Question

房产法律问题！！

我在上海虹口商城买了铺子，我想问以下几个问题：
1.在开发商未缴清土地出让金之前，政府有权力向开发商颁发土地证和商铺预售证么？
2.禁止分割销售的政策规定于2004年出台，但是在这之前是允许商铺分割销售的，那么政府有无权利在2006年的时候以违法销售分割来强行查封商城。
3.相关的法律条文可以在哪里找得到呢？
谢谢大家！！！

Answer 1

　　无权提前发证，只有缴清土地出让金后才可以颁发证书，和进行施工。
　　无权查封 按规定应当 处以警告，责令限期改正，并可处以1万元以上3万元以下罚款。

　　土地管理法
　　第十一条 农民集体所有的土地，由县级人民政府登记造册，核发证书，确认所有权。农民集体所有的土地依法用于非农业建设的，由县级人民政府登记造册，核发证书，确认建设用地使用权。 单位和个人依法使用的国有土地，由县级以上人民政府登记造册，核发证书，确认使用权；其中，中央国家机关使用的国有土地的具体登记发证机关，由国务院确定。

　　第五十五条 以出让等有偿使用方式取得国有土地使用权的建设单位，按照国务院规定的标准和办法，缴纳土地使用权出让金等土地有偿使用费和其他费用后，方可使用土地。

　　第七十六条 未经批准或者采取欺骗手段骗取批准，非法占用土地的，由县级以上人民政府土地行政主管部门责令退还非法占用的土地，对违反土地利用总体规划擅自将农用地改为建设用地的，限期拆除在非法占用的土地上新建的建筑物和其他设施，恢复土地原状，对符合土地利用总体规划的，没收在非法占用的土地上新建的建筑物和其他设施，可以并处罚款；对非法占用土地单位的直接负责的主管人员和其他直接责任人员，依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

　　商品房销售管理办法
　　第四十二条 房地产开发企业在销售商品房中有下列行为之一的，处以警告，责令限期改正，并可处以1万元以上3万元以下罚款。 （一）未按照规定的现售条件现售商品房的； （二）未按照规定在商品房现售前将房地产开发项目手册及符合商品房现售条件的有关证明文件报送房地产开发主管部门备案的； （三）返本销售或者变相返本销售商品房的； （四）采取售后包租或者变相售后包租方式销售未竣工商品房的； （五）分割拆零销售商品住宅的；

Answer 2

1、没有权利。我国城市房地产管理法第四十五条第一款规定：“商品房预售，应当符合下列条件：（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；（二）持有建设工程规划许可证；（三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；（四）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。”
2、如果商铺是在04年之前分割销售的，那么则不可以在06年时以违法为由查封。依据的是法不溯及既往的原则，即法无溯及力的原则表现在国家不能用现在制定的法律指导人们过去的行为，更不能用现在的法律处罚人们过去从事的当时是合法而现在是违法的行为。
3、相关法律参照《城市房地产管理法》、《商品房销售管理办法》。