Question

关于房屋租赁的问题，请专业律师帮忙解答，感激不尽。

A（集体企业）与B（租方）2007年签订为期10年的房屋租赁合同，A在2005年将房产证抵押在银行贷款500晚，A与B签订租赁合同时B并未书面通知B房屋已经抵押，现A要将房屋进行售卖，看了法律条文，初步知道合同不符合买卖不破租赁的规定，B可以要求A赔偿损失，不知道这个损失都包括什么方面（因为是商用的房屋，装修费用，营业费用是否可以包含在内？）。在此想请律师支招，如果B现在把A抵押在银行的房产证，通过等量的抵押款转到自己名下。是否可以保证原合同有效？请告诉我，B现在还有什么好的途径维护自己的权益？谢谢。

Answer 1

A的行为显然属于违约。B可以要求A承担违约责任，赔偿B全部损失，包括直接损失与间接损失。装修费用可以折旧要求赔偿，营业费用属于间接损失。只要你能够举证证明自己所受到的损失。
若银行行使抵押权，B作为承租方可依照法律有关规定主张优先购买权，但这样可能与B承租房屋的初衷不符。所以，B现在要么搜集证据证明自己的损失，然后对A提起诉讼；要么就主张优先购买权。

Answer 2

根据你的情况，你可以起诉A要求其承担违约责任，根据《租赁合同》的违约责任约定条款，或你负责举证你所遭受的实际损失，包括装修费用等。
如果银行行使了抵押权的话，作为承租人的你，可以享受优先购买权，就是说同一价位的情况下，你有权优先购买。因为你的承租权在先，银行的抵押权在后。

Answer 3

一般房产买卖不破租赁，不搬就得了；房产真转你名下，你愿意咋用就咋用。

Answer 4

您好！首先B签订合同的行为时在没有得到A告知的情况下签署的该合同，A方属于欺诈行为。根据合同法的规定，B属于善意第三人，所以B方可以以欺诈行为主张该合同无效并要求A方赔偿全部损失!