买有抵押的二手房应该注意什么？

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匿名用户
2016-12-29

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　　房地产律师靳双权作为从业十余年的资深房地产律师办理了大量房地产纠纷案件，积累了大量办理房地产案件的经验，现在房地产律师靳双权将这些案件改编为房地产纠纷案例，本案件是一起变更合同当事人引起的房屋合同纠纷，现将这些案件编成案例的形式，希望可以帮助到你。
　　（为保护当事人的隐私安全，本文当事人全部使用化名）
　　
　　案件介绍：
　　一、原告诉称：
　　麦科雷诉称：原告和两被告（夫妻关系）达成协议，约定原告以两被告的一名亿购买诉争房屋，购房款由原告支付，原告享有房屋的全部权利，待原告具备在京购房资格或者北京限购政策调整可以办理过户时，由被告无条件配合办理过户手续。原告支付了该房屋的首付款，被告一以自己的名义签订了《房屋买卖合同》，办理了银行贷款手续，房产证等相关手续，由原告占有并保管相关手续文件原件。房屋至今交付后一直由原告装修并且实际占有、使用，原告负责房屋内的一切费用，如按揭贷款还款、装修费、水电费、物业费等相关费用。现原告已经具备房屋过户条件，因此要求：1、被告继续履行合同并将房屋过户至原告名下。
　　
　　二、被告辩称：
　　被告莱耶斯辩称：同意原告麦科雷的诉讼请求，原告麦科雷是我外甥，房屋是其借用我夫妇两人名义购买的，房款是原告麦科雷出的。
　　
　　被告郑黛西辩称：不同意原告麦科雷的诉讼请求，虽然双方签订了协议书，但因为该协议违反了北京市限购政策，属于无效，房屋应当归我所有。
　　
　　第三人某银行通州支行称：房屋贷款人是被告陈拴柱、郑黛西，目前贷款已经还清，对事实部分我们不做发言。
　　
　　三、法院查明：
　　2011年8月3日，案外人梁真和被告莱耶斯签订了《二手房买卖合同》和《补充协议》，莱耶斯购买梁真所有的位于丰台区的诉争房屋，价款110万。
　　2011年12月22日，被告莱耶斯、郑黛西和某银行通州支行签订了《个人购房借款担保合同》，就502号房屋向银行贷款50万。同日，被告莱耶斯和案外人梁真办理网签手续，并在当日取得了房屋所有权证书。
　　2012年12月29日，原告麦科雷（甲方）和被告莱耶斯、郑黛西（乙方）签订协议书，协议书载明：“甲方因限购政策无法在京购房，现经乙方莱耶斯、郑黛西夫妻同意，甲方以莱耶斯的名义购买坐落在丰台区的房屋一套并办理一切购房手续。”协议书同时载明：“若遇甲方出售上述房屋或者在甲方具备在京购房资格，北京限购政策调整可以办理过户时，乙方应当无条件协助甲方办理过户相关手续。”该协议落款处有莱耶斯和郑黛西两人的签字。
　　庭审中，麦科雷出示了二手房定金交付确认函、首付款交付确认函、工商银行个人业务凭证、相关税费完税凭证、中介费等证据原件，证明其为购买诉争房屋所发生的相关费用均实际由原告支付。被告莱耶斯、郑黛西和第三人某银行均表示认可。
　　同时，原告麦科雷还出示了诉争房屋的《物业管理委托协议》、《供暖合同》、以及各种水电费收据等原件证明诉争房屋一直由其占有使用并支付相关费用。被告郑黛西对上述票据中2011年12月30日的有线电视用户回执不认可，认为该票据上的用户姓名为“陈全柱”。麦科雷在庭审中表示“陈全柱”系笔误。被告郑黛西对上述票据的证明目的不予认可，认为原告持有此类票据不代表是原告所交，主张费用是莱耶斯所交。被告莱耶斯对上述证据的真实性和证明目的表示认可。
　　原告麦科雷还提交了2015年2月7日打印的购房资格核验结果一份，证明其具备在京购房资格。被告莱耶斯对证据真实性和证明目的予以认可。郑黛西表示上述结果没有加盖公章，无法确定真实性。经法院核实，麦科雷确实已经具备在京购房资格。
　　第三人某银行通州支行提交了该银行个人贷款结清证明一份和还款流水详单，证明该房屋的剩余贷款已经还清，可以随时办理解押手续。原告麦科雷和被告陈全柱表示对此认可，郑黛西认可上述证据真实性但主张诉争房屋没有办理解押手续，无法过户。第三人某银行支行由于贷款已经结清，权利人持银行提供的手续随刻可以办理解押手续。
　　庭审后，麦科雷持相关手续前往丰台建委办理了诉争房屋解押手续，并向法院提供了诉争房屋权属证明复印件，复印件显示2015年2月9日抵押登记已经注销。
　　
　　四、法院判决：
　　北京市丰台区人民法院经审理后判决：
　　莱耶斯、郑黛西在判决生效之日起15日内协助麦科雷将诉争房屋过户至麦科雷名下。
　　
　　五、借名买房律师靳双权案件评析：
　　麦科雷和莱耶斯、郑黛西在2012年12月29日所签订的合同合法有效，双方当事人均应依照合同约定全面履行自己的合同义务。因此郑黛西所主张的协议书违反北京市限购政策，应当认定合同无效的主张不予支持。依据双方所签订的合同内容可以认定麦科雷和莱耶斯、郑黛西存在借名买房合同关系。
　　张晓晶虽然主张诉争房屋物业费、水电费等均为莱耶斯所支付，但没有提供相应证据加以证明。法院结合原告麦科雷持有和诉争房屋相关的票据原件以及被告莱耶斯对于其和麦科雷借名买房事实的自认亦认定麦科雷和莱耶斯、郑黛西之间存在借名买房关系并已实际履行。双方协议书中明确约定原告麦科雷具备在京购房资格或者限购政策调整可以办理过户时，莱耶斯和郑黛西应当无条件配合办理过户手续，目前麦科雷已经具备在京购房资格，因此郑黛西主张麦科雷不具备在京购房资格的主张没有被法院支持，莱耶斯和郑黛西理应协助麦科雷办理诉争房屋的过户手续。
　　关于郑黛西所主张的诉争房屋尚未解除抵押一节，因本案第三人某银行通州支行庭审中已经表示诉争房屋的贷款已经结清，可以随时办理解押手续。并且麦科雷已经在庭审后提交了诉争房屋解除抵押的证明，因此法院没有对郑黛西的主张予以支持。
　　综上所述，法院的判决是正确的。

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