成本，则不必考虑因超额投资成本造成的功能性贬值。
　　3.营运性功能贬值
　　（1）含义：
　　被评估资产与全新状态的资产相比，由于资产的效用，生产加工能力，工耗、物耗、能耗水平等功能方面的差异造成的成本增加和效益降低；
　　（2）通常，功能性贬值的估算可以通过计算超额营运成本获得，具体计算步骤如下：
　　①将被评估资产的年运营成本与功能相同但性能更好的新资产的年运营成本进行比较, 确定超额运营成本。
　　②确定净超额运营成本。
　　由于企业支付的运营成本是在税前扣除的，企业支付的超额运营成本会引致税前利润额下降，所得税额降低，使得企业负担的运营成本远远低于其实际支付额。因此，净超额运营 成本是超额运营成本扣除所得税以后的余额。
　　净超额运营成本=超额运营成本（1-所得税税率）---收益额（A、Rt）。

　③估计被评估资产的剩余寿命。（年限：n）
　　④以适当的折现率将被评估资产在剩余寿命内每年的超额运营成本折现，这些折现值之和就是被评估资产功能性损耗（贬值），计算公式为：
　　被评估资产功能性贬值额=∑（被评估资产年净超额运营成本×折现系数）

4.应用举例
　　（1）某待评估的生产控制装置正常运行需要6名技术操作员，而目前的新式同类控制装置仅需要4名操作员。假定待评估装置与新装置的运营成本在其他方面相同，操作人员的人均年工资福利费为12 000元，待评估资产还可以使用3年，所得税税率为33%，适用折现率为10%。根据上述调查资料，待评估资产相对于同类新装置的功能性贬值测算过程如下。

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『正确答案』
　　①估算待评估资产的年超额运营成本：（6-4）×12 000=24 000（元）
　　②测算待评估资产的年净超额运营成本：24 000×（1-33%）=16 080（元）
　　③将待评估资产在剩余使用年限内的净超额运营成本折算为现值：
　　16 080×（P/A,10%,3）=16 080×2.4869=39 989.35（元）

　（2）待评估资产为一栋层高为4米的住宅，其复原重置成本为1 600元／建筑平方米，而在评估基准日建造具有相同效用的层高为3米的住宅，更新重置成本为1 500元／建筑平方米，就此可以断定其单位建筑面积功能性贬值额为：

『正确答案』1 600—1 500=100（元／建筑平方米）

　　（四）经济性贬值的估算
　　1.间接计算法---生产能力相对过剩引起的经济性贬值
　　资产的经济性贬值率=1－（现在生产线的实际生产量÷设计生产能力）X
　　资产的经济性贬值=资产的重置成本×资产的经济性贬值率
　　
　　被评估资产的现有价值
　　= 资产的重置成本×
　　资产的经济性贬值
　　=资产的重置成本-被评估资产的现有价值
　　=资产的重置成本{1－（现在生产线的实际生产量÷设计生产能力）X}

　　2.直接计算法---生产要素提价，产品售价没有提高引起的经济性贬值
　　计算方法和由于超额营运成本引起的功能性贬值的计算方法一样。