现在大多数的银行都是在房产证下发之后由银行持该房产证到房地局办理抵押登记并且在房产证内页的《设定他项权利》一栏中盖抵押登记章之后将房产证原件发还给贷款人。有些银行是主动发还产权证的、有些银行是应贷款人申请发还。待贷款还清之后取消抵押登记。也有些银行依旧采用留存产权证原件直至贷款还清发还的方法。
买房是个细活！从看房到最终拿到不动产权证（之前的房产证），这中间会有很多手续，这些手续环环相扣，稍不留意就可能导致不动产权证办不下来。
哪些原因会导致不动产权证办不下来？今天小编就从开发商、购房者这两个角度解答这个问题。
购买新房时首先会遇到选择楼盘和开发商的问题，开发商的资质会影响新建商品房的初始登记及购房者不动产权证的办理。
开发商在销售房产时五证是否齐全？
五证是指，《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《商品房预售许可证》或《商品房销售许可证》。五证齐全是开发商开始销售房产的前提，缺少任何一个证，都没法办理不动产权证。
需要注意的是，《商品房销售许可证》和《商品房预售许可证》有本质的不同。《商品房销售许可证》主要针对现房，拿到它，说明这些商品房已经通过竣工验收，其物业管理方案等都已经落实，这类商品房很快就能取得房地产权利证书，而《商品房预售许可证》主要是针对期房，预售的房屋不确定的因素较多。
开发商五证齐全不一定能办下房产“大证”
购房者办理不动产权证的前提是开发商要办下负责楼盘的房产“大证”，即新建商品房的初始登记。也就是说，开发商要提交土地证、规划许可证、规划核实证、开发资质证明、综合验收证明、档案合格证、竣工验收证明、测绘报告等资料向房屋登记机构申请办理房屋的初始登记。
在办“大证”的过程中，如果开发商出现，欠缴土地出让金、擅自更改房屋性质或变更规划、房屋质量检验不合格、消防环保部门验收不合格、开发商办证时已破产或被取消资质等问题，都没法办理“大证”。
举个例子。某开发商A五证齐全，但擅自更改房屋性质、变更规划。例如，房管部门批准的是住宅楼，而开发商A却当作商业楼销售；在整体规划中，小区配套设施有幼儿园、居委会、学校、配电用房等，但在实际开发中，出于费用的考虑，开发商擅自改变规划、幼儿园等都未落实，出现这种情况也是无法取得“大证”。
证件齐全，但开发商若将房屋抵押或一房多卖也没法办理不动产权证
举个例子。如果某开发商B五证齐全，且已经取得“大证”。因其他项目急需资金回流，开发商B便其将楼房抵押给了他人，同时也在销售该楼房。这种情况下，如果开发商B不能及时履行到期的债务，抵押权人又要求实现抵押权，购房者可能会失去居住权，更不用说办理不动产权证。所以购房者买房前要充分了解房屋状况。除抵押外，如果开发商存在将房屋重复销售、一房多卖、楼盘被法院查封等问题，也没法办理不动产权证。需要注意的，如果开发商在集体所有土地开发的项目，同样无法办理不动产权证。
开发商办下“大证”是购房者办理不动产权证的基础，所以购房者在买新楼房时可以优先考虑品牌和信誉都较好的开发商。除选择开发商外，购房者在办理不动产权证同样要注意以下问题。
必须有购房资质：
现在不少城市都实行限购政策。在这些限购城市买房，购房者必须有购房资质。现实中，一些没有购房资质的购房者为能买房不惜用办假证、假离婚等办法以达到买房的目的，一旦他们被查出来，不仅无法获得房本，还会出现钱财损失。
没有缴纳相关的税费：
在买房的过程中，需要缴纳各种税费。购买新房时需要缴纳的税费有契税、住房维修基金、交易手续费、房屋登记费、证照印花税、工本费等。在购买二手房时需要缴纳税费有契税、营业税、个人所得税、土地增值税、城建税、教育附加税和地方附加税等。其中，契税由买房者缴纳，营业税、个人所得税、土地增值税、城建税、教育附加税和地方附加税是卖房者交税。但在房源紧张的区域，这些税费都会被转嫁给买房者。
没有提供房屋登记发证机关所要求的相关资料及身份证明：
购房者没有及时提供应交的文件材料。举个例子，小A在购买二手房时，恰好身份证过期，在这种情况，网签时，小A可以用临时身份证办理手续，但是面签和过户时必须用正式有效身份证，如果此时，小A还没有拿到正式身份证，就会影耽误不动产权证的办理时间。
（以上回答发布于2017-02-27，当前相关购房政策请以实际为准）
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