Question

关于遗产分配的问题

我父母生前将其名下一处房产以低价卖给我二哥，我与大哥都知道此事。后父母过世后在分割遗产（无遗嘱）时发现二哥并没有按照其与父母签订的协议在3个月内付清房款（房产已经过户至二哥名下），请问：1、大哥与我是否能够要求对此处房产的继承？2、二哥在取得房产前一直在此处房屋居住并对房屋进行翻盖二层，在取得房产后将房屋出租。请问：如果大哥和我对此处房产有权继承，那么我们对翻盖房屋的费用是否有承担的义务，对房屋出租期间的收入是否有权要求分得？
请告知相关法律条文以支持您的观点。
看过几位朋友的回复后，有个疑问：
1、二哥并未按照房屋买卖协议中规定的期限支付房款（但是已经将房屋过户至其名下），属于二哥违约了，那这份房屋买卖的协议是否成立呢,二哥在为支付房款的情况下占有了房屋，是否受法律保护呢？
2、父母有权追究二哥不履行交付购房款的法律责任。父母去世后，该合同的法律权利义务由大哥和我继承，我和大哥能否要求以前的房屋买卖合同作废，而不是追索房款，毕竟是二哥违约的。

Answer 1

1、该房产已经卖于你二哥，且已过户。因此，该房产是你二哥的个人财产，而并非遗产。
2、该房产买卖合同的双方，是你二哥和你父母。你父母有权追究你二哥不履行交付购房款的法律责任。父母去世后，该合同的法律权利义务由你们继承。即，你和你大哥，可以要求你二哥交付房款作为父母遗产进行继承。你二哥交付的房款中，有1/3属于他应分得的遗产。如果你二哥拒不履行义务，可以视你二哥的违约情况，要求解除合同（不一定解除得了）。买卖合同解除后，可以要求你二哥返还原物。对房产进行遗产分割，但你二哥依然有1/3的份额。
3、只有在解除买卖合同，你二哥返还房产，并对房产进行分割的情况下，你们才有权对父母去世后该房屋产生的租金进行分割，同时承担房屋的维修义务。

Answer 2

宋聪聪律师

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Answer 3

理论上是不行
生前过户顶多是"赠与" 跟遗产无关
而房款未还是你父母与你二哥之间的债务关系, 也与遗产无关.
顶多是继承人对该项债务以继承人身分执行追讨, 但你必须提供相对文书证据.
(这会很难)

Answer 4

房产登记既然在你二哥的名下，就属于你二哥的房产，无法按遗产进行分割。建议协商解决。或提供相关你二哥违约的责任。或许还能补救。