Question

新买二手房，原房主欠物业费怎么办？

我最近新买了一套房子，已办完过户手续，放款已全部交给原房主，但去物业办理过户手续时，物业因原房主欠其物业费、取暖费约3万元，而拒绝办理入住手续，要求我缴纳相关费用后在办理相关入住手续。
按照购房合同约定，上述费用应由原房主承担，但打原房主电话不接，一直联系不上
按照购房合同约定，房屋交接日为房屋过户日，延期一天违约金万分之十，原房主上述行为是否构成延期交房？
1.我该怎么办？除了起诉，还有别的办法没有？
2.要是起诉，该起诉谁？物业？原房主？中介？
3.以什么名义起诉？
4.胜诉了对方仍然拒绝给钱怎么办？申请强制执行？
5.上述行为的成本多少？收益多少？合不合算？
6.预计周期多少？
请专业人士给予解答，非常感谢。
1.中介机构没有预留任何保证金，因此无法用来冲抵物业费。
2.我也找过中介机构，中介机构也找过原房主，原房主也不接他的电话。
3.要求中介机构负责的话，我也说过，中介机构说：你起诉吧，你也可以起诉我们。
补充2
1.打过12315电话，12315的意见是中介机构这件事没有办清楚，因此我可以投诉中介，由他们来协调由中介机构先交物业费给物业，再由中介机构向原房主追偿，但12315也说，他们的协调没有任何强制力。
2.找过房管局物业办，他们答应给协调，但说自己协调也没有任何强制力。

Answer 1

1、付房款时留物业交割保证金
为了避免原房主拖欠物业费赖账而产生纠纷，建议买方在办理过户前就要求卖方结清的费用，交接之前的一切费用由卖方承担，并且将这一条款写进合同。并且可以在付房款的时候留出部分尾款，作为物业交割保证金，在北京一般是2万。直到买卖双方物业交割顺利完成，买方才把这笔钱交付给卖方。若卖方恶意拖欠物业费，可直接用物业交割保证金支付物业欠费，这样可以大大降低买方承担物业欠费经济损失的风险。
2、没留物业保证金这么做！
（1）找中介
如果房屋是通过中介交易的，可以先行找中介垫付，让中介去找原房主追缴物业费，但是只要极少数中介公司可以做到，能不能找回还要看你找的是否是靠谱中介。
（2）依法拒绝缴纳
《物业服务收费管理办法》第十五条的规定："物业发生产权转移时，业主或者物业使用人应当结清物业服务费用或者物业服务资金。"因此，对于这部分费用的，如果买卖双方在《房屋买卖合同》或补充协议中没有约定，应当由原业主承担。
物业与新业主之间形成新的物业服务合同关系，对于原业主拖欠的物业费,，物业公司应向原业主追缴，新业主对此不承担任何责任。因此物业公司现向新业主追缴拖欠的物业费是没有法律依据的。

Answer 2

看来你也是没有购房经验，你应该在购房前清查所有费用或让原业主提供所有费用已结清的证明单据。现在起诉又不划算，要又要不回来。那只有当吃一堑长一智咯，你所说的费用又都附属于所购买的物业，那物业管理处肯定也是要找你收取。

追问

感谢您的回答，但是我觉得，就算有经验，除非在一开始买房子时，谈房子价格的时候就把这个事搞清楚，否则是没有办法的，如果首付快已经交了，在办理过户的时候发现有这个问题，房主要是不着急拿到尾款，就给你拖着，你又有什么办法呢？等着办过户、办抵押，然后拿到贷款，住房子呢。

Answer 3

现在买房,中介一般都会要业主留一部分钱(5000以上)作为交楼押金,用来补缴业主没交的物业,水电,煤气等费用.如果你从中介手中买的,可以找中介负责.如果不是中介手中买的,除非合同约定,否则一般只有新业主自己缴纳.

追问

1.中介机构没有预留任何保证金，因此无法用来冲抵物业费。
2.我也找过中介机构，中介机构也找过原房主，原房主也不接他的电话。
3.要求中介机构负责的话，我也说过，中介机构说：你起诉吧，你也可以起诉我们。

Answer 4

你去找中介，合同中有说明，他是有责任的，不行去找律师吧！该怎么做律师会告诉你的。

追问

律师费太贵了，要5000-20000，物业费标的才20000+，但是整个诉讼周期要半年，这样做似乎是不太合适啊

追答

去法律援助中心寻求法律援助，或者找愿意承担无偿帮助的律师。让物业出据欠款证明，带中介合同咨询律师，咨询总不会花钱吧。

追问

感谢您的回答，律师是咨询过的，但律师的回答也存在分歧，大部分律师认为原房主应负违约责任，但也有律师认为，我也有过错。
咨询确实不花钱，问题是光咨询不解决问题，否则律师靠什么活下去？

Answer 5

精辟回答：
1、继续与原房主联系，找物业公司要以前房主的联系方式，家庭住址，最好与原房主、物业公司和你，三方协商一下。（物业都有他们的信息）
2、如果协商不成，起诉原房主，他实际隐瞒了过户当中的欠款没有缴清，他应该付缴清的责任，当然你要收集好证据，已交接过户时点为依据，或者以买卖合同为依据，跟物业共同，他们能证明此前所欠物业费、供暖费是多少，他们都有明细的，也有日期，当然此前房子不是你的名字自然就证明不该你交这笔费用！建议你直接起诉原房主，证据齐全必定赢了！

追问

感谢你的回复，对于打赢官司，我个人觉得没有任何疑问，问题在于，即使官司打赢了，能否得到执行？房主钱不给物业，物业不让我办入住手续怎么办？